区政协十五届三次会议关于老旧小区封闭化管理的提案（第032号）答复

兰金伟、李丹阳委员：

您们提出的“关于老旧小区封闭化管理的提案”已收悉，现答复如下：

您们的提案非常好，非常及时。

为了做好民生改善工作，实现居民小区提质提档,增强人民群众的获得感、幸福感，结合我区实际情况，针对您们的提案我局将从以下七个方面开展工作：

一、从2010年开始到现在，皇姑区政府每年都有老旧小区改造计划，2018-2020年沈阳市政府在全市开展了“老旧小区提质”工作。用三年时间，将我区对2000年6月前交付使用尚未进行过大规模改造的旧住宅区进行综合改造,2018年有19个小区、2019年有20个小区改造提质完成。2020年列入市本级统筹改造3个小区，列入中央补助资金改造的8个小区。目前改造方案已确定，挂网招标已完成，执法局、街道办事处正在开展改造前的违建摸排工作，小区改造工程中标单位现已陆续进场施工。

二、去年，皇姑区在实施老旧小区改造中，开始探索居民自治管理的新模式。为了使住旧小区享受好的服务，在给小区砌上了院墙、装上了院门、配备安防设施、完善道路、绿化、健身等公共设施的同时，根据省、市《物业管理条例》规定，指导属地街道办事处、社区筹备组建业主委员会，制定业主大会议事规则及管理规约，按程序组织召开业主大会决定园区的管理模式等事宜。在区房产局的指导下，街道办事处社区在组建业主委员会的同时，还充分调动了党员、志愿者、热心人等各种群体力量，实现了小区大事小情都有人管的和谐局面。

今年，皇姑区将通过“专业化物业服务或保障型服务”等方式，为改造后的老旧小区引入物业管理模式，让老旧小区的改造成果更持续地惠及居民，实现老旧小区的长效管理，全面提升老旧小区居民幸福感，将旧住宅区建设成为共建共享的幸福家园。

三、进一步明确区房产局和属地街道办事处社区的职责分工，落实行政监管和公共服务责任，充分发挥社区基层组织和业主委员会组织的作用，健全区行政主管部门监督管理，各街道办事处、社区具体组织落实，相关职能部门密切配合的工作体制，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进老旧小区改造工及后续管理工作。

街道办事处和社区在区政府的领导和房产局住宅小区管理办公室的指导下，具体组织辖区物业企业管理工作；负责会同有关方面划定社区物业管理区域，指导社区进行业主委员会的建立、改选、换届工作，应邀列席涉及重大事项的业主大会、业主委员会会议，参与选聘物业服务企业的招投标管理，组织物业服务质量的检查考评；建立健全信访投诉处理机制，融合社区公共管理资源，加强职能部门沟通联系，协调解决物业管理和社区建设中的综合性问题；具体负责协调处理物业管理服务中的矛盾纠纷，协调指导业主自治组织和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法、违规行为并及时向有关行政执法机关反映，相关职能部门应当依据各自职责，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理的相关工作。
    四、政府出资改造的老旧小区，为了防止“前治后乱”的现象，政府要求必须落实后续管理责任。根据《省、市物业管理条例》、《沈阳市人民政府办公厅关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见》沈政办发〔2018〕68号、建房[2009]274号 关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知等文件规定,旧住宅区业主可根据管理服务质量和费用自愿选择服务模式。业主接受优质优价服务的，可选择物业服务企业提供的专业化物业服务，接受基本服务并按政府指导价付费的，可选择保障型物业服务企业提供的保障型物业服务。管理服务主体在征得业主大会执行机构同意后，可采取"先期介入、先行服务"或"先整治改造、后物业接管"的方式，提前介入旧住宅区改造和管理。并指导街道办事处筹备组建业主委员会或社区代行业主委员会职责组织召开业主大会，经双二分之一以上业主同意，选择与园区相适应的管理模式，结合我区老旧小区提升改造逐步解决基础设施配套问题，对改造提升后具备条件的，应依法成立业主委员会并召开业主大会决定小区的管理事宜，按照有关程序选聘保障型物业服务企业，实施物业管理服务；对暂不具备条件的，可由街道、社区筹备组建小区业主委员会组织，进行业主自治管理，目前改造后的老旧小区均已落实了后续管理责任。

五、老旧住宅小区由于历史原因造成停车泊位缺口较大，利用现有的资源，比如小区内空闲地、广场或较宽的道路等，在就住宅区域内施划停车泊位，是缓解老旧小区配建停车泊位较少造成停车难问题的较有效手段。

根据《省、市物业管理条例》规定，任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内归业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆。确需占用的，应当经业主大会双二分之一以上业主同意。为此，我们作为政府职能部门会积极配街道办事处、社区，依法依规的做好指导、宣传工作，由属地社区代行业主委员会职责组织召开业主大会授权，利用现有空间尽可能的解决小区停车难的问题，力争让百姓满意。

六、老旧住宅区改造提质沈阳市政府提出老小区改造“共同缔造”的理念，明确体制机制”，要求“百姓出资、社会出资、政府以奖代补”，“坚持以人民为中心，充分运用“共同缔造”理念，激发居民群众热情，调动小区相关联单位的积极性，共同参与老旧小区改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的原则。我局严格按照市、区两级政府的要求贯彻执行，旧住宅区改造工程项目及工艺是经皇姑区人民政府办公会上论证决定，由市房产局安排设计院设计后进行施工改造的，并配有专业的施工监理对工程的质量进行全程***检验，坚持以居民为主，共同缔造，努力建立政府统筹组织、区房产局具体实施、街道办事处、社区和居民全程参与的工作机制，前期通过街道办事处社区调查问卷征求业主意见后，制定了小区改造计划，包括给小区楼体做“外墙保温、屋面防水、外排水管线疏通更换、铺设道路、散水坡、增设各种健身器材、休闲桌椅供居民健身、休闲”修建围墙大门、安装监控系统等改造项目，通过改造小区告别了大杂院，实现了新小区、新道路、新景象、新面貌，改造工程竣工验收后移交街道办事处社区，并组织召开业主大会落实后续管理。

七、对于已经购买房屋产权的住户，维修责任主体为住户个人，政府也不可能承担此类房屋的维修管理责任,应本着“谁受益谁分担”的原则，进行公共设施的维护，但住户没有自我维修意识，不愿出钱承担修缮责任，对于这些应由住户以及产权单位维修的房屋。根据[沈政办发(2018)68号]沈阳市人民政府办公厅关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见，第四章十二条规定，着力解决"维修难"问题。街道负责旧住宅区专项维修资金的补建和续筹工作，可设立专项维修资金存储账户加强资金使用管理。对尚未建立或需续筹专项维修资金的，要向业主或产权单位收取资金进行补建或续筹标准按每平方米30-50元执行。对产权单位不存在或拒不履行修缮责任的，街道可代为申请使用专项维修资金。发生房屋应急维修情况的，街道要通知相关业主履行维修义务，业主拒不履行的，由区政府按照"先垫付、后追缴"的原则，安排应急资金和施工队伍代为修缮，并向相关业主依法追缴所需费用的本金及利息。生活困难居民可凭民政部门核发的特困、低保等证明，向街道申请减免欠缴维修费用。

住宅专项维修资金属于业主所有，专项资金用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，完善监管机制，落实监管责任。并加大专项维修资金归集、使用的监管力度，确保按规定交存到位，专款专用。引导广大业主及时缴纳维修资金观念，自觉维护社区公共秩序，积极参与幸福沈阳、共同缔造的活动中去，营造全社会齐抓共管的良好氛围，全面优化我区营商环境体系建设，不断改善人民群众的居住生活和工作环境，保证广大市民和外来投资者在我区能够安居乐业。

最后，衷心感谢您对我区居民生活相关工作的关心和支持，同时，欢迎您在以后的工作中再提出宝贵意见和建议。我局作为政府职能部门，在今后工作中将充分吸收您的建议，积极组织调研学习、结合我区的实际情况、借鉴外省市的经验，推进住宅小区建设,依法依规积极配相关部门做好指导、宣传等工作，力争让百姓满意，政府放心，为促进皇姑的和谐发展而努力工作。

感谢您们对皇姑区房产局工作的监督与支持。

皇姑区房产局

2020年5月27日

经办人：侯建民

联系电话:86056278

撰稿人：侯建民

审核人：张文宁