旧厂房改造要有长远眼光

　　佛山市旧城、旧村居、旧厂房改造座谈会6日在佛山日报社举行。（本报记者　甘建华　摄）　　普华科技工业园的青年文化公寓一度成为禅城区三旧改造的样板。（本报记者　龙翔　摄）　　改造后整洁漂亮的天富来国际工业城。 （本报记者　程铭　摄）　　各区镇在推进旧厂房改造时要注意哪些问题？政府引进社会资本进行旧厂房改造时，双方的角色定位应该是怎样的？旧厂房改造中碰到困难可以通过哪些渠道解决？

　　在本报于上周五举办的旧厂房改造座谈会上，政策制定者、旧改参与者以及第三方专家聚集在一起。彼此之间似乎都有一肚子话要说，有一箩筐问题要问。

　　□本报记者　曾庆斌

　　不能再搞“今天建明天拆”的低档厂房

　　本月初，我市刚刚出台了《佛山市推进旧厂房改造的指导意见》，作为全市旧厂房改造工作的政策指引。作为牵头起草单位负责人，市经贸局局长李坚说，这个政策具有三个特点：

　　一是目标明确。《指导意见》提出，力争用3年时间把旧厂房改造成为功能配套完善的现代化工业、商贸新城，成为产业优化升级的重要载体，成为城市延伸发展的重要组成部分，实现土地集约利用、产业集聚提升、劳动就业增加的目标。旧厂房改造的目标，不仅是拆旧厂建新厂，而是包括了提高土地产出效率，二三产业协调发展，促进产业结构优化提升，改善城市整体形象，是一个综合性、多层次的目标体系。

　　二是原则清晰。《指导意见》提出了五个原则：统筹规划原则、市场化运作原则、多元化投资原则、因地制宜原则、分步实施原则。这五大原则构成了推动旧厂房改造内在的机制。这也是吸收顺德天富来、张槎普华等佛山先行改造项目以及上海、广州、深圳等城市的做法。

　　三是针对性强。为了制定这个政策，市经贸局相关负责人走访了国土、规划、建设、供电等部门，先后到禅城区、顺德区以及石湾、张槎、大沥、桂城、乐从、容桂等镇（街）进行调研，收集并归纳整理出在旧厂房改造过程中涉及的8个方面的37个问题，作为制定政策的依据。政策制定出来后，又多次征求各区、各部门的意见。所以里面设计的政策都是实用性较强。

　　有了政策，就要抓落实。各区镇该如何推进旧厂房改造呢？李坚说要注意三个问题。

　　第一，着眼要高。这次旧厂房改造，是佛山向现代化、国际化、新型工业化迈进的重要转折，是实现集约利用土地、寻求更大发展空间的大好机会。所以要站在佛山城市、产业未来发展的高度来谋划，要有长远眼光，不能只盯着眼前利益，不要再搞那种低档的东西，今天建，明天又拆。

　　第二，着力要准。推动旧厂房改造的切入点非常清晰，就是要提高土地利用效率、产出效益。原来全市利用效率较低，工业厂房平均容积率只有0.61。今后要按照土地规划、城市发展规划、产业发展规划布好局。

　　第三，着手要稳。旧厂房改造涉及方方面面的利益，要注意和谐,稳步推进；要在部门上下形成合力；今后改造的投资主体是多元化的，有合作的精神去推动，才能达到更好的效果。

　　专家建议制定工业用地规划

　　作为顺德天富来国际工业城的开发商，香港康富来集团董事长李仲明，是旧厂房改造市场化运作模式的坚实拥趸。他说，旧厂房改造要成功，政府应该发动民间资本力量。

　　李仲明以自己的亲身经历说明民间资本改造旧厂房的效率更高。他说，某地政府在进行旧厂房改造时，遭遇旧厂房老板的刁难，一套22万平方米的旧厂房，不得不付出1000多万元的拆迁补偿款。而天富来涉及几百单旧厂房赔偿，也从来没有付出过这么高的代价。“因为我们是私人企业，可以跟企业打感情牌。比如我就经常请这些旧厂房老板吃饭。”

　　企业参与旧厂房改造，国家受益良多。李仲明说：“我做了个初步的计算。如果全市2170多万平方米的单层旧厂房能顺利进行改造，假如按照2.2的容积率来建多层新厂房，全佛山市就可以增加3500万平方米工业厂房。假如1000平方米企业的年产值为300万元，那么全市每年就可增加1050亿元工业产值。假如税率为6%，那政府每年可得到63亿元的税收。这些新厂房建好后进行销售，相关税收又可达到115亿元。”

　　李仲明认为，在旧厂房改造过程中，各方定位应该是：政府为企业打通通道，让民间企业来参与，而不应该嫉妒企业赚钱。政府要走在前面把规划先做好，接下来交给企业去做。

　　天富来一期建设的6栋厂房，已于去年年底建好，大部分已被企业认购或租赁。但是当企业搬进来时，却发现员工宿舍还没建好。这是因为天富来所在地块按原来的规划是工业用地，限制用于发展商贸业。一来二往拖了很长时间才被准许建宿舍。

　　“商住不配套，等于把厂房放在沙漠里，工业城怎么发展?普通老百姓买住宅，都要看看周边有没有商场、市场。”李仲明说，政府在做旧厂房改造规划时，就要考虑到生活、生产配套问题。

　　省社科院科研处处长丁力也认为，政府在旧厂房改造中要充分发挥规划的作用。他甚至建议道：“佛山已有土地利用总体规划，也有了产业发展规划，我认为最好还要有一份工业用地规划和第三产业用地规划。这样，企业就不会因为某地块能不能建配套商业设施而感到迷惑。”

　　有问题通过联席会议制度解决

　　佛山市规划局禅城分局的苏李达旭介绍了禅城区去年开始的旧厂房改造的工作思路以及碰到的问题。

　　“旧厂房、旧村居、旧城镇，很多时候不是独立的，特别是对我们禅城区来说。比如：城中村与旧厂房经常是混杂一起的，旧城区里一般也有些已经转制的老厂。所以禅城对三旧改造，始终都是坚持统筹规划的管理原则。”

　　苏李达旭说，旧厂房改造过程中经常遭遇意想不到的难题。例如容积率的问题。旧厂房改造后的建筑物，如果容积率太小，改造单位肯定会亏本；如果容积率太大，又会对当地的公共设施造成太大的压力。禅城区正在探讨解决办法，比如能否由政府来补偿改造单位由于容积率较低而造成的亏损。

　　再比如：不少旧厂房都存在历史遗留问题，土地权属不明晰，这直接会影响到旧改时办理土地流转手续的时间，继而影响投资者参与改造的信心。

　　针对这些问题，李坚说，尽管《佛山市推进旧厂房改造的指导意见》在制定前，收集了方方面面的问题以及政府各部门的意见，但由于旧厂房改造是一项全新的工作，新问题肯定会层出不穷，而《指导意见》又可能没有关涉到这些问题。出现问题并不可怕，关键是要有解决问题的机制。我市已经建立的旧厂房改造联席会议制度，就是解决问题的场所。各旧厂房改造单位在实践中碰到凭一己之力难以解决的问题，可以提交给联席会议，由相关部门协商解决。

　　精彩言论

　　市经贸局局长李坚：

　　“旧厂房改造要站在佛山城市、产业未来发展的高度来谋划，要有长远眼光，不能只盯着眼前利益，不要再搞那种低档的东西，今天建，明天又拆。”

　　“拆旧厂建新厂，不是旧厂房改造的最终目的，因为单单这样做，还不能解决土地资源利用率不高的问题。”

　　“新厂房建起来，招商引资时，还要考虑产业优化升级的问题。”    

　　市经贸局经济运行科科长陈园：

　　“旧厂房改造中碰到的问题，如果国家没有规定不可以这样，就可以尝试这样做。”

　　市国土资源局市场科副科长江卓明：

　　“如果原先是旧厂房构成的工业园区，现在进行改造，想配套大量市场、宿舍、商场，这就变成整个规划比较大的变化。这对投资者来说，或许能实现利益最大化，但对政府来说，就必须投入大量资金来做配套设施。”

　　香港康富来集团董事长李仲明：

　　“旧厂房改造应该是，政府为企业打通通道，让民间企业来参与，而不应该嫉妒企业赚钱。”

　　“旧厂房改造，政府应该站在前面，把规划先搞好，然后交给私人企业来搞。规划不搞好，下面就很难搞。”

　　“商住不配套，等于把厂房放在沙漠里，工业城怎么发展？普通老百姓买住宅，都要看看周边有没有商场、市场，中高档的住宅还要看附近有没有会所，有没有游泳池。”

　　张槎大江桥头村村长冯恩枝：

　　“从我们普华科技工业园的经验来看，旧厂房要改造成功，必须获得村民、政府、银行三方的支持。”

　　“村里旧厂房的改造方案，要视村里的经济实力和实际情况而定，也要符合政府的统一规划。”

　　佛山市规划局禅城分局市政规划科副科长苏李达旭：

　　“旧厂房改造面临的第一个问题是观念问题。”

　　“旧厂房、旧村居、旧城镇，很多时候不是独立的，特别是对我们禅城区来说……所以禅城对三旧改造，始终都是坚持统筹规划的管理原则。”

　　佛山市建设局房屋管理科科长李健：

　　“不要等项目搞了才急急忙忙去办理相关建设手续。假如提前介入的话，在前面就可以把问题解决，就能提高旧厂房改造的效率。”

　　改造个案

　　普华科技工业园：

　　村民当上世界500强企业房东

　　□本报记者 王亚亮

　　禅城区张槎街道大江桥头村，一个昔日默默无闻的小村庄，通过旧厂房改造，创造出“村民当上世界500强企业房东”的奇迹，已变得声名鹊起。

　　村级工业园让德国客商一见钟情

　　昨日上午，当记者再次穿过那一排绿荫，来到普华科技工业园的时候，这里已比往日更多了几分成熟的妩媚。工业园外边用围墙围了起来，实行封闭式管理，内部绿树已成荫，厂房大部分已经租出。

　　从外观来看，这个村民建起来的工业园，即使是与周边普立华等世界知名企业自建的厂区相比，也毫不逊色。而这也是普华科技工业园在众多的村镇一级工业园区中脱颖而出的一个重要原因。

　　大江桥头村村长冯枝恩说，2004年底，当时桥头村1期3栋厂房还没有建好，禅城区招商引资服务中心带了一批德国客商过来考察，德国客商当场就连称“Very good”。一个星期之后，之前看了20多个地方都不满意的德国客商打了电话过来：“你们的厂房能不能租给我们？”

　　在其后的日子里，世界第三大水暖产品制造企业德国汉莎公司、瑞典威德蔓公司和世界500强德国巴斯夫公司先后进驻这一村级工业园，并引起全市的震动。

　　农村经济发展思路突破

　　“当时我问了一下随行的翻译，原来那位德国客商是建筑师出身的，他一眼就看出我们的厂房的建设标准是非常高的。”冯枝恩说，“别的地方的厂房的承载能力是500公斤左右，我们的承载力达到了850公斤。”

　　这一个技术性的细节，实际上也体现了当地发展思路与眼光的超前。

　　“我们村也还有一些低矮厂房，面积大于1千平方米的都很难租出去了，因为大企业根本就不愿意来，在规划建设普华科技工业园之前，我们已经很清楚，农村经济要发展，再小打小闹已经没有前途了。”冯枝恩说。

　　桥头村有一个传统，就是每个月都要开一次代表会，代表中不乏眼光超前的老板，经过无数次商讨之后，他们形成了共识：绝对不搞临时建筑，要建就建高标准的厂房，要敢于向世界500强企业招商。

　　联合开发的成功

　　桥头村最初要对普华科技工业园所在地块进行开发的时候，并没有想到过要联合周边的村组，对附近的土地进行统一的规划、统一开发。虽然联合开发的模式当时在澜石已经有成功的先例，但仍是新鲜事物。

　　桥头村计划开发的土地实际上只有29亩，这显然不成规模。经禅城区等相关部门指导，周边地块所属的张槎街道、古灶村委会、古灶村古生和古二经济股份合作社等单位也联合了起来，最后，整个工业园面积达到了200亩。

　　当时，大家虽然同意联合，但依然心存犹豫。2004年5月1日，属于桥头村的地块在观望中率先动工。一年之后，桥头村首期3栋厂房刚刚建好，就全部出租，后来的3栋厂房尚未开工，就全部被预订。

　　这不仅很大程度上缓解了桥头村开发资金不足的难题，也激发了其它几个合作单位的信心。其后，整个普华科技工业园全面动工，这个主要依靠各村集体合作而建成的工业园，最终成为禅城旧厂房改造的一个成功典范。

　　天富来国际工业城：

　　引进社会资本改造旧厂房的标本

　　□本报记者 朱忠兵

　　顺德天富来国际工业城入口处，立着一尊骏马腾空而起的雕塑，下书八个大字：“一马当先，尽占先机”。

　　这个由香港康富来集团投资10亿元的项目，开创了佛山旧厂房改造“引进社会资本，完全市场化运作”的先河。也正因如此，天富来一路走来经历不少坎坷，它的经验被融合进《佛山市推进旧厂房改造的指导意见》，成为后来者借鉴的标本。

　　建多层厂房集约利用土地

　　顺德容桂，改革开放初期就开始了工业化进程，村民在自留地上建起了密密麻麻的单层厂房，有着20多年历史的容里工业区便是其中代表。简陋厂房，占据大片土地，却难以适应现代企业的需求。结果档次不高、后劲不足的企业留了下来，高质量的投资者却引不进来，工业区收益近年来一直徘徊不前。

　　2005年，容里工业区的改造被提上议事日程。落户容桂十多年的康富来集团敏锐地觉察到其中的市场机遇，决定投资10亿元，整体承接容里工业区，建设天富来国际工业城。

　　康富来副总经理吴子元说：“在寸土寸金的香港，二三十年前就出现了20多层的厂房。顺德未来厂房的方向也将类同于香港。”本着这样的理念，天富来的目标是，以现代化高层工业厂房群为主，配套建设商贸中心和员工生活中心。据估算，在完成改造后，天富来工业区内建筑面积可由原来40万平方米增加到226万平方米，可容纳更多的企业，工业区的产值也可由10多亿增加到100多亿，再加上50亿元的商业产值，整个工业城总产值预计可达150亿。

　　目前，天富来6座5层高的标准厂房已交付使用，鸿秀水暖、捷翔印刷等中小企业先后入驻。

　　天富来为旧厂房改造探索出新模式

　　2006年底，天富来一期工程完工，不少企业来认购厂房，去办房产证时，却被告知：国家对于多层商品厂房分层出售尚无明文规定，能不能分层拿房产证还是个未知数。房管局等政府部门与天富来多次沟通后，决定参照商品房的有关规定来办理商品厂房交易手续，每层厂房可分两半，各办一个房产证。

　　企业入驻前，又碰到了供用电难题。按有关规定和天富来工业城的有关情况，供电部门最初表示，只能将整个工业城视为一个用电单位，电费只向工业城收取，并只开具一张***。这意味着入驻企业解决电力供应问题，除了要和供电部门打交道外，还得经过工业城一关，而工业城每月都要为企业垫付巨额电费。工业城和用电企业都觉得麻烦。今年年初，市政府召开旧物业改造现场会，到天富来参观，市长陈云贤了解情况后，指示市经贸局、供电局协调解决这一问题。经过多方协商，最终在现行国家政策允许范围内，提出一个创造性的解决方案，供电部门同意与工业城内的用电企业分别结算电费。

　　天富来作为首吃螃蟹者，在改造过程中，不断遇到新问题，经过政府部门的协调又不断解决问题，为我市探索出了一个引进社会资本改造旧厂房的新模式。