关于深圳市盐田区棚户区改造实施细则的政策解读

　　为有序、规范推进盐田区棚户区改造工作，我局起草了《深圳市盐田区棚户区改造实施细则》（以下简称《实施细则》），现就有关政策解读如下：

　　一、棚户区改造项目与城市更新项目存在哪些区别？

　　棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系。

　　（一）政策适用范围不同。棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区；而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。

　　（二）补偿奖励标准不同。棚户区改造项目的货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）的规定确定，产权调换按照套内建面1：1或建面不超过1：1．2的比例执行，允许不超过10㎡的增购；而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。

　　（三）项目实施模式不同。棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

　　二、棚户区改造政策的适用于哪些项目？

　　《实施细则》第二条规定了棚户区改造的适用范围是：盐田区行政区域范围内，符合《实施意见》规定实际功能以居住为主导，且同时符合下列条件的老旧住宅区：

　　（一）房屋使用年限在20年以上，或使用年限虽不足20年，但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125－2016）鉴定危房等级为D级的住宅区。　

　　（二）存在住房质量、消防、地质灾害等安全隐患，或使用功能不齐全，或配套设施不完善，并取得专业机构出具的相关评估报告；

　　（三）用地面积原则上不少于5000平方米。单个旧住宅区用地面积少于5000平方米的，应与同一街道内的其他旧住宅区联合申报，且全体权利主体同意在项目范围内统筹搬迁安置或货币补偿，搬迁安置方案以政府批件为准。

　　因规划统筹需要，符合《实施意见》规定，具备改造条件的城中村、旧屋村，确需通过棚户区改造政策实施拆除重建的，可纳入本实施细则的适用范围。

　　三、棚户区改造项目的搬迁安置补偿和奖励标准怎么确定？

　　盐田区棚户区改造实行统一的搬迁安置补偿标准，采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式，由权利主体自愿选择。

　　（一）货币补偿补偿标准。货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（市政府令第292号）的规定确定。

　　（二）产权调换标准。产权调换按照套内建筑面积1：1或不超过建筑面积1：1．2的比例确定。搬迁安置住房产权性质按《实施意见》相关规定确定。

　　（三）增购奖励标准。奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

　　四、棚户区改造项目如何申报？

　　街道办事处及中英街管理局在综合情况调查的基础上，筛选改造意愿强烈、实施条件成熟的旧住宅区，开展初步改造意愿征集工作。有改造意愿的权利主体人数达到权利主体总人数的85％以上，且所拥有建筑面积占总建筑面积的比例达到85％以上的，街道办事处及中英街管理局组织开展棚户区性质评估界定。符合棚户区改造申报条件的旧住宅区由街道办事处及中英街管理局向区主管部门申报。

　　五、棚户区改造项目的实施主体如何确认？

　　盐田区棚户区改造项目的实施主体由区主管部门确认，确认方式有两种：

　　（一）确认人才住房专营机构作为项目实施主体；

　　（二）通过招标等方式确认实施主体。

　　六、棚户区改造项目实施主体的主要职责有哪些？

　　棚户区改造项目的实施主体主要负责以下工作：

　　（一）配合开展意愿征集工作；

　　（二）配合编制概念规划、专项规划、项目搬迁安置补偿方案及编制说明，社会稳定风险评估报告；

　　（三）进行权属核查，确定权利主体；

　　（四）根据项目需要，组织开展项目测绘、评估工作；　

　　（五）签订《搬迁安置补偿协议》，并支付补偿款；

　　（六）发布搬迁公告，组织开展权利主体的搬离和清空，并进行房屋拆除和权属注销；

　　（七）办理土地入库手续；

　　（八）开展项目立项、选址工作，办理规划、建设等报批手续，开展施工建设、管理以及规划、建设、消防的验收等工作；

　　（九）项目建成后，组织回迁房的安置工作，并移交保障性住房和人才住房，人才住房统一由人才住房专营机构运营管理；

　　（十）与项目有关的其他工作及合同（协议）约定的职责和义务。

　　七、棚户区改造项目的专项规划如何编制？

　　棚户区改造项目的专项规划由区主管部门组织项目实施主体委托专业机构，根据城市总体规划、土地利用总体规划和法定图则的要求，考虑片区公共配套设施和市政交通基础设施承载能力、人才住房和保障性住房建设等因素，结合项目概念规划，编制项目专项规划。

　　八、棚户区改造项目的专项规划如何报审？

　　（一）棚户区改造项目的专项规划编制完成后，由区主管部门报区城市更新部门审查；区城市更新部门在10个工作日内进行初审，初审不合格的，书面复函申报单位并说明理由；初审合格的，由区城市更新部门在我市主要媒体、官方网站、项目现场对项目专项规划进行不少于30日的公示。

　　（二）公示期满，由区城市更新部门对公示意见进行汇总和处理，并将专项规划、公示意见及处理建议报区城市更新工作领导小组审议，审议通过后，报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。审批通过后，区城市更新部门将审批结果抄送市规划国土委，依程序纳入全市规划国土‘一张图’综合管理信息系统。同时区主管部门在项目现场进行公示，或以其他方式通知权利主体。

　　九、棚户区改造项目的搬迁安置补偿协议如何签订？

　　棚户区改造项目的搬迁安置补偿协议由街道办事处及中英街管理局、项目实施主体和权利主体三方在签约期内签订附生效条件的《搬迁安置补偿协议》。权利主体委托第三人签约的，应出具经公证的授权委托书。

　　棚户区改造项目搬迁安置补偿协议中涉及的安置补偿等相关费用由项目实施主体支付。

　　十、棚户区改造项目在什么情况下会被终止？

　　被确定为棚户区改造项目的老旧住宅区（城中村、旧屋村），在以下情况会被终止：

　　（一）在确定为棚户区改造项目后，由街道办事处及中英街管理局组织项目实施主体进行为期六个月的改造意愿征集，期限届满后，有改造意愿权利主体的人数未达到权利主体总人数的95％，或所拥有建筑面积未达到总建筑面积的95％，意愿征集工作终止。经区指挥部审议同意后，项目终止，但区指挥部认为确需改造且实施条件成熟的项目除外。

　　（二）在搬迁安置补偿协议签约阶段，签约期届满，已签约权利主体的人数未达到权利主体总人数的95％，或所拥有建筑面积未达到总建筑面积的95％，实施主体可向街道办事处及中英街管理局申请终止项目。经区指挥部审议同意后，项目终止。

　　经区指挥部审定终止的项目，原则上五年内（从审定终止日算起）不再纳入棚户区改造计划。

　　十一、棚户区改造项目在什么情况下可以实施房屋征收？

　　第一条 搬迁安置补偿协议签约期届满，已签约权利主体的人数达到权利主体总人数的比例及所拥有建筑面积占总建筑面积的比例均达到95％时，区主管部门根据社会稳定风险评估报告和未签约房屋的情况提请区指挥部审议房屋征收事宜。区指挥部根据公共利益的需要，同意实施房屋征收的，有关主管部门依照相关法律、法规、规章的规定依法开展房屋征收工作。

　　项目范围内涉及违法行为的，区相关执法部门依法启动行政处罚程序。

　　十二、棚户区改造项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房的地价如何计收？

　　棚户区改造项目地价计收标准如下：

　　（一）用于安置补偿已取得房地产证（不区分商品房性质及非商品房性质）部分的建筑面积，按照现行基准地价标准计收；

　　（二）用于安置补偿未取得房地产证部分的建筑面积，按照现行基准地价标准的1．1倍计收。

　　（三）棚户区改造项目中用于出租的人才住房和保障性住房，除产权归政府的免收地价外，按现行基准地价50％的标准计收；用于出售的人才住房和保障性住房，地价按照我市宗地地价测算规则规定的标准计收。

　　（四）棚户区改造项目中公共服务配套设施产权归政府的免收地价。其他用途部分按照基准地价标准计收的，仅限整体转让；按市场评估地价标准计收的，可分割销售。配套商业产权归政府的免收地价，但不得进入市场。

　　地价由实施主体代为计收，权利主体需缴清地价后，才能取得相应的产权证。

盐田区住房和建设局

2019年2月20日

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