关于加强小区业主委员会管理的意见

近年来，随着城市化的推进，房地产项目的开发，物业小区越来越多，我区的物业管理工作进入了快速发展阶段，部分小区也依法依规成立了业主委员会进行自我管理，但政府在对业主委员会的管理上仍存在一些问题，导致业主、业主委员会、物业管理公司等各方矛盾层出不穷，影响了和谐社会的构建。

一、存在的问题

1、业主委员会人员构成复杂。现已成立的业主委员会主要有三种：一是物业公司和开发商出于经营因素，组建以买房早、入住早，为主的业主委员会；二是部分业主出于对开发商或原有物业管理等问题不满，在交涉、上访过程中相识，这些人自行成立业主委员会。三是纯粹为不可告人的利益，通过蒙骗或虚假签名的手法成立的业主委员会。而在国土房管部门、街道、居委会的指导监督下，由物业公司依法召集，得到广大业主拥护，真正依法行使职权的业主委员会基本没有。由于业主委员会人员构成的不同，直接影响了社区业主委员会管理工作的质量，甚至破坏了社会的和谐稳定。

2、业主委员会“越权行政”行为严重。虽然我省有关物业管理条例规定小区内重大决策“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，但现实中召开业主会会议是一件非常困难的事，可操作性不强，以致造成小区物业管理的“生死”大权往往还是落在业主委员会手中，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。再加上物业管理是一个专业技术性比较强的行业，即使是业主委员会成员能够抛开个人私利，从全体业主利益出发，也难免会出现“外行人”管“内行人”，管出问题的现象。而且由于业主委员会不具有主体资格，不用承担相应的法律责任，使得个别业主委员会成员把个人利益置于业主共同利益之上，任意决定业主共同事务，损害小区业主们的共同利益。

3、业主委员会的管理不明确。在现行管理体制下，业主委员会既不属行业协会不能在工商部门登记，又不属社会团体不能在民政管理部门登记。目前业主委员会虽然归口房地产行政主管部门管理，但在房地产行政主管部门对业主委员会的管理不到位，对业主委员会的一些违规行为无法处理。以大石桔芳园为例，该小区成立的业主委员会甚至自立名目进行收费，由于管理上的不明确，导致在处理业主委员会的违规问题比较棘手。

二、对策和建议：

随着城市化的进一步推进，有关业主委员会的问题势必越来越多，政府务必要重视此类问题，以确保社会的和谐稳定。建议在现有法律法规下，进一步加强业主委员会的管理；在组建时，对候选人的条件进行公告，并尊重社区居民的意见，将那些对业主工作既有热心又善于工作的人员选进业主委员会。此外，政府应该明确业主委员会的管理关系，在选举产生业主委员会后，由主管部门对业主委员会及其物业管理活动进行强有力的监管。通过加强和规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境。

梁仲立代表：

您提出的区十五届人大五次会议代表建议第139号《加强小区业主委员会管理》已收悉，现答复如下：

对小区业主委员会如何进行管理，是与群众生活适适相关的大事，也是当前社会的热门话题。由于现行的法律、法规对业主委员会如何进行管理没有具体规定，因而容易造成对业主委员会管理不到位的情形出现。随着广州市物业管理工作联席会议制度的建立和物业管理权的下放，对业主委员会管理实行“联合管理”的制度将会出现。

一、   您所提出的业主委员会存在问题的成因分析

（一）业主委员会成员的构成。《广东省物业管理条例》第二十五条规定业主委员会委员的条件，只要符合这些条件的业主，都有可能被选为业主委员会委员。政府有关部门作为小区业主大会的

指导和协助机关，不能指定、举荐一部分业主去参选或限制一些业主不能参选。因此，小区业主委员会成员的构成正是小区业主构成的缩影，有可能来自五湖四海，来自各行各业。

（二）业主委员会“越权行政”问题。建议所反映“现实中召开业主大会会议是一件非常困难的事”是一个普遍存在的一个事实，尤其是由上一届业主委员会或首次业主大会筹备组主持下的选举结果，由于这些组织过去都不具备较强的公信力（《广东省物业管理条例》于今年3月1日起实施后才有规定镇、街派人参加筹备组），选举出来的结果有时很难令人信服。特别是业主委员会采取“自行管理”方式，《物权法》第八十一条对这种管理方式虽允许，但怎样实施却没有具体规定。因此，政府有关部门要深入细致地指导和协助业主大会的各项工作，引导小区业主聘请规范的专业物业公司来实施物业管理服务，从源头上减少业主委员会越权行为的可能性。

（三）业主委员会的管理问题。《物权法》第七十五条规定：地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助；《广东省物业管理条例》第四条规定：各级人民政府有关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。可见，对业主委员会的管理，法律法规要求政府有关部门各司其职，共同做好有关工作。

二、解决业主委员会存在问题的途径

（一）广州市人民政府办公厅于

（二）广州市国土资源和房屋管理局制定了《广州市业主大会和业主委员会指导细则》（征求意见稿），待收集社会各方意见后，将会有可操作性较强的指导规则指导我们的工作，以利于解决业主委员会存在的问题。

（三）您提出的对策和建议对我们的工作有很大的启发，我们将会在指导、协助业主成立业主大会和选举产生业主委员会的工作中，将主动、积极地与当地街（镇）、居委会及相关部门一道，齐心协力，共同做好小区业主大会、业主委员会有关工作。

非常感谢您对我区业主委员会管理工作的关心和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵的意见和建议。