羊城晚报科学指导多元探索——广州这一年的城市更新实践（组图）

　　（图：永庆片区）　

　　（图：仁威庙泮塘五约）

　　（图：西村街社区）  

（图：上下九步行街）

　　一座旧楼宇，可以变成商业与创意结合的众创空间;一个老旧小区，可以整治成干净整洁的宜居社区;一片废弃的工厂遗址，可以打造成高大上的博物馆……

　　一边是高大上的综合项目，一边是小而全的微改造项目，城市更新理念正渗透于有着2200多年历史的国际大都市广州的发展轨迹中。

　　作为改革开放的先行地、科学发展的试验区，广东一直走在城市改造与更新的前列，其“三旧”改造的创新经验更是被国土资源部升华为国家政策，在全国予以复制推广。

　　在土地资源供需矛盾日益突出的形势下，城市更新是盘活存量低效建设用地、推进产业结构转型升级、改善人居生活环境、提升城市品质，实现紧凑城市精明增长的重要抓手和必经之路。

　　2016年1月1日起，《广州市城市更新办法》正式施行，一年过去了，广州的城市更新思路有了什么新进展，城市更新又给脚下这座城市带来了什么新变化?羊城晚报记者带你回顾广州市2016年的城市更新之路。

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　　新认识

　　城市更新是一项系统化、差异化的持续性工程

　　更新改造不是简单的物质上的拆旧建新，不同类型的更新改造项目都会对城市空间、人居环境、历史文化、社会经济、社区邻里、产业升级带来综合性的影响。2016年以来，市委十届九次会议审议通过《关于进一步加强城市规划建设管理的实施意见》，市政府常务会议也审议通过了《广州市城市更新总体规划》。这些意见和规划的出台，为新一年城市更新指明了方向、目标、原则和策略。未来的城市更新，简单的说，就是系统、差异、持续化地推进。

　　所谓系统，就是将城市战略发展与民生服务相结合。具体体现为，老旧小区的改造，不仅仅是拆改，更重要的是补齐配套短板，构建社区便捷城市圈;旧村庄的改造，既要保持村庄的独特风貌，还要实现村民生活方式向居民的转变;旧厂的改造，不仅仅是建筑物的更新，更要实现产业的转型升级。

　　所谓差异，就是要分时、分区、分类推进城市更新，结合城市总体的功能布局，选择适宜的改造方式。

　　所谓持续性，即是明确了城市更新并非一蹴而就，而是在立足城市长远发展的目标上的一种常态化、制度化的进程。

　　城市更新相关专家指出，市委全会上传达的系统化、差异化的城市更新精神，是新时期对于城市更新思路的提炼与总结，这区别于传统的“大拆大建”模式，也将更好地指导广州城市更新的实践。

　　从城市发展阶段来说，广州早已是以“三旧”为主体的城市形态，城市更新改造较早地被提上了城市发展的日程中。正是在多年城市更新改造实践上形成了对城市更新理念的新认识，而这种科学的认识，在过去一年中，又更好地指导了广州的更新实践。

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　　新平台

　　城市更新局统筹规划改造工作

　　城市更新不是在空白的土地上建设，而是在已有土地使用权人、已有建筑的土地上进行改造。这个过程中，涉及多个部门之间的分工协作，需要搭建一个更系统更有效的指挥平台，在这种背景下，城市更新局应运而生。广州市是全国首个成立市级城市更新局的城市，城市更新局在2015年初挂牌成立，在过去一年的城市更新工作中，充分发挥了统筹和协调的核心作用。

　　市城市更新局率先将市委十届九次全会关于城市更新的工作梳理分解成六大系统工程，并起草了《广州市老旧小区微改造实施方案》，明确将1980年代建成的老旧小区纳入改造范围，特别是将位于“一江两岸三带”核心段的老旧小区优先纳入改造，这也是将城市的战略系统与民生服务系统相结合的体现。

　　市城市更新局的前身是市“三旧”改造工作办公室，挂牌之后，市“三旧”改造工作领导小组也更名为市城市更新工作领导小组，由市长担任组长，市政府分管领导任副组长，市发展改革委等8个部门及11个区的主要领导为主要成员。这种机制上的革新，让2016年的城市更新工作，无论在规划计划、资金使用安排，还是在片区策划、项目实施方案上，都有了长足进展。

　　具体来说，在过去一年里，通过全面梳理城市更新业务，《广州市城市更新项目报批程序指引》、《广州市城市更新片区策划方案编制指引》等6个配套操作指引和技术标准文件已印发执行。2016年11月份，市政府审议通过《广州市城市更新总体规划(2015-2020年)》，规划明确了到2020年基本建立政策稳定、流程规范、体系完整的城市更新长效发展制度的发展目标。同时，城市更新局还编制并组织实施首个城市更新项目和资金年度计划，正式规划共58个项目、24.54平方公里，计划共安排市财政资金2.62亿元。

　　市级层面领导小组的出现使得城市更新的决策机制得以理顺，城市更新总体规划的出炉明确了更新的目标方向，相关实施方案的出台规范了更新的具体步骤，资金的安排则保障了更新改造的品质，借助城市更新局这个大平台，2016年广州的城市更新稳扎稳打，58个项目计划实施率达到96%，已拨资金占总计划资金额的99%，达2.61亿元。

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　　新项目

　　老旧小区微改造，多种创新方式并举

　　根据城市更新项目计划，2016年正式规划中，传统“三旧”全面改造类项目14个，用地面积2.53平方公里;新增人居环境改善、特色小镇、产业转型升级、历史文化保护微更新类项目38个，用地面积17.35平方公里;片区策划类项目6个，用地面积4.66平方公里。

　　2016年，广州市稳步推行这些项目的更新工作，因地制宜探索多种微改造模式，并在此基础上总结了一些契合广州实际的创新性经验。

　　一份靓丽的

　　城市更新成绩单

　　年度项目计划实施：正式计划共58个项目、24.54平方公里，其中，传统“三旧”全面改造类项目14个，用地面积2.53平方公里;新增人居环境改善、特色小镇、产业转型升级、历史文化保护微更新类项目38个，用地面积17.35平方公里;片区策划类项目6个，用地面积4.66平方公里。目前已完成改造3个，实施动工8个，完成审批19个，编制方案26个，项目计划实施率96%。

　　年度资金计划拨付：年度计划共安排市财政资金2.62亿元，已划拨资金2.61亿元，占比99%。

　　老旧小区微改造推进：2016年安排资金9413万元，统筹推进老旧小区微改造项目48个，用地面积10.5平方公里。

　　创新试点事权下放：选取26个重点项目作为试点，将城市更新审核审批等11项管理权限下放各区政府。已制定改造方案项目25个，占比96.2%。

　　出台配套文件：制定并印发执行了《广州市城市更新项目报批程序指引》、《广州市城市更新片区策划方案编制指引》等6个配套操作指引和技术标准文件。

　　动态调整标图建库：目前全市纳入“三旧”改造标图建库用地20733宗、59008公顷。

　　●永庆坊 以产业升级为目标，将开发商引入微改造中

　　2016年9月30日，恩宁路永庆片区项目正式开业，整体面向市民开放。这里曾经是广州老旧危房最集中的地段，有些房屋甚至濒临倒塌。改造之后却一扫颓势，让人眼前一亮。青石板路、木门窗格，井字形的步行通道，外立面和内部已经被清洗过。还是旧日骑楼风光，却包含了更多时尚元素。建筑空间外旧内新，改造过程中保留原有的街巷肌理，但大部分地块已经悄悄转变成商业金融业用地。这条老街引入了众创办公、长租公寓、教育培训等产业，成为了青年创业的心水之选，也为市民周末休憩赏玩提供了多个选择。

　　永庆坊的转变背后，是一整年紧锣密鼓的更新筹谋。2016年2月，永庆片区危旧房修缮和活化项目进行了首次招标公告，将约7000平方米的危旧房纳入修复改造范围。广州万科中标成为合作企业。大开发商参与到城市建设大项目中并不少见，但是将大开发商引入到社区微改造的实践中，探索产业导入型的旧城区微改造，在广州尚属于开创性的尝试。

　　这个过程中，永庆坊改造采取的是“政府主导、企业承办、居民参与”三方共赢的模式。政府作为物业的持有人，明确了活化改造的整体方向，也总体把握改造的成果和活化的过程效果，采用BOT的模式，通过公开招商引入了万科，并给予其15年的经营权。万科承接了政府抛出的修旧如旧的“命题作文”，设计出了具体的改造方案，并通过了公开招商评标，获得了永庆坊的投资改造授权。万科为永庆坊引入了“众创办公、长租公寓和教育培训”的经营模式，以期逐年收回投资。

　　值得注意的是，在永庆坊的更新改造中，居民也是重要的参与者和实实在在的受益者。一方面，片区大环境的改善提升了居民自有物业的居住品质，另一方面，居民可以在遵循政府的总体规划和产业经营要求的前提下，自行改造物业并出租出去。改造后的出租价格能达到60-70元/平方米/月，比原来翻了一倍。

　　目前，恩宁路永庆坊内还有居民居住，保留了浓郁的生活气息，永庆坊里的“创客小镇”与居民区连成一片，市场主体的参与，商业经营的转型，将会为永庆坊带来人流、带来活力，进而打造荔湾旧城区的新的文化地标。

　　●泮塘五约 开发性的保护，守住粤式乡愁

　　继恩宁路永庆坊之后，位于荔湾区的泮塘五约也拉开了微改造大幕。2016年10月25日，荔湾区代区长毕锐明在政府工作报告中提到，将对泮塘五约已征收的房屋进行整饰改造。

　　事实上，早在2016年8月份，广州市荔湾区建设项目管理中心承建、总投资达5.3688亿元的泮塘五约微改造项目已展开前期研究服务招标工作。微改造工程范围是泮塘路西侧泮塘五约地段，东至仁威庙前广场，南至泮塘五约外街，西至泮塘五约新街，北至仁威庙直街;总用地面积31206平方米，总建筑面积530***平方米;其中改建建筑面积为10773平方米。

　　在《广州市2016年城市更新项目和资金计划》的58个项目中，泮塘五约微更新项目是唯一的一个历史文化类项目，市、区两级财政将投入6000万元，占了项目总投入的近1/3。

　　泮塘古村位于荔枝湾畔，拥有九百多年历史，这里有着浓浓的西关风情，也守护着一代代广州人的乡愁。古村的改造绕不开发展与保护这对关系的平衡。广州在对泮塘的改造中，坚持以“文物和历史遗产的保存和保护”为核心，村子通过管线铺设、排水改造、立面整饰、巷道翻新、景观提升等多种微改造模式，协调原有保护建筑的风貌与肌理,整体保护和恢复村落的传统风貌和景观。

　　近日，记者走访泮塘发现，有些老旧的无法居住的房屋已经被拆除了，部分具有历史价值的老屋则在改造中。据介绍，改造后还将继续保留15处推荐历史建筑，有望重现“荔湾湖、青砖屋、黑瓦顶、麻石道、古树木、泮塘人”的田园式风光。

　　●西村街 社区治理与社区更新相结合

　　中山大学城市化研究院院长李郇指出，微改造是一种以人为本的办法，核心是将人和物结合起来。没有大拆大建，却能不断增加居民的舒畅、方便、惬意。

　　无论何种方式的改造更新，其核心出发点都是为了增强居民的获得感和幸福感。而在过去一年里，广州也以西村街区为试点，探索将微改造和社区治理相结合的路径。

　　这个位于荔湾区北部的老旧小区，面积约1.4平方公里，常住人口近6万人。这里过去为单位房小区，房改后成为了没有物业管理的敞开型社区，共有265栋单位型居民楼，其中六成楼龄超过30年。缺乏物业管理、缺乏资金、缺乏牵头人、缺乏维护，化粪池长时间失修，居民家中甚至出现了粪水倒灌、自来水压不足、消防水缺失、道路坑洼不平……

　　面对这些问题，西村街区在实践中探索了“先自治、后改造”的社区微改造新模式。一是以社区自治提速社区微改造。以社区党支部为引领，通过搭建社区民主议事平台(建管会)，组织社区居民讨论改造方案、建立物业维修金、签订改造后共同维护管养协议等，由过去政府大包大揽向“居民决策、政府引导”转型，尊重民意、化解矛盾。二是以制度公约规范自治管理。以相关条约为基础，确保社区自治主体良性运转。西村街在探索社区自治过程中，制定社区建管会委员产生及工作条例、议事机制、社区微改造项目实施工作流程(12步环节)等，并结合各社区的“村规民约”，建立7个社区建管委，覆盖居民约2100户。

　　西村街区内，广雅路公安宿舍区道路整治项目、广啤雅苑社区化粪池小连片改造项目、环市西苑钢管厂自来水网改造项目、西湾东路大楼治安视频监控项目……一系列民生项目的最初提名权都交给建管委，以保证社区改造项目真正“急居民之所急”，避免出现“好心办坏事”。一个改造项目从征集意见到确定工作方案、从挑选施工单位到监督工程实施，都由建管委牵头，发动广大居民参与。居民慢慢发现，路变整洁了，供水顺畅了，下水道堵塞问题减少了，小区里再不臭气熏天了，虽然都不是大项目，但街坊的幸福指数实实在在提高了，居民群众共治共建共管氛围逐步形成。

　　永庆坊、泮塘五约和西村街，都是广州在过去一年里的重点更新项目，在这个过程中，广州既是在探索以改善人居环境为目标的老旧社区微改造，也是在探索以产业结构调整为目标的旧城微改造。这些试点的成功经验，也将为广州下一年的城市更新工作提供更多的参考。

　　●黄埔国际港 更新升级，集聚港航产业

　　港湾，是广州黄埔区给人的第一个联想。这里曾巨轮汇集，装货卸货一派繁忙。时过境迁，水上运输对水深、码头配套等客观硬件要求越来越高，黄埔老港作业区的航运地位在不断萎缩，与港口配套的船厂和机修厂的功能逐步衰退，物资仓也从原本“调度重要物资”沦落为收租的码头仓库。这个曾载有荣光又历经沧桑的老港口要如何更新?

　　实际上，早在2010年，黄埔区就已经在积极谋划，探索古港改造之路。2016年8月份召开的广州市委全会提出了广州要建设国际航运中心，重新利用开发老黄埔港的深厚积累也成为了重中之重，港航中心项目已被广州市政府列为珠江黄金岸线“六大亮点工程”的突破项目和“2016年广州市重点建设项目”。

　　按照规划，原来黄埔老港作业区配套的物资仓和机修厂将被全部拆掉，建设新的商业物业，大力引进发展现代港航服务业，打造带动区域发展的龙头项目。项目分三期建成，总用地面积7.9万平方米，总建筑面积约40万平方米，其中地上面积约占3/4，总投资约55亿元。

　　记者来到鱼珠码头附近的华南国际港航服务中心项目所在地，发现一幢52层高楼已经拔地而起，据介绍，华南港航服务中心一期已于2013年5月开工建设，计划2017年竣工。项目共1栋，地上52层(部分3层)，地下4层。目前主体结构施工已封顶，正在同步开展精装修、园林绿化、安装工程施工。此外，在机修厂地块上进行的二期项目，已完成土地出让，正在开展基坑开挖。

　　未来，这里除了有200余米的52层地标性港航商务楼外，还将有7幢商务楼宇，包括港航系统业务研发基地、港航业务服务的商务酒店，还有游艇码头、休闲广场。根据规划，整个项目依托广州地区港口航运业基础，引入国内外大型远洋班轮公司和港航业企业，集聚珠江三角洲物流航运、信息服务、港口贸易及与港口业务有关的金融保险、船代、报关等服务，“建成一个航运服务的集聚区”。

　　在城市更新过程中，实现产业转型升级才是最终目的。如今，通过改造升级，这个千年的古港在自身靓丽转身的同时，也在引领黄埔区产业转型升级，最终打造成广州国际航运中心新名片。

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　　新方向

　　持续创新，提升居民的获得感和幸福感

　　市城市更新局强调，下一步将重点结合城市发展战略，通过综合运用城市更新产业、规划政策，盘活存量建设用地，为城市发展拓展新空间、新载体。

　　记者了解到，根据市城市更新局的工作安排，新的一年里，将从以下五个方面持续系统推进城市更新工作：

　　一是加强产城融合发展。瞄准广州城市发展定位，提前谋划产业结构布局，建立空间规划、产业发展、项目引入的创新联动融合机制。

　　二是创新更新规划标准。加强更新项目立体化、综合化、智能化规划，更加关注非物质形态(历史文化、人文社区等)的规划。

　　三是促进城市修补和民生改善。把握好生产空间、生活空间、生态空间的内在联系，提升城市微循环能力，改善社区人居环境，构建15分钟社区步行网络，增强城市公共空间品质，激发旧楼宇经济活力。

　　四是建立信息智慧系统。构建城市更新空间大数据库，打造城市更新信息智慧系统，创新民生服务智慧应用，促进城市更新科学决策和信息共享。

　　五是注意城市魅力塑造。挖掘和传承城市传统优秀历史文化，突出广州城市特色与岭南魅力塑造，提高公共服务共建能力和共享水平，提升市民群众的获得感和幸福感。

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