解读新一轮地产调控会给楼市股市带来什么影响

　　央广网北京10月10日消息 据经济之声《交易实况》报道，国庆期间热点城市出台房地产调控政策，中国房地产市场重回限购限贷时代。自9月30日起，目前已有21个城市先后发布了新的楼市调控政策。新一轮地产调控会给楼市、股市带来什么影响？国融证券投资顾问刘云龙就此做出分析解读。

　　经济之声：为遏制房价过快上涨，北京、深圳、南京等多个一二线城市出台了以限购、限贷和增加土地供给为核心的地方性地产调控政策，有分析认为本轮调控政策的基调是维稳而非打压。政府采取相机抉择和因城施策的态度，政策空间较上一轮调控来得小，您怎么来看本轮房地产调控政策力度？

　　刘云龙：从十一期间有到目前为止，21个大中城市集体出台了调控政策，虽然本轮房地产调控政策整体力度没有之前那么大，但是集体出台政策对于市场的影响还是比较大。同时从一些细化政策等方面看，很明显其目的并不是把房价打压下去，而是要控制住从去年底到今年以来一线城市，特别是几个大城市出现的房价炒作预期跟炒作氛围过于浓厚的现象，所以更多是限制过快上涨的速度。尽管这一轮整体调控的力度不是特别大，但相对于比上一轮房价高很多的环境而言，这个力度其实能够限制住多数人的投资行为，或者对于更多盲目买房的行为作用比较大，总体而言，其限制力度还是比较大。

　　经济之声：至于调控后楼市资金是否会流入股市，目前市场看法不一，有观点认为，A股估值将受益于房地产资金挤出，也有观点认为对股市影响的两条路径：增长拖累、配置变动，都没这么快体现：基本面上，地产调控对股市的影响程度取决于对经济增长的拖累程度，关键看货币政策会否配套收紧。资金面上，地产调控会否使得居民资产配置发生变化，资金会否从房市流入股市，这需要评判股市自身的投资吸引力，您觉得楼市和股市会不会存在这种此消彼涨的跷跷板效应？

　　刘云龙：股市会不会上涨，实际更多还是取决于其自身的吸引力和估值以及对于未来资产价格的预期。在此基础之上需要去关注的是，这一轮房市的调控一定会对于一些短期的炒房客和走的热钱产生一定的底部效应。而这些热钱和炒作的资金一定会去寻找新的出口，而这个新的出口很有可能就是流动性比房地产市场好很多的股票市场。另外，目前市场资金逐渐宽松的预期在未来会得到一定的改善，楼市炒作的基础在逐渐削弱，因为楼市的价格越来越高，整体市值越来越高，继续炒作的空间也会逐渐变少，所以未来可能会有很多资金从楼市慢慢回流到股市，当然这是一个长期的过程。短期而言，会有一些热钱提前炒出来，然后再回到股市，包括今天市场行情出现的反弹就是一个比较明显的反映。但是长期来看，跷跷板作用不会像去年那么突显。

　　经济之声：具体落实到板块层面，最受影响的板块是地产股和家电股。今天早盘，房地产和家电股一度跌幅最大，但下午开盘之后，房地产板块依然保持着下跌的态势，是今天为数不多的下跌板块。这其中会不会有被错杀的个股，反而形成买入的机会？譬如有的地产股主要靠租金收入，而有的家电股和地产销量其实并未有太强关联性。

　　刘云龙：没错。今天上午有两类个股下跌，一类是黄金，一类是地产股，截止到下午，地产股还是整体走弱，但是家电股其实有探底回升的趋势。总体而言，消费属性以及消费升级还是在家电行业里起到了比较大的作用，未来即便房地产市场不比之前火热，家电行业未来还是有一个稳健上涨和稳健反弹的趋势。对于房地产板块里的个股而言，可以区分，因为总体而言，目前房地产的个股估值已经没有了之前低位估值的优势，特别是一些龙头的个股经过了大幅炒作之后，可能继续买入和继续持有的价值不是很大，当然，一些全靠租金收入，还有靠比如园区和一些运营收入的房地产投资，未来还是有比较明显的稳健增生，但是一定要在一个合理估值的位置去买入和持有。

　　经济之声：从今天房地产股的具体表现来看，虽然整个板块处在跌幅榜，但是个股的表现还是出现了比较严重的两极分化情况。像深圳国资委旗下的房地产公司深物业、深振业还有沙河股份，他们的表现就相对比较强势，为什么？

　　刘云龙：今天除了调控的新闻之外，还有一个，恒大要将资产注入到深深房A这个上市公司，它就变成了对深圳本地房地产个股的一个利好，充分引起了市场对于它们未来可能被借壳和可能产生重组的一些预期。所以深圳本地的地产股和物业相关的概念股都出现了比较大幅的上涨，其实本质是受比较大的利好刺激，跟调控没有太大的关系。

　　经济之声：还有一些强势地产股如中南建设(000961)主营房地产销售以及地产开发，这只个股无惧密集限购政策出台，反而在今天盘中逆市创出阶段新高，怎么来分析这只个股的表现？

　　刘云龙：这只个股其实之前在所有个股出现大幅反弹的时候，它并没有出现相应的跟风上涨力度，它本身会走出一个相对来说比较不力的行情，一方面，因为它的整体市值直径不是很大；另外一方面，它未来除了房地产之外会有一些跨界相关的操作，像相关娱乐资源的注入，可能是其股价会继续创出新高的一个关键因素。

　　经济之声：回到房地产板块的表现上看，经过本轮房地产市场调控和房地产股调整以后，投资者选股思路应该是怎样的？

　　刘云龙：对于房地产相关个股，相关品种，选股上一定要注意，前期通过大幅上涨的个股，即便它是龙头股，投资者也应该充分注意到，从股价上来看它已经严重透支了未来几年的上涨空间，从中线角度上来看没有更好的吸引，我们应该以观望为主。还有一类房地产个股，目前的市值比较小，如果这一轮房地产个股的调整对于其股价涨跌足够大，其实有抄底或者所谓的超跌机会，但是更多还是要关注其整体估值。也可以去选择非房地产行业里其他景气度相对较高，同时又有充分估值优势的个股，在第四季度一旦有行情，它们可能会成为最终的赢家和跑赢市场指数的品种，所以不一定非将目光都集中在房地产上面。