汕头市濠江区人民政府土地权属争议案件行政裁决书

　　申请人：汕头市濠江区广澳街道三遼社区居民委员会；法定代表人：靳良平；地址：汕头市濠江区广澳三遼村；

　　被申请人：汕头市华厦文化旅游投资有限公司；法定代表人：黄耿烽；地址：汕头市濠江区广达路北大附中对面办公楼；

　　争议事由: 申请人汕头市濠江区广澳街道三遼社区居民委员会《行政调处申请书》中提出以下请求事项：

　　1．请求将位于濠江区广达大道西侧面积为12767.05㎡（折19.15亩）的土地〔地号列***05J0067〕（下称“涉案集体土地”）确认申请人为使用权人。

　　2．请求责令有关国土资源行政主管部门撤销汕集用（2009）字第***0500025号《集体土地使用证》，依法办理上述土地变更为申请人名下的登记手续。

　　申请人陈述：

　　1．涉案集体土地的基本情况

　　位于濠江区广达大道西侧面积12767.05㎡（折19.15亩）的土地〔地号列***05J0067〕的所有权人及原使用权人为申请人。2009年9月，申请人委托汕头市交易中心挂牌出让涉案集体土地使用权，被申请人汕头市华厦文化旅游投资有限公司于2009年10月19日以528万元竞得涉案集体土地使用权。

　　2009年11月3日，被申请人通过汕头市土地交易中心将涉案集体土地的成交价款528万元划入申请人的银行账号，但2009年11月5日，被申请人预先开出收款收据（用途为“收回成交款”），用以换取陈桂洪（三遼社区居委会原法定代表人）开具的三遼居委的转账支票（用途为“转成交价款”），被申请人在两天后收回了上述528万元的集体土地成交款。被申请人实际上并未支付该土地成交款。2009年12月30日，被申请人委托陈桂洪办理了涉案集体土地使用权变更登记手续，取得涉案集体土地使用权证书，即汕集用（2009）字第***0500025号《集体土地使用证》。

　　后经群众举报上访，经调查发现，陈桂洪利用其特殊身份地位，于2008年3月2日以申请人的名义私下与被申请人签订《集体用地转让合同》超低价（5.5万元/亩）出卖涉案集体土地，并约定“合同签订6个月内需将该20亩土地所有权转至被申请人名下，若挂牌拍卖的单价低于5.5万元/亩，被申请人应以5.5万元/亩确认，若高于5.5万元/亩，申请人将高于5.5万元/亩的土地价款退还给被申请人”。其后，经纪委调查，上述土地转让过程中，并未召开居民代表会议对该事项进行讨论、表决，涉案集体土地挂牌及出让的《居民代表大会会议纪要》和《村民代表会议同意集体建设用地出让（出租）的证明材料》均为虚构。

　　2．涉案《集体建设用地使用权出让合同》〔合同编号列汕地交易集让（2009）27号〕经汕头市中级人民法院依法审理，确认合同无效。该判决已生效。

　　3．因汕头市中级人民法院已经确认《集体建设用地使用权出让合同》〔合同编号列汕地交易集让（2009）27号〕无效，该无效的原因系重大事项未经居民代表大会讨论、表决，未实际支付成交价款而损害了集体利益等。因此，《集体建设用地使用权公开挂牌出让成交证明书》〔汕地交易公（2009）27号〕及《汕头市集体建设用地使用权挂牌出让成交确认书》也属无效。

　　4．被申请人采取不正当手段取得土地登记，应当予以撤销，涉案土地使用权人应当确认为申请人。

　　5．本案土地纠纷经澄海区人民法院审理，认为涉案纠纷实质上是集体建设用地使用权归属问题，应当由人民政府先行处理，进而驳回了申请人的起诉。该行政裁定书已经生效。

　　被申请人陈述：

　　2019年11月17日，被申请人向区自然资源局递交《答辩状》及证据材料。《答辩状》中陈述，被申请人认为汕头市中级人民法院（2018）粤05民终931号判决事实不清证据不足，答辩人已向汕头市检察院申请抗诉；答辩人已支付了涉案土地成交款；涉案土地的交易是否召开村民代表大会，与答辩人无关；即使涉案《集体建设用地使用权出让合同》无效，也不影响其他交易行为的效力；答辩人的《集体土地使用证》不应被撤销。综上，涉案土地的转让程序符合法律规定，答辩人合法享有土地的使用权。为了维护答辩人合法权益，恳求有关部门充分考虑上述答辩意见，驳回申请人的全部请求。

　　经查：

　　一、《集体土地使用权证》〔汕集用（2009）字第***0500025号〕登记档案

　　经区自然资源局查阅《集体土地使用权证》〔汕集用（2009）字第***0500025号〕的土地使用权登记档案，2009年9月8日，申请人委托汕头市土地交易中心公开挂牌出让集体建设用地使用权〔汕集用（2009）字第***0500017号〕。2009年10月19日，被申请人以人民币528万元的报价竞得成交上述集体建设用地使用权，并与汕头市土地交易中心签订《汕头市集体建设用地使用权挂牌出让成交确认书》〔汕地交易集让（2009）27号〕，2009年10月24日，申请人与被申请人签订《集体建设用地使用权出让合同》〔汕地交易集让（2009）27号〕。2009年10月29日，汕头市土地交易中心确认并出具《集体建设用地使用权公开挂牌出让成交证明书》〔汕地交易公（2009）27号〕。2009年11月3日，汕头市土地交易中心将被申请人交付的上述宗地的成交价款528万元转入三遼社区的银行账号。

　　2009年12月30日，原汕头市国土资源局根据申请人与被申请人的申请及提交双方签订《集体建设用地使用权出让合同》〔汕地交易集让（2009）27号〕和缴交的地价款凭证等相关资料为他们办理了土地使用权变更登记，颁发《集体土地使用权证》〔汕集用（2009）字第***0500025号〕，土地使用权人为汕头市华厦文化旅游投资有限公司。

　　二、广东省汕头市中级人民法院《民事判决书》〔（2018）粤05民终931号〕查明事实和判决

　　广东省汕头市人民法院经查，双方签订的《集体建设用地使用权出让合同》〔汕地交易集让（2009）27号〕系三遼居委会原法定代表人陈桂洪未经三遼居委会村民会议或村民代表会议讨论决定，通过虚构会议纪要进行公开挂牌出让，虽然被申请人竞得该地块，但并未实际支付土地款528万元。

　　2018年12月27日判决：确认申请人与被申请人于2009年10月24日签订的《集体建设用地使用权出让合同》〔汕地交易集让（2009）27号〕无效。

　　三、广东省高级人民法院《民事裁定书》〔(2019)粤民申2568号〕

　　广东省高级人民法院于2019年6月21日审查认为涉案土地使用权出让，未经村民代表会议表决通过，被申请人取得涉案土地使用权亦未支付任何对价。二审判决根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，认定涉案《集体建设用地使用权出让合同》〔汕地交易集让（2009）27号〕无效，并无不当。

　　裁定驳回被申请人的再审申请。

　　四、组织申请人和被申请人进行调解

　　2020年4月9日，区自然资源局组织了申请人和被申请人进行调解，申请人和被申请人双方接受调解的方式不一致，也没有达成进一步可以协商调解方式，调解不成功。

　　处理决定：

　　本府认为，《集体建设用地使用权出让合同》〔汕地交易集让（2009）27号〕的有效性和实际支付地价款是取得《集体土地使用权证》〔汕集用（2009）字第***0500025号〕的重要依据。根据查清的事实，汕头市中级人民法院已认定《集体建设用地使用权出让合同》〔汕地交易集让（2009）27号〕无效，且被申请人实际上并未支付地价款。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销的法律后果：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”鉴于涉案土地现状尚未开发建设且申请人居民代表大会要求返还土地，被申请人应当予以返还土地使用权。

　　综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条、《土地权属争议调处处理办法》第三十条，本府作出行政裁决：申请人汕头市濠江区广澳街道三遼社区居民委员会提出的请求事项理据充分，位于濠江区广达大道西侧面积为12767.05㎡（折19.15亩）的土地〔地号列***05J0067〕使用权人为申请人汕头市濠江区广澳街道三遼社区居民委员会；由申请人依据不动产登记有关规定向不动产登记机构办理申请登记。

　　如不服本裁决，可在收到本裁决书之日起60日内向汕头市人民政府申请行政复议。

汕头市濠江区人民政府

2021年6月24日