贵州12348律师与您共同战疫说说疫情期间能否减免房租

　　疫情防控期间，各地相继采取延迟复工、关闭部分娱乐场所、商场、封锁小区等措施应对疫情扩张。与此同时，万达商管、保利商业、美的、红星美凯龙、卓越、宝龙以及大悦城控股、华润置地等多家商业地产公司宣布对旗下商业项目减免租金，和承租主体一起克服疫情影响。“中国好房东”成为关键词，下面，贵州12348律师和您说说疫情期间，房租到底能否减免。

　　问：因政府相关部门明令要求暂停营业，承租人可以主张减免暂停营业期间的房租吗?

　　答：目前全国人大法工委发言人称新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。受疫情影响，店铺被政府有关部门要求关闭、暂停营业，导致承租人无法正常营业，该种情形符合不可抗力的特征。被政府相关部门要求暂停营业的期间，承租人可以通过不可抗力因素主张减免暂停营业期间的租金

　　问：未被明令要求暂停营业，但受疫情影响无法正常经营或经营收入大幅锐减，承租人能主张减少房租吗?

　　答：对于本次疫情中未被强令停业的大部分店铺，虽然租赁合同还未达到完全不能履行的程度，但受到居民居家隔离的影响，店铺经营收入锐减，继续履行原租赁合同的租金条款明显对承租人不公平。承租人可以援引情势变更原则请求适用公平原则适当减少疫情期间的租金。

　　问：租赁用于居住的住宅，疫情期间租客可以要求房东减免租金吗?

　　答：一般情况下，疫情并不必然地导致租赁房屋无法用于居住目的。即使受疫情影响，承租人只是使用租赁房屋受到了一定的影响，但并不会导致租赁合同无法履行，

　　如当地政府及居住小区并未禁止承租人使用房屋，仅是对其进出进行必要的限制及检查，并未影响到房屋居住功能的实现，承租人无权主张减免租金

　　但如因部分重疫区地区交通路线停运，村镇实行封闭管理，小区阻止租户返回小区，导致承租人无法也不可能返回到租赁房屋的，承租人可以就公平原则与出租人协商适当减免房租。

　　问：已经签订租赁合同，尚在装修期间，能否减免房租。

　　答：对于已经签订租赁合同，但仍在装修过程中尚未投入使用的承租人而言，确受疫情影响，使装修工作客观上无法按期完工。如双方约定的装修期间系出租人承诺的免租期间，承租人可依据不可抗力因素主张适当延长装修免租期间。

　　问：疫情发生后签订的房屋租赁合同，租客可否以受疫情影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同?

　　答：双方在房屋租赁合同订立时对疫情防控情形已经明知或应知，合同订立后再以受疫情防控影响为由要求减免租金、延长租期或解除合同的，不予支持。

　　【法条援引】

　　《民法总则》第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

　　第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

　　不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

　　《合同法》第五条　当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

　　第一百一十七条　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

　　第一百一十八条　当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

　　《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

　　【12348律师支招】

　　1.先行核查租赁合同中有关租金调整、不可抗力的条款，确定调整租金或变更合同的依据;

　　2.积极与出租人协商减免租金事项，保持良好沟通;协商一致的，双方应签订书面补充协议;

　　3. 收集证据，若承租人以不可抗力、情势变更或公平原则主张见面租金的，承担政策文件、停业时间、损失证明等相关举证责任;

　　4.谨慎合理选择请求权基础，对疫情性质的确定因个案的不同而存有差异，若双方确实无法通过协商解决需要诉讼，承租人在起诉时亦应谨慎选择请求权基础，充分考虑疫情对合同履行的影响，进而确定是要求变更合同还是要求解除合同，防止请求权基础选择不当而承担不利后果。

　　5.及时通知，提供证明，根据《合同法》第一百一十八条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”如果作为承租人希望通过不可抗力寻求救济，免除责任，应当将合同因疫情导致的履行障碍及时告知对方，以尽量减少不可抗力给双方造成的损失。同时，还应当在合理期限内提供履行障碍的证明文件。

　　6.请注意3年诉讼时效。

　　疫情之下，对于出租人、承租人而言，双方都是受害者，特殊时期，请大家相互包容理解，共同战“疫”，贵州12348律师伴您身边。