汕头经济特区城乡规划管理技术规定修订说明

一、工作背景

经汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第27次会议批准，2014年12月1日起施行《汕头经济特区城乡规划条例》（以下称“《特区规划条例》”）。根据《特区规划条例》第十四条规定，2014年12月5日，市政府颁布实施《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》（以下称“《技术规定》”），作为制定、修改和实施城乡规划的技术依据。

《技术规定》自颁布实施以来，为汕头市城市规划编制和规划管理的法制化、科学化、标准化发挥了积极有效的作用。然而随着汕头市社会经济发展与城市建设进入新的阶段，城市发展面临新条件、新形势和新问题，对规划编制和管理工作也提出了新的要求，需要规划技术标准适应城市社会经济发展和城市建设要求进行相应调整。

2016年3月24日，汕头市政府第80次常务会议提出了“对‘十二五’期间我市出台的政府规章实施执行情况进行全面检查”的要求，根据《汕头市人民政府2017年度立法计划》的工作部署，市城乡规划局委托市城市规划设计研究院，组织对《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》开展修订工作，并按照立法程序有序开展调研、论证、起草和征求意见等一系列工作。

2018年4月2日，汕头市人民政府第十四届22常务会议讨论通过《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》，2018年4月19日，汕头市人民政府令第182号公布《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》，自2018年6月1日起施行。

二、工作过程和方法

1、实施评估

本次修订工作首先在市城乡规划局内部开展《技术规定》实施情况的自查工作；其次是通过发函的形式，向市、区相关职能部门和单位广泛收集《技术规定》的实施意见和建议；在此基础上，选取中心城区部分建设单位开展访谈，认真听取建设单位对《技术规定》修订的意见和建议；最终根据上述收集的意见建议，形成《技术规定》实施评估报告。

按照《技术规定》的适用范围，本次征询意见的范围包括全市相关城乡规划主管部门，包括汕头经济特区保税区规划与国土资源局、汕头高新技术产业开发区规划建设局、濠江区发展规划局、澄海区城乡规划局、潮阳区城乡规划局、潮南区城乡规划局、南澳县城乡规划局，以及汕头市城市规划协会各成员单位。

2、专题研究

市城乡规划局针对《技术规定》实施以来普遍关注的问题，如建设项目容积率规定、停车设施配建标准、建筑退让道路要求等若干专题，组织项目组进行深入研究和论证，通过梳理新颁布的国家法规、标准和技术规范，并对省内城市及个别省外相近城市的相关规定进行调查，比对不同城市规定的依据和异同，提出借鉴方向，作为《技术规定》修订的重要基础支撑。

3、组织修订

市城乡规划局根据《技术规定》实施评估情况，以及开展的若干重点专题研究结论，组织项目组开展《技术规定（修订稿）》的具体编写工作。2017年4月19日至5月18日，《技术规定（修订征求意见稿）》在汕头市城乡规划局门户网站上进行全文公示，公开征求公众意见。同时，书面征求各部门各单位的意见和建议。范围包括：各区（县）规划主管部门、汕头高新技术产业开发区、汕头经济特区保税区、华侨经济文化合作试验区、市旧城区改造办公室、市国土资源局、市房产管理局、市住房和城乡建设局、市城市综合管理局、市城市管理行政执法局、市环境保护局、市水务局、市农业局、市文化广电新闻出版局、市科学技术局、市教育局、市体育局、市卫生和计划生育局、市民政局、市经信局、市商务局、市旅游局、市交通运输局、市公路局、市公安消防局、市人民防空办公室、市邮政管理局、广东电网公司汕头供电局、市自来水总公司、广东电信汕头分公司等单位（部门）及汕头市城市规划学会各成员单位。

随后，市城乡规划局组织项目组根据收集的意见和建议，对《技术规定（修订征求意见稿）》进行多轮修改和完善，形成上报市规划委员会审议的《技术规定（修订稿草案）》。

三、修订主要内容

原《技术规定》共分八章，九十八条，涵盖城市规划编制、建设用地规划管理、建筑工程规划管理、村民住宅建设规划管理、市政工程规划管理、城市规划勘察测绘等六个方面内容。

本次修订延续原《技术规定》的总体框架和适用范围，按照“大稳定、小调整”的基本原则，重点在提升城市环境质量、优化指标搭配、完善停车配套、支持工业项目建设等方面进行调整。《技术规定（修订版）》共分七章，一百零七条。主要内容修订包括“特定区域”、“容积率、建筑密度和绿地率指标”、“停车配建标准”、“建筑退让道路要求”、“城市设计与城市景观”等五个方面，同时，删除原《技术规定》第五章“村民住宅建设规划管理”，以避免与《汕头经济特区农村村民住宅建设规划管理办法》相关内容的交叉重叠。

1、特定区域

在城市规划管理实践中，除了适用普适性管理要求的一般地区外，还存在中央商务区、历史文化街区等在土地使用和建筑管理上有特殊要求的地区。如小公园开埠区的更新需要对历史风貌进行重现，无法执行一般地区的间距、退让、绿化等要求；中央商务区、地标性建筑因为城市布局、城市形象的要求，其容积率等指标需要突破一般地区上限要求；风景区等重要景观区执行比一般地区严格的要求；本次修订借鉴上海、厦门等城市的规划经验，增加“特定区域”的规定，允许特定区域经过一定法定程序，执行与一般地区不同的规划技术标准和要求。（详见第三条）

2、容积率、建筑密度和绿地率

（1）容积率

容积率是一定地块内计容总建筑面积与建设用地面积的比值；作为城市土地开发强度指标，其高低决定了城市的人口密度和基础设施容量，影响着城市的环境品质，体现了不同时期规划管理的目标和要求；原《技术规定》住宅容积率不大于4.5，商业容积率调不大于6.0。

近几年，随着经济收入和生活水平的提高，居民民对住房的要求也从住房面积的增加转向居住环境、品质的提升。因此，本次修订把一般地块住宅容积率上限值由4.5下调为4.0；商业容积率由6.0下调为5.0。“三旧”地块仍维持4.5，主要考虑“三旧”地块区位条件、成本核算、划留土地、规划配套等因素。

另外，为推进社会停车场的建设，改善城市停车问题，取消独立建设的社会停车场容积率上限要求。（详见第十九）

（2）建筑密度和绿地率

建筑密度和绿地率是衡量住区环境质量的重要指标；建筑密度是指底层建筑面积与用地面积的比值，绿地率是指各类绿化面积与用地面积的比值；建筑密度和绿地率存在一定相关性，建筑密度越大，空地率越小，一般绿地率也越小，环境质量也随之降低；原《技术规定》实施过程中，审批单位和开发企业不断提出原有部分用地绿地率规定过高，与建筑密度指标不匹配问题；另外，新的消防规范提出消防通道、消防登高面必须硬地化的要求，绿地率难以达标；本次修订考虑了建设地块建筑密度和最低实施绿地率相互制约的因素，一般两者之和不超过70%。

《汕头经济特区城市绿化条例》对各项建设用地的绿地率均有具体规定，但同时规定在建设用地绿地率实施不足部分可以通过缴纳相应费用，由城管部门易地集中建设。本次《技术规定》规定住宅用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地的绿地率应当符合《汕头经济特区城市绿化条例》的规定，确因条件限制，达不到该条例规定标准的，应当符合最低实施绿地率要求。（详见第十八、十九条）

3、停车配建标准

停车配建是指建设项目按户数或按总建筑面积配建停车的规定。原《技术规定》制定时把停车配建标准从最初的住宅总建筑面积的8-12%、公共建筑总建筑面积的10-15%统一提高至总建筑面积20%，但由于私人小汽车拥有量上升急剧，停车问题依然十分严峻。

本次修订提高住宅停车配建标准，其中一般地块由20%提高至30%，“三旧”地块由20%提高至25%；公共、商业商务设施的停车配建标准由20%提高至30%。（详见第六十九条）

经测算，住宅项目开挖二层地下室即可满足上述配建，而且，此次把地面覆土高度从原1.0米提高到1.5米，也可减少业主开挖成本，因此行业内部对此也基本可以接受。

但必须强调的是，汕头人多地少，城市交通必须主要通过大运量交通模式解决，对小汽车必须在适当时候进行适度控制，以达到绿色出行绿色发展的目标。

4、建筑退让道路

建筑退让道路对街道空间的形成及城市形象有较大影响。从实施效果看，与其他城市相比，汕头采取随建筑高度增加而增退的规定能较好调节临街界面视觉效果。

考虑到未来轨道及公共交通设施的实施，以及道路拓宽的可能性，本次修订在原《技术规定》基础上，把退让道路及路侧绿带的规定各项均增加2米。（详见第四十五条）

5、城市设计与城市景观

本次修订依据住建部2017年颁布的《城市设计管理办法》，增加对城市设计的编制、内容和审批分类、分级管理的规定；同时参考厦门、深圳、珠海等城市在城市设计和城市建筑风貌管理方面的相关规定，增加了对建筑布局、建筑立面、第五立面（屋顶）及城市道路两侧建筑的控制要求，以改善城市微气候，提升城市环境品质。明确沿城市主次干道（沿路绿带宽度≥10米的除外）的建筑不得设置沿街小商铺。（详见第七至八条和第六十三至六十六条）

6、支持工业项目建设

本次修订贯彻市委市政府支持工业企业发展的要求，着眼满足工业企业实际需要，在建设用地方面，取消了对工业、仓储用地容积率、建筑密度指标上限规定和绿地率指标的下限规定；在建筑工程规划管理方面，降低了工业、物流仓储建筑、市政、交通建筑之间的间距要求，取消了工业、仓储用地的停车配建要求，力争更高效、集约利用工业用地。（详见第十九、二十条）

汕头市城乡规划局
2018年4月18日