龙岗区坂田街道坂田自然村片区旧改预案公示

　　为推进城市化，坂田街道办向区政府申请坂田自然村片区改造。现将该项目基本情况公示,咨询公众意见。本方案内容由龙岗区城中村（旧村）改造办公室负责解释。龙岗区城中村（旧村）改造办公室位于海关大厦11楼，电话：28948117。

　　居民们要了解有关旧改的详细情况及相关政策法规，可登陆龙岗区城中村（旧村）改造办公室网站：http://www.cgb.lg.gov.cn/或http://www.LG.gov.cn。

　　一、项目位置、范围

　　拟改造地块位于坂雪岗片区的中心地段，由坂雪岗大道、吉华路、五和大道所围和，规划面积26.16公顷，开发建设用地面积约18.28公顷。（最终改造范围和用地面积以政府批准和测量结果为准）。

　　二、改造片区基本情况

　　（一）土地利用现状

　　项目改造区内主要为居住和工业用地，参杂着部分商业用地。

　　二）建筑物现状情况

　　根据初步实地调查，拆迁范围内现有各类建筑物303451平方米，现状容积率1.66，其中居住建筑约235302平方米，商业建筑约25589平方米，工业建筑约38517平方米，公共建筑4043平方米。（以上数据为初查数据，精确数据以深圳市地籍测绘大队测绘丈量为准）。

　　（三）土地权属情况

　　根据国土部门查询结果，该规划范围扣除道路用地外(约18.28公顷)原农村集体土地约为17.23公顷，国有未出让土地0.34公顷，协议用地面积0.71公顷。

　　根据街道办关于坂田自然村改造项目范围内居住区域范围的报告，在改造范围内老屋村占地17.41万平方米, 其它建筑物占地0.87万平方米。

　　根据《深圳市城中村(旧村）改造暂行办法》深府[2004]177号文以及《关于推进宝安龙岗两区城中村(旧村)改造工作的若干意见》深府[2006]257号文的有关规定，在上层次规划指引下，扣除规划道路用地（约6.73万平方米）、绿地（约1.15万平方米）后的项目用地（约18.28万平方）范围内各类用地比例如下表，符合相关旧改政策的规定。

　　（四）配套设施情况

　　该项目规划范围周边现状主要坂田小学、邮电所等配套设施，另外，规划有交通设施用地两处，社会停车场一处。

　　三、城市规划

　　根据已审批通过的深圳市中部综合组团分区规划(2005-2020),该项目范围内地块规划功能主要为居住及商业用地。

　　在26.16公顷的规划范围内，商业用地面积为1.45公顷，居住用地面积为16.83公顷，绿地面积为1.15公顷，规划道路用地为6.73公顷。

　　四、改造项目用地初步规划方案

　　项目规划范围内总用地面积为26.16公顷，其中居住用地为14公顷；商业服务业设施用地为3.19公顷；道路广场用地为7.43公顷；绿地为1.54公顷。

　　初步规划指标（详见表5）。

　　该项目开发期预计需6年，其中项目建设施工期为5年，具体时间安排如下表：龙岗区坂田街道坂田自然村旧改项目改造计划时间安排表

　　六、改造性质

　　该项目计划采取合作改造性质，采取择优方式选择确定旧改经验丰富、品牌信誉良好和实力雄厚的房地产开发公司，采取“成片规划，分期实施”的整体改造模式，在严格按照规划要求下，由改造开发单位自筹资金进行整体改造。

　　七、拆迁补偿安置初步方案

　　根据国家及省市的有关法律、法规和政策的规定拟定本方案，拆迁补偿实行产权置换（回迁安置）和货币补偿两者相结合的形式。

　　（一）补偿基本原则

　　1、严格按照政府有关法律法规和政策，产权置换与货币补偿相结合，要符合政府规范的工作程序和要求；

　　2、根据双方确定的征地拆迁补偿安置方案，结合片区实际实施计划、有步骤的拆迁补偿安置工作；

　　3、实事求是，合理补偿，文明拆迁，妥善安置，严格按照政府及深圳市有关规定，凡符合拆赔条件的居民房屋原则上按照拆除建筑面积（根据实际测绘结果）提供相同面积的建筑予以合理、合法、合情的补偿；

　　4、按照深圳市有关房屋拆迁、补偿和安置政策及有关城中村（旧村）改造实施规定，进行回迁安置、产权置换和货币补偿；

　　5、高标准优先建设拆迁安置居民自住房，自住房和出租房的建设标准不低于片区内国家规定的商品毛坯房的建筑标准；

　　被拆迁房屋的建筑面积以深圳市地籍测绘大队提供的测绘报告面积为准。

　　（二）安置原则

　　就地安置，先安排居民住房，后安排居民剩余应赔偿面积作为出租用房。

　　（三）拆迁补偿安置基本实施办法

　　1、根据深圳市和龙岗区关于《城中村（旧村）改造的规定》和《实施意见》及《深圳市公共基础设施项目房屋拆迁管理办法》“符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅，被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分，按拆一补一原则进行产权调换或者给予商品房交易均价的货币补偿；超过480平方米的部分，按市场评估价格给予货币补偿”；如一户多栋，可以按照结构等级从优到劣的秩序补足480M²的置换面积，其超出部分只给予货币补偿。

　　2、前项规定以外的住宅和生产经营性房屋，按市场评估价格给予货币补偿；

　　3、华侨及港、澳、台同胞房屋按本方案上述产权置换方法执行；

　　4、通过产权置换补偿的居民安置房按照政府批准的建设规划要求，在统一建设的小高层或中高层楼房内安排。

　　5、改造范围内原有村内公共配套设施，公共绿化、小区道路、户外文体设施等，将按规划重新由改造单位建设，不再予以其它任何形式的补偿，新建公共设施按规定属新建小区居民共同享有。

　　6、对于补偿回迁面积与新建房面积之间难免会存在的少量建筑面积差，置换双方均以货币补偿的形式结算面积差。

　　7、产权置换的业主安置补助费标准按产权置换的房屋实际面积，按双方协商的标准补助，期间产权置换的业主自行解决过渡周转房，周转期限自业主迁出被拆房屋之日起至取得安置房之日止，安置补助费以周转期的起止时间为发放的起止时间。

　　8、搬迁补助费按双方协商的标准补助。

　　9、私人住宅拆迁货币补偿标准确定方式：

　　经村委研究决定并经村民代表同意，私人住宅价值将由拆赔双方共同委托有资质的评估机构以即时实地进行房屋评估的实际价值为准，并根据每户实际情况，通过协议最终确定应由货币补偿的物业部分的价值标准。

　　10、村集体所属厂房和宿舍的拆迁补偿办法依据测量单位和评估机构的实际测量面积和价值评估，由村集体与合作单位进行协商确定产权置换比例和货币补偿标准。

　　八、项目经济分析（(根据深圳中原物业顾问有限公司提供的改造项目可行性研究报告）

　　1、项目总投资估算

　　根据近期深圳市建设工程价格信息、工程造价定额资料及项目的有关情况，经分析测算，本项目总投资估算额约为人民币61.89亿元。

　　（1）土地费用

　　土地成本的测算主要依据深圳国土资源与房产管理局2006公布的基准地价，加上拆迁补偿费用，合计金额为250350.48万元。

　　（2）工程建设费

　　工程建设费是包括市政配套费、勘察费、设计费、监理费、咨询费、预备费等前期工程费及建造房屋所发生的建筑工程费、设备采购费和安装工程费的总和。根据深圳市近期建设工程价格信息标准以及开发商提供的资料，按照项目的具体情况测算。经测算，工程建设费合计金额为320455.04万元。

　　（3）建设单位管理费：

　　管理费用主要是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、劳动保险费、办公费、差旅费、咨询费、业务招待费、房地产税等。按深圳市同类房地产项目水平，以每平方米115元计算，合计金额为8548.50万元。

　　（4）销售费用

　　销售费用是指销售过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员的工资、福利、奖金、销售机构的折旧费、广告费、宣传费及代理费等，参考前深圳市一般房地产开发项目的标准和本项目的具体情况取值估算，以销售收入的3.5％计算。经测算，销售费用合计金额为24216.73万元。

　　（5）财务费用

　　财务费用是指项目筹集资金的过程中所发生的各项费用。主要包括借款利息、金融机构手续费、代理费等。本项目在2008年向银行贷款35000万元，贷款期限六年，贷款年利率为7.29％，经计算，财务费用合计金额为15309万元。

　　2、销售及经营收入测定

　　项目估算以住宅销售均价为13918.***元/平方米；商业销售均价19719.44元/平方米，扣除回迁安置物业，预计至2014年末可实现销售收入691906.4万元。

　　项目毛利润=691906.4-618879.75=73026.65（万元）

　　利润率=73026.65&pide;618879.75×100％=12％

　　3、资金筹措

　　根据测算，本项目总投资额为人民币61.89亿元，项目采用分期开发，计划在2008年向银行贷款3.5亿元，贷款期限6年，贷款年利率为7.29％，还款计划已经落实，其他资金来源为公司自有资金以及销售回款。

　　九、业主改造意愿

　　坂田街道旧改办通过初步走访和问卷等形式，对改造范围内的居民和业主就改造旧村的意愿进行了调查和摸底，其中百分之九十以上的业主同意进行旧村改造。最终业主意愿以本次公示所收集的有效意见反馈表统计结果为准。

　　十、其他说明

　　（一）改造项目用地初步规划方案仅代表初步意向，具体按照法定程序审批后的规划实施；

　　（二）改造拆迁补偿方案仅作参考，具体以双方协商签订拆迁补偿协议为准；

　　（三）本方案中所提产权置换面积比例为原房屋建筑面积与新房屋建筑面积之比，具体数据以深圳市地籍测绘大队提供的测绘报告面积为准；

　　（四）以上未涉及到的事宜，按法律、法规的规定处理，如法律、法规没有规定的，由双方协商解决。

　　（五）公示时间：2008年4月2日至4月16日。