深圳市盐田区政府及国有企业物业资产管理及使用情况审计调查结果公告
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于2022年04月25日发表
根据《中华人民共和国审计法》第二十七条的规定，我局自2019年11月22日至2020年5月30日，对盐田区政府及国有企业物业资产管理及使用情况进行了审计调查。
一、基本情况
（一）物业基本情况。
1.物业管理模式。
（1）政府物业。我区政府物业按照所有权与使用权相分离的原则，实行国家统一所有、政府集中管理、单位规范使用的管理体制。深圳市盐田区政府物业管理中心（以下简称区物管中心)是区政府物业的管理部门，代表区政府对所属政府物业进行统一接收、统一登记、统一管理，所有政府物业的产权统一登记在区物管中心名下。政府物业使用优先满足公共服务、社会福利保障、公益事业和产业发展需要，由区物管中心统一调配、分类管理、授权使用。
（2）国企物业。我区国企物业由各国企自行持有，自主经营。
2.物业数量、使用情况、品质及分布。
经统计，截至2020年3月31日，我区政府和国企物业（含旧改、棚改）共179.45万平方米，其中政府物业134.36万平方米，国企物业45.09万平方米。
（1）按使用功能分：有办公用房、文教卫体用房、仓库、厂房、商业用房、社区配套和公共服务用房、住宅、宿舍、停车场（库）等。
（2）按使用状态分：自用物业96.01万平方米，占比53.5%；在租物业69.48万平方米，占比38.72%；空置物业13.97万平方米，占比7.78%（主要有：旧（棚）改物业4.***万平方米，保税区厂房1.81万平方米，壹海中心3.99 万平方米）。
（3）按新旧品质分（不含文教卫体、社区配套）：高档物业30.53万平方米，中档物业21.48万平方米，低档物业56.67万平方米。[注]
（4）按地理位置分：我区物业分布于全区四个街道、中英街、其他区及市外（惠阳、香港），占比依次为盐田街道31.96%、海山街道29.48%、沙头角街道26.16%、梅沙街道9.29%，中英街1.73%，其他区1.03%，市外0.34%。
（二）产业用房、保障性住房、旧（棚）改物业情况。
我区政府及国企物业包含以下三类特殊物业：
1.产业用房：我区创新型产业用房资源有北山工业区综合楼、盐田现代产业服务中心，另外还有壹海中心、盐田科技大厦（在建）等可用于引入创新产业的物业。创新型产业用房统一由区创新型产业用房建设和管理工作领导小组（以下简称领导小组）统筹管理，按筹建方式、产业类别、建设主体等不同分别由区科技创新局、区工业和信息化局（投资推广服务中心）作为房源管理部门负责日常管理。
2.保障性住房：我区共有保障性住房11处2472套13万平方米，由深圳市盐田区保障性住房管理中心（以下简称区保障房中心）负责日常分配和管理。
3.涉及旧（棚）改物业：政府物业已签订旧（棚）改拆迁协议22份，涉及旧（棚）改物业3.15万平方米，分别由深圳市盐田区人才安居有限公司、深圳市荣津房地产开发有限公司等6个建设单位（开发商）实施。国有企业涉及旧（棚）改物业10处1.49万平方米。
（三）物业经营收入和应对疫情租金减免情况。
1.政府物业经营收入：2017年—2019年政府物业经营收入分别为5393.66万元、***40.***万元、6689.76万元（其中：保障性住房及周转房租金收入分别为1352.14万元、1751.***万元、2159.01万元）。
2.国企物业经营收入：2017—2019年国企物业经营收入分别为9522.22万元、10051.57万元、10434.30万元。
3.应对疫情租金减免情况：我区各行政事业单位和国有企业贯彻落实《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》（深府规〔2020〕1 号）精神，积极落实疫情租金减免政策，支持企业共渡难关，在疫情中主动减免2020年2、3月租金。
二、审计评价意见
从审计调查结果看，盐田区政府物业资产管理逐步规范, 初步实现物业管理信息化。2017年制定实施的《盐田区政府物业管理办法》及7个实施细则（以下简称“1+7”文件），对我区政府物业从产权登记、物业接收和购置、资产账务登记、出租、使用管理等方面作了较为全面细化的规定，从制度上明确了我区政府物业实行集中、统一管理的模式，明确物业产权及物业实际使用人职责，强化各方责任意识，规范政府物业管理。“1+7”文件实施以来，我区政府物业管理从原来各单位登记、管理、使用的状况逐步向“统一接收、统一登记、统一管理”的方向转变，以往多头分散持有、各自管理使用、家底不清、管理混乱的局面有较大改观；2016年开发建设的政府物业资产管理系统，初步实现物业信息化管理。2017年我区开展了全区政府物业普查清理，核查各单位管理使用的物业和房地产项目公配物业情况，为摸清家底、分类分批清理收回政府物业,全面掌握政府物业情况、完善管理打下基础。
但我区政府物业管理也存在着较为突出的问题：一是各单位对政府物业普遍存在重使用，轻管理的情况。二是政府物业管理基础薄弱，管理难度大，离全面实现集中统一、高效科学管理仍有一定差距。三是政府经营性物业绩效管理水平有待提升。
三、审计发现的主要问题及处理意见
（一）政府物业集中统一管理的原则未得到贯彻，统筹管理使用效益未能发挥。
一是部分物业未移交区物管中心统一管理。二是物业授权使用率低。三是部分租用外部物业未经批准，物业统一调配比例不高。
建议区物管中心联合各单位规范物业授权使用、调配和租用审批手续。
（二）物业账务管理薄弱、产权登记不清晰。
一是物业资产账实不符。二是部分物业未变更产权登记。三是部分物业产权不清晰。
建议各责任单位加大力度查找有关资料，尽快厘清相关情况，办理有关手续，明确物业权属，办理产权变更手续，做好账务登记。
（三）政府物业经营、管理不够规范。
一是部分租用外部物业空置。二是部分政府公共停车场存在未充分发挥公共停车服务功能、无证经营等问题。三是部分物业出租监管不到位，国有收益隐性流失。四是第六期保障性住房物业管理交接手续不完善，前期物业管理费支付依据不足。
建议物业主管部门加强物业监管，督促承租人合理提供停车服务，对存在安全隐患和不满足经营条件的物业，应消除安全隐患，完善相关设施，办理有关证照后再合法经营；合理确定物业出租价格，及时追缴租金；加强物业交接管理和相关费用核算。
（四）创新型产业用房效益未完全发挥。
一是盐田现代产业服务中心16家入驻企业未能兑现纳税承诺，个别企业未迁入盐田。二是创新型产业用房租赁合同期限与纳税承诺期限不匹配。
建议产业用房主管部门对未兑现承诺的企业开展调研评估，分类处理，优化产业用房空间资源配置；修订完善相关政策规定，加强对入驻企业的审查、监管和***评估，提高产业用房使用效益。
（五）政府物业信息化管理水平不高。
审计调查发现，政府物业信息化管理存在效能不高、信息管理不全的情况，系统数据存在更新不及时、账实不符、未能真实反映物业存量和变动情况等问题。
建议区物管中心加快推进新的物业资产管理信息系统建设，尽早实现我区政府物业全面信息化管理。
五、审计建议
（一）建议探索建立经营性政府物业管理新模式，提高物业经营管理效益。针对经营性政府物业管理难度大，效益低等问题，建议考虑经营性政府物业，特别是公共停车场等特殊物业，交由我区具有物业经营管理资质的国有企业或统一招标社会管理模式的可行性，探索建立物业分类经营管理新模式。
（二）建议加大物业整合力度，有效发挥政府物业功能。物业主管部门要充分发挥政府物业优先满足公共服务和产业发展需求的功能，加大空置、出租、自用和旧（棚）改置换物业的整合力度，为盐田公共服务和产业发展提供空间；发挥政府物业集中统一管理效能，进一步规范各单位租用外部物业，提高物业使用效益。
（三）建议进一步加强物业管理基础性工作。一方面各部门要提高认识，加强管理，加大物业清查统计力度，加快移交工作；另一方面，物业主管部门要进一步加强物业登记、租赁合同管理、租金收缴等基础性工作，充分利用信息化手段优化、简化物业接收、登记、使用等手续，督促各单位尽快办理移交，确保物业信息完整准确，物业应收尽收，收益应缴尽缴，避免存在账外物业和国有资产流失。
