海珠区代管转变出租屋低端业态

海珠区运用“代管＋”思维，推进以“城区微改造、围院式管理、物业式经营、公寓式配套、市场化运作、滚动式发展”为核心的出租屋第三方协同代管新模式，促进出租屋业态转变升级。该区瑞宝街的“代理式”、昌岗街心中公寓的“公寓式”……颇具代表性的出租屋第三方协同代管新模式正在海珠区发展壮大。

据统计，该区参与出租屋管理的第三方代管企业已达102家，协同共治出租屋2．6万多套，吸纳6万多较高素质人员居住。今年新甄选拟改造出租屋500栋、7166套，总面积达9．78万多平方米。

心中公寓：研发智能化手段

2人服务管理500租户

走进海珠区昌岗街心中公寓大院，最先映入眼帘的是纵列对称的浅黄色楼房，院内小花园里的几把遮阳伞，是租户们憩息聊天的首选地。公寓户型面积从15平方米至30平方米不等，平均月租金逾2000元，但在这里出租率长年达到99％。在不少年轻租户的眼中，选中这个公寓的理由很简单，“闹中取静的环境、年轻人之间的良好互动氛围都让人不容错过。”

早在2013年，海珠区昌岗街决定对昌岗中路一处村社物业进行升级改造。“这里原来是临时拆迁安置区，有4幢3层的小楼。”街道工作人员称，一家投资发展公司与村社签订合同，投入1350万元进行改造并承担后续物业管理工作。从目前的实践看，公寓式管理大幅减少了警情和消防安全隐患，使得人屋纳管成效明显。

该投资集团相关负责人透露，除了自内而外打造高品质生活空间，让出租屋成为租户心中的“梦想小窝”外，公寓投入安装“智能门禁＋视频”系统，并与相关部门信息系统对接，实时掌握租住人员行动轨迹，还在代管出租屋推广“二维码电子门牌＋微信公众号”系统，探索“人、屋”大数据建设。“我们自主研发出租屋社区专业管理智能系统‘INNER系统’（满租），将‘移动端app＋pc网页端＋云数据库＋智能家电’多维度结合，协助政府实施出租屋和来穗人员智能化管理。如此一来，只需要2名工作人员就能实现对近500名租户的服务与管理。”

值得一提的是，公寓设立具有“人屋”登记办证、投诉、隐患排查等基本功能的服务站，提供对应的便民服务，并设立管家服务中心，根据租户需求提供全天候贴心服务。而心中公寓132号店打造成为“redroom”聚点，为租客提供聚会、休闲、娱乐场所，增设了养生讲堂、理财讲座、户外旅游、手拉手亲子活动等各类服务，共建有“温度”的和谐社区。

瑞宝街“代理式”：“公司化”精细管理出租屋

在海珠区瑞宝街，近21万人口中，非户籍人口占了15万人。石溪村“人口倒挂”比例更甚，该经济联社面积约2．2平方公里，下辖7个经济社，户籍人口4000多人，非户籍人口3．6万多人，村内有出租屋15335套。

通过对石溪地区全部1万多套出租屋进行摸底排查，石溪村对于部分屋主无暇管理的出租屋，在屋主自愿的前提下，由专业中介公司“舒心”对村内有委托管理需求的出租屋进行精细化管理。

“舒心”由经济联社成立，员工由本村村民担任，对代管的出租屋，收取租金的6％作为服务费。在“舒心”托管的出租屋中，租户凭借身份证、居住证才能办理门禁卡，租户可以通过刷身份证、居住证或加密门禁卡进出出租屋，每刷一次卡信息就被记录在门禁系统中。一旦门禁卡丢失，则需要携带身份证、居住证到“舒心”核实，之后才能更换门禁卡。

如今，在石溪村，一栋栋“握手楼”之间，身穿蓝色工作服的“舒心”工作人员会不时在出租屋间穿梭。他们会通过数据系统第一时间捕捉到敏感信息，梳理出异常租户。当地的治安队还分三班24小时开展动态巡逻，联合出租屋管理员定点、定时、定任务对每栋出租屋***进行人员登记和安全巡查。

引导“代管企业”规模化、专业化、规范化

“我们按照‘成熟一片、推进一片’的思路，优先在城中村地区、门禁安装试点地区和社会治理重点地区先行先试，引入第三方通过租赁形式接管出租屋，推动出租屋优化升级。”海珠区来穗人员服务管理局介绍，全区参与出租屋管理的第三方代管企业达102家，代管出租屋2．6万套，容纳来穗人员约6万人；代管出租屋的出租率保持在95％以上，租金溢价约130％。“其中瑞宝街舒心公司代管的出租屋月租金较代管前提升33％，心中公寓出租屋月租约120元/平方米，较改造前提高3倍；经世联红璞微改造后的公寓，租金比改造前提高70％。”

不仅如此，海珠区参与代管出租屋的登记纳管率、视频门禁安装率、租金收取率达100％，代管出租屋刑事案件发案率较其他出租屋平均降低38％，个别地区达到100％零发案。

当下，海珠正引导各类型第三方代管企业向规模化、专业化、规范化方向发展。如红璞公寓整合了优势物业的管理经验，新改造南洲街后滘村潘鹤雕塑园以东一危破厂房，建成拥有出租屋169套的鲁思湖畔公寓，现已正式营业。同时还积极推进琶洲电镀厂的清退和改造，打造连片出租屋，涉及改造面积5000平方米。

创新出租屋第三方代管模式

推动产业转型升级

海珠区因为其独特的开放性、包容性，以及迅猛的创新发展势头，吸引了大量来穗人员在此安居乐业，也拉动了出租屋的蓬勃发展。但随着海珠发展步入新常态，过去“大包大揽”的传统管理模式与日益膨胀的来穗人员和出租屋规模已不相适应。创新来穗人员和出租屋服务管理理念，是新阶段发展的必然选择。

据介绍，2012年以来，海珠区就相继出台了平安幸福出租屋小区创建、出租屋第三方代管模式推广等配套文件，探索来穗人员和出租屋服务管理工作新思路。近年，海珠区更是以琶洲互联网创新集聚区强势崛起带来的创新集聚效应为契机，进一步深入推广出租屋协同共治第三方代管模式，开拓连片式经营出租屋，为引进高新技术产业、解决企业员工居住生活等后顾之忧保驾护航。

“我们把工作重心放在村社的破旧物业、城中村连片出租屋等，通过引入企业管理和包装，清退制衣厂、仓库、三小场所等低端业态，优化提升出租屋环境。”区来穗人员服务管理局相关负责人称，通过实施出租屋协同共治第三方代管，可达到四方共赢的良好效果：提高了企业参与积极性，减轻政府服务管理压力；优化了居住环境，促进来穗人员安居乐业；提升代管物业品质，减少了出租风险；逐步有序探索创新，推进行业长远发展。

目前，结合琶洲互联网创新集聚区、中大创新谷建设，海珠正以“互联网＋”为基础，在有条件的代管出租屋小区，通过完善服务配套资源，引入科技创新型人才、创新创业群体团队入驻，提供“求拍档、求兼职、求组队、求资源”窗口，打造创业驱动器。

未来，海珠区将进一步扶持壮大出租屋第三方代管企业，培育更多的出租屋“编外管理员”，以“腾笼换鸟”的方式逐步清退低端产业，引入高新技术人才，服务琶洲互联网集聚区和科技产业发展，以点及面带动整个海珠产业转型升级与智慧城区创新建设，成为引领经济发展的重要引擎。

（来源：9月22日《广州日报》A06版）

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