前期物管阶段物业费实行政府指导价

　　从管理阶段来说，住宅物管有前期和后期之分。
　　前期物管是指在业主大会、业委会成立之前，由建设单位选聘物业企业进行的物业服务，是小区物管的基础阶段。由于制度不全、监管缺失等因素，前期物管存在合同不规范、侵害业主合法权益等问题，成为小区物管“短腿”之处。《条例》对此进行了完善。
　　修改合同范本不得侵害业主权益
　　《条例》规定，建设单位销售物业前，应当参照物业主管部门提供的示范文本，制定前期物业服务合同和临时规约；建设单位修改合同示范文本，不得侵害业主合法权益。建设单位销售物业时，应当将前期物业服务合同和临时规约，向买受人明示并予以说明，并作为买卖合同的***。
　　前期物业服务合同中应当载明服务内容、服务标准、收费项目和收费标准，包括各分类分项服务标准、服务标准的评估方式，还应当载明物业服务用房的面积和位置，物业共用部位、共用设施设备清册，公共收益专用账户的设立、查询方式，以及公共收益的核算、分配方式等。
　　重新选聘物业服务企业前，建设单位应当就新物业企业服务内容、服务标准和收费标准等，征得已销售物业总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并在小区内显著位置公示15日以上。
　　规范物业服务费调整程序
　　《条例》规定，前期物管阶段，普通住宅的物业费实行政府指导价。政府指导价应当每3年进行评估，并根据评估结果适时调整。
　　政府指导价调整后，物业企业调整收费标准，需要走3个程序：一是要委托专业机构对上一年度物业项目经营情况进行审计，审计报告在小区内显著位置公示30日以上；二是将拟调整的服务内容、服务标准和收费标准在小区内显著位置公示，不少于30日，并书面告知街办（镇政府）、辖市（区）价格和物业主管部门；三是调价方案也须经双过半数业主表决通过，表决结果在小区内显著位置公示，不少于15日。
　　《条例》还规定，业主认为收费标准调整违反程序的，可向街办（镇政府）、辖市（区）物管主管部门投诉；对调整的收费标准有异议的，可以向物业所在地价格主管部门投诉。
　　物业服务用房属于全体业主共有
　　针对物业服务用房存在配置不足和使用不规范现象，《条例》规定，建设单位应当按照省、市有关规定配置物业服务用房，保证物业服务与管理活动的正常开展。物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人都不得擅自占用。
　　前期物管期间，物业服务用房由物业企业出租或者经营的，期限不得超过前期物业服务合同期限，租赁费用不得低于相邻地段市场价格。