常州居民买二手房最关心的10个问题

　　历时两个月的第五届中国房地产经纪人全国大赛春节前落幕，我市鹏港房产代理有限公司的孙静，从全国5万多参赛者中脱颖而出，荣膺全国10佳经纪人称号。
　　鹏港房产2003年成立于戚墅堰区，主要从事房屋置换、租赁代理、房屋贷款代理业务，有连锁公司10余家。
　　300多套房是怎样卖掉的？
　　孙静是山东枣庄人，技校毕业后一直在常州工作，2005年取得房地产经纪人资格，目前任鹏港房产戚区区域经理。从业6年，孙静帮助客户买卖过300多套房子，交易成功率较高。
　　孙静说，如果想成为一名优秀的房产经纪人，首先必须得喜欢这一行。她说自己并不是很能讲、很会讲的那一类，有人说她卖房有一套，她认为自己的这一套就是：认真了解客户的需求，真心为他们寻找合适的房子，而不是急着把手头房子卖出了事。孙静说，卖一套房对一个经纪人来说不过是一笔业务，但对一个家庭来说，却是一件大事，很多家庭要花掉大半生积蓄。换位想想，如果自己买的房子有这样或那样的不足，那该多难受。因此，了解客户需求，再以专业知识找房，交易成功率就会高。
　　每一个客户背后都有潜在客户
　　只要真心为客户服务，每一个客户背后都会有几个潜在客户。孙静说。
　　她讲了一个小故事。有一次，一位离异母亲带着一个孩子来中介公司买房。这位母亲离异后仍和前夫住在一起，必须马上买房，但她手头资金紧张。孙静反复帮她寻找，终于找到一套价格较优惠的房子，签合同时房主说明房子目前还处于在租状态，还有2个月租期，这位母亲同意了。可不久，由于一些变故，她必须2天内搬出原来住处，孙静找房主商量，房主又找租客商量，租客说什么也不肯提前交房。无奈，孙静只得在租房系统里一家家和租房的房东谈，然而，没有人愿意租1个月。实在没办法，孙静把她阿姨家2年没住人的房子用一晚上时间打扫干净，第二天早上交给那位母亲。那位母亲为此事一直铭记在心，后来，她介绍了单位里多个同事来买房。
　　买房，该出手时就出手
　　卖房需要诚心，买房也要讲究诚心，而一旦看准了，就不要犹豫，该出手时就出手。前两年，一个客户主动***，非常想买房，几乎天天和孙静说买房的事。问题是，此客户相当固执，一直坚信房价会跌，且会大跌！孙静给他介绍房子或者带他看房子，他逢叫必到，还经常带上老婆一起看房。这期间，有很多房子比较满意，前前后后孙静带他看了30多套，房价也涨了许多，这位客户还是只看不买，坚持房价会跌。看到现在，客户都不好意思找孙静了，但孙静不嫌烦，还是经常带他看房。不过，这位客户到现在还是没买到合适的房子。
　　怎样选择一个好的中介公司？
　　很多人不相信中介公司，不久前国家还出台了禁止中介公司吃差价的有关规定。对此，孙静表示理解，她说这一行的确良莠不齐，她也常听说某某人的一些违规做法。但孙静说，这只是个别现象。现在中介公司都规范了，特别是网上公示后，选择一个好的中介公司并不难。她总结了三看：
　　一看服务。一般服务态度好的公司能让客户在房屋买卖过程中感到真诚，用心服务、用心帮助购房人寻找房源的经纪人，客户是能够感受到的。
　　二看品牌。品牌连锁公司优点有三：一是信用、安全方面比较有保障；二是服务比较全面，通常有专门的人员负责专门事项；三是房源多，买卖双方选择的机会多。
　　第三，看公司的诚信度。常州房地产信息网上可以查询到每家经过备案的中介公司的诚信档案。
　　常州居民买二手房最关心的10个问题
　　采访孙静之前，记者给孙静出了一道题：买二手房，常州居民最关心哪些问题？孙静很认真地准备了一个晚上，根据多年实践经验和帮助客户买卖过300多套房子的体会，她列出了10个要点。记者在此列出，供大家借鉴。
　　1、价格
　　买二手房的人最看重便宜房源。事实上，的确会有不少低于周边小区的低价二手房，有些人急着用钱，或其他原因，急着出手，便宜些，好卖。目前常州市区房价都在七八千元，甚至上万，而戚区的均价只有4000元左右，在长三角地区算是很低的，因此，这两年戚区的二手房也很俏，基本上有房就能卖掉。孙静有许多上海、台湾的客户，来戚区买房投资，差不多已占到10%。上个月，一个上海人把上海的一套房子卖了500万元，一口气在潞城买了3套公寓和1个店面。
　　2、地段
　　常州最抢手的二手房是市区的好的学区房，好的学区房价格都很高而且房源很少，购买一般先要到中介公司登记求购，一旦有房马上就要付款，不然就可能轮不到了；其次，周围菜场、学校、超市、医院、公园、银行、交通、娱乐等配套设施齐全的二手房也很有优势。
　　3、房型
　　最受欢迎的房型是二室二厅和三室二厅二卫，前者比较适合一家三口居住，后者比较适合三代同堂。在选择户型时要注意户型要方正，房间尽量朝南，阳台最好不要在房间内，一般南北通透的屋子通风比较好，另外还要注意卫生间是否有窗等。
　　4、朝向
　　常州冬季较阴冷，房间朝南是最好的。在朝向上还需要注意，房子对面不要有烟囱，不少客户对此很忌讳。
　　5、楼层
　　楼层事关采光，国家在设计上规定以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。以此标准，其实大部分小区的采光问题都不大，但为追求更好的采光，中高层楼房很受宠，多层有金三银四、小高层则有金九银十之说，高层建筑则是中间楼层最受欢迎。
　　6、得房率
　　得房率通常与房屋的总楼层以及电梯数有关系，楼房整体结构也占有一定的因素。不带电梯的多层房通常得房率最高，但很多人不喜欢爬楼，所以这种房很多人不愿要；单电梯的小高层得房率也较高，所以也比较受欢迎；高层建筑可以一览众山小，但得房率比较低。
　　7、物业
　　物业服务直接影响着业主生活质量和居住安全性，常州居民对物业的要求越来越高，很多人会冲着优质物业服务来买房。
　　8、房龄
　　房龄不仅关系到房屋的新旧程度，也关系到贷款问题。在常州，上世纪90年代以前建造的房屋，银行一般是不发放贷款的，1990-1995年的房子最多贷总价的6折，1995年之后的可以贷到7折。
　　9、质量
　　房屋质量不是一般业主能了解的，购买二手房要注意屋顶及侧墙有无渗漏现象，管道有无堵塞等。另外需要关注房屋有无受损或历史不干净记录，最好事先到小区打听一下。
　　10、交通
　　其实，交通便利是因人而异的，不同的年龄段对交通的需求也是不同的。通常来说，学生族和上班族对交通需求比较高，但是对于不经常出行的老人或者幼小孩子来说，则需要适当地远离交通线，以保证安全。