我市物业服务行业有了专门调解委员会

“老娘舅”专解物业“疙瘩事”

运用人民调解机制，化解物业民间纠纷

□通讯员 张珩 记者 裴驰宇

    业主怪物业服务企业工作不到位，以此理由来拒缴物业费；有业主违章装修，物业公司劝阻无效，居民怪物业制止不力；物业公司因为物业费收缴率偏低，导致服务质量下降，或者因为入不敷出，最终一走了之撤出小区……

    近年来，在我市的封闭式物业小区中，业主、业委会与物业服务企业之间的矛盾日益突出。业主拖欠物业费的现象屡见不鲜，有的甚至是大面积拖欠，物业公司被迫撤出小区，导致业主正常生活受到影响。

    法院系统也频频接到此类物业纠纷的诉讼申请，牵涉大量时间精力，耗费司法资源。

    如今，此类物业纠纷可在双方自愿调解的前提下，直接交由物业纠纷人民调解委员会协调解决，充分利用人民调解的优势，快速有效化解物业纠纷。

    我市自2015年9月底成立物业纠纷人民调解委员会以来，率先在新城区域开展调解物业民间纠纷。

    截至当年12月底，市物业调解委员会共受理物业纠纷97件，成功化解纠纷19件。

                   物业矛盾，有时只为争个理，却长期纠结

    沈家门东海中路某住宅小区，部分业主连续数年拒缴物业费，理由是开发商造房子时，没有把小区内规划有安置房的情况，明示给业主。你不缴物业费，他也不缴物业费，此现象大面积蔓延，小区物业费收缴率低至20%以下。物业公司顶不住，于去年10月份撤出小区。

    物业公司撤出，小区卫生无人打扫，门卫无人值守，居民正常的生活秩序被打乱。这个时候，居民才意识到物业服务的重要性，但已经来不及了。

    这个小区有居民说，“物业费我们不是不愿意缴，我们只是要一个说法。谁想到物业公司真的会撤出？ ”

    以牺牲居民正常生活为代价，来要一个说法，这个代价实在是太大了。况且，物业公司给不了这个说法。

    这个小区的困境，到目前为止，还没有解除。

    如果能有一个物业调解机构，出来当好业主与物业公司的“中央人”，告诉他们与开发商之间的矛盾，不能成为拒缴物业费的理由。如果因此导致物业撤出，最终影响的是居民正常生活。或许，这样的情况不会发生。

                        调解委介入，圆满调处纠纷

    而家住新城的蒋女士，在物业调解委员会的介入下，她与一家物业服务企业僵持3年多的纠纷，终于解决了。

    2012年上半年，蒋女士家的阳台门出现了关不牢的现象。她将情况告知给当时的物业服务中心，要求***维修。

    由于已过保修期，最后，该物业派维修人员为蒋女士家提供了免费维修，但没有完全修好。

    结果，当年夏天台风期间，雨水顺着阳台门漫进屋内，不仅一应电器全部报废，蒋女士的妈妈也因湿滑的地板摔了一跤，单看病就花了6000多元。

    其后，房屋又遭遇了一次水淹，损失严重。蒋女士与物业协商赔偿未果后，连续两年拒缴物业费，直至新物业服务企业入驻。

    为追讨拖欠的物业费，原物业服务企业将蒋女士告上法庭。在征求双方同意后，法院将案件交由市物业调解委员会调处。

    经物业调解委介入，做了一个月的艰苦工作，先后找了新老物业服务公司、新老业委会以及工商部门共计8个单位，此事才圆满解决。

    最终，物业公司赔偿蒋女士4000多元医疗费用，而蒋女士则需补交拖欠的物业费——钞票数额上差距不大，但是把道理讲明了。

    对于这个结果，双方都很满意。

             以“免费、便捷、公正、高效”的方式解决物业纠纷

    我市的物业服务行业从上世纪九十年代初形成以来，经过近二十年的发展，当前我市共有物业服务企业86家，管理项目447个，管理面积2417万平方米。

    市房管局分管物业的负责人认为，物业纠纷调处关系到物业服务企业与业主及业主委员会相互间的信任、小区的和谐发展乃至社会的稳定。如果这些物业纠纷全部依靠司法途径解决，不仅会浪费大量的人力物力，还会占用宝贵的司法资源和行政资源。

    为减少物业纠纷，缓解纠纷责任不明确且无章可循的现状，市住房和城乡建设局、市司法局联合出台了《关于建立舟山市物业纠纷人民调解机制的实施意见》，要求各县（区）根据自身情况建立相应的物调会或物业纠纷调解联动机制，切实发挥人民调解、行政调解和司法调解在矛盾纠纷处理中的重要作用，以“免费、便捷、公正、高效”的方式解决物业纠纷。

    物业调解委的主要工作范围是：调解业主与业主、业委会、物业服务企业之间，业委会与物业服务企业之间以及物业服务企业和物业服务企业之间，发生的涉及物业使用、物业服务、物业交接等民间纠纷。

                    邀请社会专业力量***物业疑难杂症

    目前，市、县（区）基本都选择采用人民调解的方式，并且结合地方实际，分别组建了行业性的人民调解委员会。

    市物业调解委员会驻临城法庭工作室成立于2015年11月初，截至上月底，共受理物业纠纷86起，化解13起；普陀区物业调解委成立于去年11月中旬。截至上月底，共受理物业纠纷11起，化解6起。岱山和嵊泗两县正根据自身的实际情况，开展相关工作。很快，物业纠纷人民调解机制就能在全市范围内得以推广。

    那么，物业调解委又该如何巧妙化解物业纠纷中的疑难杂症呢？

    关键在于发挥“社会力量”和“专业力量”，特别是“专业力量”，邀请专家库的专家为“疑难杂症”“诊断把脉”。

    当前，我市以物业服务专业人士为主的物业行业专家库已于上月初成立，共有成员38位，涉及到了全市规模较大物业服务企业的管理人员。而以法律专家为主的司法行业专家库正在紧锣密鼓地筹建中。

                       物业不良行为将被“存档”

    市物业纠纷调委会驻临城法庭工作室调解员李定君说，当前，市物业调委会驻临城法庭工作室的主要工作内容还局限于诉前调解。从本质上来说，这种物业纠纷调解属于被动调解，更偏重于化解。

    开展人民调解，还要做好化解与预防并重原则，化被动为主动。

    下一步，调解委员会将在做好物业纠纷化解工作的基础上，进小区了解业主与物业间的矛盾，或根据双方的需求、纠纷排查线索，主动介入调解。同时，还将做好物业管理法规政策的宣传工作，开辟物业纠纷投诉新渠道。届时，业主或物业服务企业可按规定向所在地或纠纷发生地的物调会申请调解。

    此外，物业部门将加大对物业服务企业的物业专项检查力度，对检查中发现的问题，及时提出相应的整改意见，并督促其在规定时间内整改。在物业服务中，若物业服务企业存在因管理失职而造成较大影响的，其不良行为将被载入企业的诚信档案。

来源：舟山晚报  2016.1.21