微普法新规实施公摊变大买房多花钱律师解惑

2023年3月1日，《民用建筑通用规范》正式实施，外墙及幕墙面层计入建筑面积。那么新规对购房者会有哪些影响呢？长风新村司法所特邀普世万联律师事务所的钱森虹律师为大家答疑解惑。

新规出台引起舆论热议

住房和城乡建设部《民用建筑通用规范》发布之前，建筑面积的计算依据主要是《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》等。2023年3月1日，《民用建筑通用规范》正式实施后，前述规范在测量计算等方面产生不一致时，均以《民用建筑通用规范》为准。

根据《民用建筑通用规范》3.1.1条的规定，建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。又根据《民用建筑通用规范》3.1.1条的起草说明，外围护结构是指包括作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等；外表面是指外围护结构的设计完成面。建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成，如果饰面层选择装饰性幕墙，则建筑面积的计算界面应包括幕墙面板的外边线。

根据旧规范，墙体、保温层计入建筑面积，但墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等不计入建筑面积，而根据《民用建筑通用规范》，部分建筑一定程度上会增加建筑面积。在房价高企的当下，网络上也出现不少“幕墙计入建筑面积”、“公摊面积增加”等消息，牵动了购房者的神经。

建筑面积发生变化会不会导致商品房销售面积发生变化？

根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房销售可以按套或单元计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。按套或单元计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条的规定，商品房按套出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内建筑面积（也称实得建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

根据以上规定，我们可以总结得出以下计算公式：

公式一：商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第六条的规定，套内建筑面积由以下三部分组成：套内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。

根据以上规定，我们可以总结得出以下计算公式：

公式二：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

根据《房屋测量规范》8.1.3的规定，房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

根据《住宅设计规范》3.5.3的规定，套内使用面积计算是计算住宅设计技术经济指标的基础。套内使用面积指每套住宅户门内独自使用的面积，包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室等各种功能空间，以及壁柜等使用空间的面积。阳台面积单独计算，不应列在套内面积之中。

根据以上规定，我们可以总结得出以下计算公式：

公式三：套内使用面积＝房厅＋厨卫+壁橱（按房屋的内墙面水平投影计算）

根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八至十一条的规定，公用建筑面积由以下两部分组成：第一部分是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；第二部分是套内与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

简言之，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。该系数实际上是描述了每平方米套内面积应当分摊的公用建筑面积，也即套内面积越大，所应分摊的公用面积越大。最终，各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。根据以上规定，我们可以总结得出以下计算公式：

公式四：分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

考虑到房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》测定商品房的建筑面积。前述规定第二条亦明确本规则适用于商品房的销售和产权登记。结合上述四个公式和《民用建筑通用规范》中的相关规定，我们不难得出以下两个结论：

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》确立的是商品房销售面积、套内建筑面积、套内使用面积、分摊的公用建筑面积等几组面积概念之间的计算逻辑关系，《民用建筑通用规范》则从根本上规定了建筑面积的计算范围和计算方法。

相较旧规而言，根据《民用建筑通用规范》的规定计算建筑物的建筑面积会增大，虽然套内使用面积不会发生变化，但是因为公用建筑面积分摊系数的存在，最终将导致每套房屋的商品房销售面积变大。

新规会不会增加商品房销售面积及相应的购房价款？

2022年6月13日，上海市房屋管理局制定新的《上海市房产面积测算规范》。上海市各区住房保障房屋管理局以及各房屋调查成果管理部门、各房屋调查机构需按照该规范测量计算房屋面积，用于本市房屋管理、房屋交易与产权管理。

根据该规范，房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积（2.1.1）；建筑面积按围护结构外围计算，包括围护结构面上的粉刷层、黏贴的墙砖层及黏贴的保温层（2.3.1）；玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其水平外围计算建筑面积（2.2.19）。通过对比可知，《上海市房产面积测算规范》与《民用建筑通用规范》对于建筑面积的规定基本一致。

有新闻记者对一线从业者进行了不同角度的采访，从房地产开发企业的角度而言，一般来说刚需楼盘多用涂料，比如真石漆，它的厚度较薄，那么新规范产生的影响很小。而豪宅产品一般使用幕墙，比如干挂石材，那么外墙水平投影面积会多不少。

从建筑设计的角度而言，一般真石漆墙面厚度在18-20毫米，一个总建筑面积为10万平方米的刚需小区，建筑面积大约增加500平方米，假设有1000户，则每户多出0.5平方米。对于幕墙外立面，厚度在200毫米左右，同样是10万平方米小区，建筑面积大约增加3000平方米，假设该楼盘为豪宅小区，户均面积较大，总计有500户，则每户多测算出6平方米。

综上而言，本文认为《民用建筑通用规范》对公摊面积确实存在影响，但影响大小应根据每个楼盘的实际情况而定，新规对涂料类外墙的影响实际是非常有限的，但对于幕墙类外墙的影响还是比较大的。

对于房地产开发商而言在选择外墙面时也会更加慎重；对于设计院而言，可能促使设计使用新型材料的外墙；对于消费者而言，虽然一味追究低公摊面积并不十分可取，但进一步弄清商品房的类型和细节也有助于做出更加理性的消费选择。