预售登记将弥补期房权属真空——房屋登记办法解读

《房屋登记办法》（以下简称《办法》）最近公布，并将于今年7月1日起实施。相比《城市房屋权属登记管理办法》（1997年建设部57号令颁布，2001年修订），《房屋登记办法》完善了不少，主要是为了适应新的房地产业形势、公民物权保护和登记机关办公电子化等方面的需要作了比较大的调整，亮点颇多。 据建设部房地产管理方面的人士介绍，为保证《办法》立法质量，建设部组织中国人民大学、清华大学、中央财经大学及成都市房管局等登记实践部门有关专家，成立了《办法》起草小组。起草小组先后赴十余个城市对房地产登记有关问题开展了深入调研。建设部多次召开座谈会，深入研究各地登记实践中出现的具体问题，并就有关问题听取全国人大法工委及***法制办的指导意见，在深入调研并多次修改论证基础上，2007年6月，完成了《办法》（征求意见稿）。在该《办法》起草过程中，先后征求了最高人民法院、国土资源部、人民银行等***相关部门，全国各省、直辖市建设（房地产）主管部门及部分具体登记操作人员的意见，并在网上公开征求了意见。

建设部房地产管理方面的相关人士指出，《办法》严格遵循《物权法》的立法精神和条文内容，调整和完善了登记规则，在以下几个方面体现出了新的内容：一是坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记。如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人的告知等方面的规定，均体现了该原则。二是确立和细化了登记簿制度。明确了登记簿是物权归属和内容的根据，明确了登记簿的内容和形式。三是进一步明确了登记机关的审查职责。《办法》第二十条规定了登记机构对登记申请审查的几个方面，登记机构对审查符合法定要件的登记申请予以登记，从而合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。四是以专章的形式把集体土地上房屋登记纳入了调整范围。《办法》第八十二条规定，依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。五是细化了《物权法》规定的登记类型。《办法》对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型作了具体化规定，更加具有可操作性。

业内人士指出，《办法》的颁布，将弥补期房权属真空。在我国现行的商品房预售制度下，消费者交了房款后，却要等到收房后才能获得相应的房屋权属证明，其间房屋权属的“真空期”常引发复杂的权属纠纷。《办法》规定，当事人有房屋所有权转让或抵押、预购商品房或预购商品房抵押、在建工程抵押，以及法律、行政法规规定的其他情形时，都可以约定向登记机构申请预告登记。现房或正在建造的房屋经依法办理预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，登记机构不得办理对该现房或正在建造的房屋的处分登记。如果已有预告登记约定，但商品房预售许可证记载的房地产开发企业拒绝办理预告登记，预购人可以单方申请预告登记。而办理预告登记后，当事人就可以在房屋权属登记之日起三个月内，向登记机构申请房屋权属登记。如果房屋权属登记申请的条件都符合，登记机构应按预告登记的内容办理相应的权属登记。

一些业内专家认为，“预售登记”制将会带来“转折性的变化”。对于购买期房或者二手房的广大消费者来说，取得房屋权属证明之前的权益也有了相对明确的法律保障。《办法》规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项是错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。南开大学经济学博士、重工房地产与住宅研究会法学委员会委员刘玉录认为，该规定和《物权法》第十九条的主要内容相呼应，即设立不动产物权确认中的纠偏机制。比如，在实际中“共有产权”登记为“独立产权”，甚至他人产权登记为自己产权等现象发生时，就需要申请更正登记。在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，可以申请异议登记，但是最终更正还需要由法院作出判决。如果异议登记人在登记后15日内没有提起诉讼，那么就等于放弃了异议登记。

曾任职于***房改办的资深学者武建东指出，新的登记办法明确了不动产的所有权，拥有者不但可以拥有不动产证明，也同时可以将其视为金融资产证明，对其进行抵押等融资行为，所有权明确后，为所有者提供了保卫自己产权的证明，提供冲突纠纷时的依据，代表了全国将近数十万亿平方米的不动产拥有者的权利保障和权利证明。

据悉，近期，《关于贯彻落实＜房屋登记办法＞的通知》、《房屋登记簿管理试行办法》及《房屋登记簿（式样）》等文件将配套出台，主管部门将针对《办法》内容在全国范围内分批开展培训，以便于各级建设（房地产）管理部门和各地登记机构理解《办法》精神，更好地贯彻落实《办法》有关规定。 (来源：住房和城乡建设部网站)