关于汕头市南澳县三旧改造专项规划初步方案的公示
关于汕头市南澳县“三旧”改造专项规划
初步方案的公示
根据《中华人民共和国城乡规划法》要求,现将《汕头市南澳县“三旧”改造专项规划》(初步方案)进行公示,公示期为1个月,即从2010年5月25日起至6月25日止,在此期间广泛征求社会各界意见。
联系人:黄树忠 联系电话:139****8260
南澳县规划局
二〇一〇年五月二十五日
汕头市南澳县“三旧”改造专项规划(初步方案)
目 录
第一部分 规划技术要素 ------------------------------------- 1
第二部分 项目界定与现状 ------------------------------------6
第三部分 改造目标与方向 ----------------------------------- 10
第四部分 总体布局与分类 ----------------------------------- 12
第五部分 用地强度分区-------------------------------------- 18
第六部分 道路交通与配套设施---------------------------------20
第七部分 城市设计与文物保护---------------------------------24
第八部分 改造策略与模式------------------------------------ 27
第九部分 2010年度实施计划-----------------------------------34
第十部分 实施机制与建议------------------------------------ 36
附表:
附表1:南澳县“三旧”项目改造情况一览表
附表2:南澳县“三旧”改造配套设施一览表
附表3:南澳县2010年度“三旧”改造实施计划表
图 纸 目 录
图01、区域分析图
图02、南澳县“三旧”用地土地利用现状分布图(以土地利用现状为底图)
图03、南澳县“三旧”用地现状分布图
图04、南澳县“三旧”改造土地利用规划示意图(以土地利用总体规划为底图)
图05、南澳县“三旧”改造总体用地布局规划图
图06、南澳县“三旧”改造项目分类示意图
图07、南澳县“三旧”改造用地强度控制指引图
图08、南澳县“三旧”改造用地配套设施规划图
图09、南澳县“三旧”改造用地道路交通规划图
图10、南澳县“三旧”改造用地城市设计导引图
图11、南澳县“三旧”改造用地分期实施图
图12、南澳县2010年度“三旧”改造实施计划图
第一部分 规划技术要素
一、规划范围
本次汕头市南澳县“三旧”改造专项规划的规划范围涵盖整个南澳县域,包括后宅镇(县城)、云澳镇、深澳镇和青澳旅游度假区、黄花山国家森林公园等5个镇级行政单位,规划对象为县行政范围内列入“三旧”改造的旧城镇、旧厂房和旧村居用地。
二、规划期限
本次汕头市南澳县“三旧”改造专项规划的期限为5年,即2010—2015年,远期展望至2020年。其中,近期为2010—2012年;中远期为2013—2015年(部分规模较大的项目展望至2020年)。
年度实施计划期限为1年,即2010年。
三、规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》;
2、《城市规划编制办法》;
3、广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》
(粤府[2009]78号);
4、广东省人民政府办公厅《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见
(试行)的通知》(粤府办[2009]122号);
5、汕头市人民政府办公室《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》
(汕府办[2010]12号);
6、《汕头市南澳县城市总体规划(2008—2020)》(送审稿);
7、《汕头市南澳县土地利用总体规划大纲(2010—2020)》(送审稿);
8、国家、广东省、汕头市出台的与城市规划有关的法律、法规和规范。
四、改造原则
1、政府引导、市场运作。政府统一组织,统一制定相关实施政策,吸引社会各方广泛参与,充分调动各镇、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性,实现多方共赢。在按市场化运作的同时,政府要正确引导,加强监管,正确处理“三旧”改造过程中经济和的法律关系,切实保障土地权利人的合法权益,确保国有、集体资产的保值、增值,实现经济总量的平衡,维护社会稳定。
2、统筹规划、有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护,依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城市总体规划,科学制定“三旧”改造规划,协调好“三旧”专项规划与县总体规划、片区控制性详细规划等各层次规划的关系,强化规划的统筹管控作用。严格界定“三旧”改造范围,对列入改造范围的,必须依据控制性详细规划或规划设计要点编制改造方案,有序推进。
3、集约建设、提高效率。通过市场运作和公开规范的方式,强化市场配置土地,促进土地的高效利用。通过存量挖潜,拓展建设空间,保障发展用地,***人多地少的资源紧约束条件。严格执行土地使用标准,提高土地集约利用率。创新机制方法,强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理,实现土地利用效益的最大化,提高土地产出效益。
4、尊重历史、客观公正。既要做好与国家法律、政策的衔接,防止发生新的违法违规用地行为,又要兼顾当地发展历史和土地管理政策的延续性,妥善解决历史遗留问题。要科学合理地制定公共政策,按要求编制项目的改造方案,实现改造利用与完善手续相挂钩,切实做到公开、公平、公正。
五、技术路线
(一)指导思想
贯彻落实科学发展观,建设资源节约型、环境友好型社会,提高土地节约集约利用水平和产出效益,促进节约集约用地试点示范省建设,确保经济社会又好又快发展。
(二)规划原则
1、完善城市功能
以建设“生态文明和旅游发达的现代化国家海岛”为目标,通过对南澳县符合条件的土地实施“三旧”改造,优化重点功能区的用地布局,提高公共配套服务水平,达到完善城市功能、提升城市形象的目标。
2、拓展建设空间
在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下,通过实施“三旧”改造,拓展建设空间、保障发展用地,***人多地少的资源紧约束条件,切实提高建设用地的利用效率。
3、优化产业结构
突出南澳旅游与海洋特色产业的特点,以构建现代产业体系为目标,通过用地功能的置换,实现节约集约用地、优化土地资源配置,达到促进产业结构调整升级、转变经济发展方式的目标,提高城市综合竞争力,促进科学发展。
4、改善人居环境
以建设“生态宜居海岛”为目标,实施宜居城乡建设和社会主义新农村建设发展战略,积极探索生态文明发展道路,改善南澳县交通环境,加强对环境污染的治理,强化公共安全保障,全面建设宜居城区。
5、加强规划衔接
合理处理好“三旧”专项规划与各类规划的关系,包括与土地利用总体规划、城市总体规划、产业发展规划、环境保护规划、各片区控制性详细规划等的关系,提高规划的科学性和可操作性。
(三)技术手法
1、注重法定性与前瞻性的有机统一
“三旧”专项规划是新时期应对“三旧”用地改造问题而出现的城市专项规划类型,规划必须依据《城乡规划法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》的有关规定,合理处理好已批复城市规划与本次“三旧”专项规划的关系,强调法定性的有效承续;同时充分考虑“三旧”改造要达到“完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境”的规划原则,在注重法定性的前提下加强规划前瞻性的引导,使法定性与前瞻性达到有机统一,以充分体现规划的统筹先导作用。
2、“一核心四子项三大支撑”的体系
“三旧”改造规划是一项涉及面非常广的专项规划,不仅要协调好与各类规划的关系,优化城市用地空间布局,而且要在“全面探索、局部试点、封闭运作、结果可控”的原则指导下,制定科学合理的实施策略和改造时序。规划必须着眼整体、突出重点,确定具有较强实施指导意义的内容体系。为此,本次规划提出“一核心、四子项、三大支撑”的内容结构,即围绕“总体用地布局”的核心内容,确定“道路交通、建设强度、配套设施、城市设计”四个子项内容,制定“改造模式、改造时序、实施机制”三大支撑体系。
3、引导多方参与的综合效益最大化
“三旧”改造是在粗放型土地利用方式已难以为继、土地资源供求矛盾已日益突出的条件下,千方百计拓展建设空间、***土地资源供需矛盾、保障发展用地的重要途径。为确保规划实施的时效性,规划必须体现引导多方参与的综合效益最大化,既要从维护城市的整体利益和公众利益出发,明确功能引导方向,体现公共优先,制定最大限度体现公众利益的公共政策;也要顺应市场、用足政策,注重公众参与过程,追求规划的科学性、合理性与民主性的有机统一。
(四)技术流程
第二部分 项目界定与现状
一、“三旧”改造范围及项目界定
(一)项目界定
根据汕头市人民政府办公室《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》(汕府办[2010]12号),下列土地可列入汕头市南澳县“三旧”改造的用地范围:
1、城市“退二进三”产业用地;
2、城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地;
3、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地;
4、不符合安全生产和环保要求的厂房(厂区)用地;
5、布局散乱、条件落后,规划确定改造的城镇、“城中村”和村庄;
6、列入国土资源部“万村土地整治”示范工程或列入我市村居整治的村庄。
(二)分类界定
1、旧城镇
本规划所指的“旧城镇”主要指南澳县范围内建于上世纪80年代及以前的具有改造要求的旧住宅、旧商铺等。包括建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房;建于上世纪80年代及以前的居住环境较差的旧民居、物业价值低于土地价值的旧商铺等。
2、旧厂房
本规划所指的“旧厂房”主要指南澳县范围内因功能置换或产业调整而搬迁、停产的工业项目所留下的旧厂房、旧仓库,包括推进“退二进三”的产业用地;国家产业政策规定的禁止类和淘汰类产业的用地;城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地;不符合安全生产和环保要求的厂房用地。
3、旧村居/旧村庄
本规划所指的“旧村居/旧村庄”主要指08版总体规划确定的南澳县规划区范围内的破旧“城中村”或村庄。包括建于上世纪80年代及以前的砖土结构建筑、不符合城市规划规范要求的旧村;基础设施、公共服务设施匮乏,交通、消防、生态环境等严重滞后的,不再适宜生活居住,村民须逐步迁出或整体搬迁而形成的“空心村”。
(三)项目条件
根据汕头市人民政府办公室《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》(汕府办[2010]12号),“三旧”改造项目的认定应同时符合以下条件:
1、改造项目用地符合南澳县土地利用总体规划、南澳县总体规划、“三旧”改造规划及环境保护要求,并列入年度实施计划;
2、改造项目用地在土地利用现状图或卫星影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地;
3、改造项目土地权属无争议,未被依法查封或以抵押等其他形式限制土地权利(抵押权人同意的除外)。
二、现状概况
1、城市基本概貌
南澳县位于广东省东南部海面,是汕头市辖县之一。南澳由37个岛屿组成,陆地面积130.90 平方公里,海域面积4600平方公里。其中,主岛为南澳岛,面积108.69平方公里,现辖后宅镇(县城)、云澳镇、深澳镇等3个建制镇和青澳旅游度假区、黄花山国家森林公园2个管委会。
根据《汕头市统计年鉴2009》的相关数据统计,2008年末南澳县总户数21767户,人口7.27万人。
南澳作为广东省唯一的海岛县,岛内风光旖旎,景色迷人,古迹众多,自然环境资源十分优越,已形成“海、史、庙、山”立体交叉特色的游览体系。目前,南澳海岛拥有全国生态示范区、国家AAAA级旅游区等多个国家级、省级名片,2005年被评为广东省最美丽的海岛。
2、经济发展态势
2007 年,南澳县完成地区生产总值5.99 亿元,同比增长12.5%;一般预算收入3316万元,同比增长10.98%。但是与汕头市其他地区相比,南澳县经济总量较小,增长速度较慢。
海洋、旅游、风电是南澳经济发展的三大支柱产业。近年来,“生态旅游”成为南澳的优势产业,全县建成了一批景点及配套设施,形成南澳旅游热线,拥有宾馆(酒店)60多家,每年平均接待的中外游客在50万人次以上;以风能发电等新能源产业为主的特色工业在南澳也得到了良好发展,至2008 年6 月,全县风力发电总装机容量为12.3万千瓦,是岛上的重要产业之一。
3、城市建设发展方向
近年来,南澳县依循01版总体规划确定的“一岛数片、组团发展”城市总体空间结构布局有条不紊的发展,继续保持优异的生态环境,实现旅游度假区、国家森林公园等品牌定位由具体地点向全岛延伸,树立起国家级海岛开发试验区、国家级旅游度假区和AAAA旅游区的城市名片和形象。
集度假、观光、娱乐于一体的综合性旅游度假产业也得到很好的发展,环岛游、山岳游和外海游三大旅游线路对岛上文物古迹及生态资源的开发利用方面起到了积极作用,有效推动南澳旅游从传统的观光游向体验游、度假游的转变,形成区别于周边旅游地区的核心竞争力。
4、“三旧”用地基本概况
根据“三旧”项目界定和项目条件,南澳县政府经过摸查、整理和筛选,向汕头市“三旧”改造办公室提交了辖区内的“三旧”改造项目。截至2010年5月20日,南澳县共上报“三旧”项目总数合计为83宗,项目总用地约9940亩(662.74公顷)。其中:
小于1公顷的项目有42宗、约16.37公顷,分别占项目总数和总用地面积的50.60%、 2.50%;
小于3公顷(不小于1公顷)的项目有14宗、约24.25公顷,分别占项目总数和总用地面积的16.87%、3.66 %;
小于10公顷(不小于3公顷)的项目有20宗、约120.32公顷,分别占项目总数和总用地面积的24.10%、18.15%;
大于10公顷(含10公顷)的项目有7宗、约501.6公顷,分别占项目总数和总用地面积的8.43%、75.69%。
表2-1 南澳县“三旧”改造项目用地规模统计表
内容 | 数量 | 比例(%) | |
改造项目 | 宗数 | 83 | 100 |
用地面积(ha) | 662.74 | 100 | |
<1 ha | 宗数 | 42 | 50.60 |
用地面积(ha) | 16.57 | 2.50 | |
1~3 ha (含1ha) | 宗数 | 14 | 16.87 |
用地面积(ha) | 24.25 | 3.66 | |
3~10 ha (含3 ha) | 宗数 | 20 | 24.10 |
用地面积(ha) | 120.32 | 18.15 | |
>10 ha (含10 ha) | 宗数 | 7 | 8.43 |
用地面积(ha) | 501.60 | 75.69 | |
扣除包含地块的总用地面积(ha) | 662.74 |
备注:上述数据统计截至2010年5月20日。
第三部分 改造目标与方向
一、改造目标
(一)五年稳步推进、十年基本完成。在2012年之前完成“三旧”改造中各类历史用地完善手续的办理工作;用5年左右时间基本完成县城和其它两个镇区重点功能区的旧城镇成片改造、“城中村”全面改造工作以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作;力争用10年时间基本完成我县“三旧”改造任务,努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新南澳。
(二)速度质量并举、内涵提升发展。按照建设“生态文明和旅游发达的现代化国家海岛”的城市定位,速度与质量并举,走内涵式提升发展之路,促进产业结构调整升级,完善城市服务功能,提升生态景观特质,改善人居环境,重视保护历史文化遗产,增强南澳作为著名旅游海岛和生态型经济强县的地位。
(三)打造示范项目、以点带面铺开。遵循“全面探索、局部试点、封闭运作、结果可控”的原则,培育和打造典型项目作为示范和标杆,通过在宜居环境、产业优化、现代服务业发展、基础设施建设等方面重点打造具有代表性和特色的“三旧”改造项目,实施以点带面,推广成功经验,确保“三旧”改造的顺利推进。
三、改造方向
(一)体现“国家级海岛开发试验区”发展要求
南澳县“三旧”改造应体现南澳作为“国家级海岛开发试验区”的发展要求,利用国家赋予加快南澳海岛开发建设和对外开放的一系列优惠政策,结合海岛独特的资源禀赋,探索海岛开发的模式与路径,用好用活海岛试验权; 通过“三旧”改造,充分挖掘存量土地的利用潜力,拓展建设发展空间;加快现代服务业发展,促进产业结构调整升级;优化城市空间布局,完善城市综合服务功能。鼓励“三旧”项目改造发展为商务贸易、金融信息、旅游观光、游憩服务、教育文化、医疗卫生等现代服务产业。
(二)体现“高端海洋体验旅游度假区”发展要求
南澳县“三旧”改造应体现南澳作为“高端海洋体验旅游度假区”的发展要求,在继承和挖掘“海、山、史、庙”旅游资源的基础上,借鉴国际海岛发展的成功经验,以海洋、海岛为主题,以高端体验旅游、度假为主要类型,把南澳建设成为依托闽粤赣,立足东南亚地区,具有国际影响的AAAA旅游区;在“三旧”改造中,通过滨海度假地区适当发展旅游地产,提高建设标准,满足高端度假居住需求,提高海岛旅游度假服务水平,拉动经济增长。
(三)体现“国家生态示范区”发展要求
南澳县“三旧”改造应体现汕头作为“国家生态示范区”的发展要求,对岛上的生态资源予以严格保护,在海岛开发的同时保持生态系统的完整性与可持续性,发挥生态示范作用;通过“三旧”改造,重点推进沿海片区生态环境的改善,提高“国家园林城市”的城市景观和绿化水平;加强各级公共绿地的配建,促进城区绿地系统的完善和提升;强力推进示范项目的建设,塑造“城市名片”,提升城市形象。
(四)体现“生态宜居海岛”发展要求
南澳县“三旧”改造应体现“生态宜居海岛”的发展要求,通过“三旧”改造,促进旧镇区交通压力的疏解,保护传统海岛特色风貌,延续地方文脉,整合并优化历史文化资源,融入先进的潮汕文化内涵,促进现代文化与传统文化的共荣;通过“三旧”改造,全面提升南澳的人居环境和住宅建设水平,完善公共配套设施,改善交通环境,加强环境治理,强化公共安全保障,全面建设特色鲜明,山、海、城相融的宜居海岛城市。
第四部分 总体布局与分类
一、规划思路
(一)基本概念
改造地块:本规划所称的“改造地块”是指由南澳县向市“三旧”改造办公室上报的改造项目用地界线所围合的用地范围。
(二)布局原则
1、完善城市功能,积极促进成片整合改造项目
本规划根据县上报的“三旧”项目用地界线、提出以“改造地块”作为项目申报、确权的基本单位,从道路交通、建设强度、配套设施、城市设计等四个子项对“改造地块”进行规划控制与引导。
根据南澳县“三旧”项目的分布情况,改造后的用地主要集中在后宅镇区、云澳镇区、深澳镇区、青澳片区、羊屿片区、云祥片区和黄花山片区等6个区域,规划以促进“三旧”项目规模化改造、确保城市功能得到有效提升作为重要技术手段,积极促进以“改造地块”整合推进的实施策略,引导“改造地块”项目通过归宗、整合成片,编制下一层次的控制性详细规划,并促进实现成片改造实施。
2、建设宜居村庄,引导规划村镇建设用地的“旧村庄改造”
对分布于城市规划村镇建设用地外的“旧村庄改造”,本规划提出“适度开发、建设宜居村庄”的策略。通过下一层次的规划(村庄整治规划),积极引导分布于规划村镇建设用地的“旧村庄”通过实施科学合理的改造,推进村民迁村并点和住宅上楼,提高村庄土地使用效率,改善村庄生产条件和人居环境,建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村,促进城乡和谐发展。
3、培育生态环境,控制规划建设用地外改造地块
对分布于城市规划建设用地范围外的改造地块,本规划提出“限制开发、培育生态环境”的策略。分布于城市规划建设用地范围外的“旧村庄”用地多为南澳县预留城市发展用地和山区零星村庄用地,规划建议应当结合城市发展时序的要求,在规划期内严格控制此区域的开发,逐步培育为生态环境控制区,为远景城市的可持续发展预留充足的用地。
二、总体用地布局
(一)改造地块——83宗
截至2010年5月20日,南澳县“三旧”项目总数为83宗,总用地约9941亩(约662.74公顷)。
(二)空间分布——“环海滨、临中心”
从重点改造区的空间分布来看,南澳县“三旧”改造地块形成“环海滨、临中心”的总体用地布局结构,即环南澳岛的滨海开敞可建设空间(包括后宅镇区南北临海片、云澳镇临海片、深澳镇临海片、青澳片、羊屿片、云祥片等),环绕后宅县城中心、云澳镇区中心、深澳镇区中心等城市重要核心功能区。
表4-1 汕头市南澳县“三旧”改造用地汇总表(改造地块)
用地代码 | 用地类型 | 面积 (公顷) | 占总用地 (%) |
R | 居住用地 | 261.28 | 57.45 |
C | 公共设施用地 | 86.31 | 18.98 |
M/T | 工业及仓储用地 | 3.37 | 0.74 |
S/T | 道路及对外交通用地 | 82.94 | 18.24 |
U | 市政公用设施用地 | 3.76 | 0.83 |
G | 绿地 | 17.09 | 3.76 |
合计 | 规划建设用地 | 454.75 | 100 |
E6 | 村镇建设用地 | 38.93 |
|
E2/E3/E4/E5 | 耕地或区域绿地 | 169.06 |
|
合计 | 其它用地 | 207.99 |
|
总计 | 改造地块总用地 | 662.74 |
|
备注:上述数据统计截至2010年5月20日。
三、分类用地布局
截至2010年5月20日,南澳县“三旧”项目总数为83宗,“三旧”项目总用地约9940亩(662.68公顷)。其中,属于“旧城镇”改造的有4宗,用地面积为370.2公顷,分别占总数的4.82%和55.86%;属于“旧厂房”改造的有23宗,用地面积为125.89公顷,分别占总数的27.71%和19%;属于“旧村居”改造的有56宗,用地面积为166.65公顷,分别占总数的67.47%和25.14%。
表4-2 南澳县“三旧”改造项目类型统计表
内容 | 数量 | 比例 (%) | |
改造项目 | 宗数 | 83 | 100 |
用地面积(ha) | 662.74 | 100 | |
旧城镇 | 宗数 | 4 | 4.82 |
用地面积(ha) | 370.20 | 55.86 | |
旧厂房 | 宗数 | 23 | 27.71 |
用地面积(ha) | 125.89 | 19.00 | |
旧村居 | 宗数 | 56 | 67.47 |
用地面积(ha) | 166.65 | 25.14 |
备注:上述数据统计截至2010年5月20日。
表4-3 南澳县“三旧”改造项目分类情况表
改造 类型 | 用地 内容 | 用地 面积 (公顷) | 占总用地比例 (%) | 项目 数量 (宗) | 改造地块编码 |
旧 城 镇 | 规划建设用地 | 272.07 | 41.05 | 4 | 8、15-1、16、44-1 |
规划非建设用地 | 98.13 | 14.81 | 15-2、44-2 | ||
合计 | 370.20 | 55.86 | 4 |
| |
旧 厂 房 | 规划建设用地 | 103.83 | 15.67 | 23 | 2、5、6、7、9、12、49、50、51、55、56 |
规划村镇建设用地 | 3.58 | 0.54 | 1、3、35、36、37、52、54 | ||
规划非建设用地 | 18.48 | 2.79 | 4、13、34、38、48 | ||
合计 | 125.89 | 19.00 | 23 |
| |
旧 村 居 | 规划建设用地 | 78.85 | 11.90 | 56 | 10-1、11-1、41、47、61、65、66、67、70、71、72、74、75、76、77、78、79、80、81、82、83 |
规划村镇建设用地 | 76.30 | 11.51 | 11-3、14、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32、33、39、40、42、43、45-2、46、53、57、58、59、60、62、63、***、68、69、73 | ||
规划非建设用地 | 11.50 | 1.74 | 10-2、11-2、14、45-1 | ||
合计 | 166.65 | 25.14 | 56 |
| |
总计 | 662.74 | 100 | 83 |
|
备注:上述数据统计截至2010年5月20日。
四、改造功能区布局
根据“完善城市功能、拓展建设空间、优化产业结构、改善人居环境、加强规划衔接”五大规划原则,以及“完善城市功能,积极促进以改造地块推进改造项目”、“建设宜居村庄,引导规划村镇建设用地的旧村庄改造”、“培育生态环境,控制规划建设用地外改造地块”三大总体布局原则,结合南澳县产业定位和发展要求,本规划按改造功能将南澳县“三旧”改造用地分为“城镇综合改造区、村庄整治发展区、工矿厂企提升区、生态环境控制区” 四种功能改造区。
1、城镇综合改造区
以建设宜居社区、改善城镇居住环境为目标,以“用地控制、成片开发、集聚发展、鼓励兼容“为原则,明确划分城镇建成区的边界,对城镇改造区内的用地实行挖潜,改造低效用地,积极发展商务贸易、金融信息、旅游观光、教育文化等现代服务业,提升商贸流通、医疗卫生、社区服务等生活服务业。鼓励城区内“退二进三”,将一些废弃工业厂房或城中村改造成满足城镇发展要求的商贸、居住区,重新整合城镇用地功能布局,实现组团式发展格局,提升城市形象和品位。
城镇综合改造区主要分布在后宅(县城)镇区、云澳镇区和深澳镇区。
2、村庄整治发展区
以“建设和谐村庄”为目标,以“集聚发展、合理分区”为途径,积极引导分布于规划村镇建设用地的“旧村庄”通过实施科学合理的改造,形成合理的用地功能分区,改善村庄生产条件和人居环境;积极推进村民住宅上楼、工业进园、商业入市,提高村庄土地使用效率,建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村。村庄整治发展区的改造应注重乡村自然环境和人文环境的保护及延续,引导改造建设的适度开发强度,协调好改造建设与周边生态开敞空间之间的关系。
村庄整治发展区主要分布于羊屿片区、青澳片区、云祥片区和黄花山片区等区域。
3、工矿厂企提升区
以“发展新型工业”为目标,以“优化布局、集约用地”为途径,积极推进南澳县重点工业区的产业化和规模化建设,提高工业用地的集约利用水平,促进南澳县工业的节约发展、清洁发展、安全发展。
工矿厂企提升区主要分布于后宅镇区、羊屿片区和后江湾水泥厂等区域。
4、生态环境控制区
以“完善生态环境”为目标,以“培育维护、绿化美化”为途径,强化南澳县“国家海岛”的优良生态环境特质,维持镇区建设边界的合理生长,完善城市生态环境系统。建设用地外围应以“培育维护”为重点,严格控制此区域的开发,确保该区域能够很好地承担农业基地和生态培育的功能;为南澳未来的可持续发展预留充足的发展空间。
生态环境控制区主要分布于黄花山区域、后宅、云澳和深澳镇建设用地外围山地村庄和盐田等区域。
第五部分 用地强度分区
一、强度分区思路
1、规划目标
以“节约集约利用土地”为指导思想,以《汕头经济特区城市规划管理条例》为依据,结合南澳的城市定位、城市道路系统、城市景观和城市设计要求,对南澳县范围内“三旧”改造用地进行容积率、建筑强度的分区控制,形成开合有致、天际优美的城市格局,营造宜居舒适、集约有序的城市环境。
2、规划原则
①本规划对改造地块进行专项规划层面的建设强度分区,具体项目编制改造方案时依据的建设强度必须以下一层次法定规划或规定为准。
②改造地块应按本规划的要求编制控制性详细规划,建筑容量的确定要以经过规划委员会批准的控制性详细规划为依据。
③改造地块的建筑容量控制指标应结合现状情况、周边环境、区位条件、环境要求、土地价值等因素进行综合分析后确定。
3、分区标准
本次规划将“三旧”改造用地分为五类建设强度分区,并根据《汕头经济特区城市规划管理条例》的有关规定,分别确定各类分区的容积率、建筑密度要求。
五类分区为:低强度区(容积率不大于1.5,建筑密度不大于35%);中强度区(容积率大于1.5且不大于2.2,建筑密度不大于25%~30%);高强度区(容积率大于2.2且不大于3.5,建筑密度不大于25%~30%);特殊强度区(村镇建设用地);生态环境培育区(生态绿地或城市预留发展用地)。
二、强度分区要求
1、低强度分区
以改造功能为旧村居、教育设施、绿地、基础设施、市政设施、旅游配套的“三旧”用地为主。建设强度要求为:容积率不大于1.5,建筑密度不大于35%。
2、中强度分区
以改造功能为居住、公共设施、工业的“三旧”用地为主。建设强度要求为:容积率大于1.5且不大于2.2,建筑密度不大于25%(或《汕头经济特区城市规划管理条例》允许的30%)。
3、高强度分区
以符合城市景观和用地集约发展要求的,改造功能为居住、公共设施的“三旧”用地为主。建设强度要求为:容积率大于2.2且不大于3.5,建筑密度不大于25%(或《汕头经济特区城市规划管理条例》允许的30%)。
4、特殊强度区(村镇建设用地)
为分布于规划村镇建设用地的“三旧”改造地块,应体现“适度开发”的规划要求,具体建设强度要求应根据地块所处城市区位条件和周边环境进行综合分析论证后确定,协调好该区域与周边生态开敞空间之间的关系。
5、生态环境培育区(生态绿地或城市预留发展用地)
为分布于规划建设用地之外或城市预留发展用地的“三旧”地块,应体现“限制开发”的规划要求,严格控制此区域的开发,限制村办工业发展,限定村居建设范围,确保该区域能够承担农业基地和生态培育功能。
第六部分 道路交通与配套设施
一、道路交通规划
1、规划思路
通过“三旧”改造落实城市总体规划、各片区控制性详细规划确定的重要交通基础设施和道路网结构,推进重大基础设施建设,打通对城区交通造成瓶颈影响的主次干道,完善城市道路分级层次和各等级道路职能,加大力度推进与改善交通环境关系密切的改造地块建设,改善城区道路交通环境,为建设“宜居海岛”提供硬件支撑。
2、规划原则
① 推进完善城市道路层次和功能,重点打通对城区交通造成瓶颈影响的主次干道,促进公共交通发展。
② 加大改造用地的支路网密度,重点推进各居住片区的支路网建设,提高支路通行能力。
③ 推进城市重大基础设施规划范围内的旧村居搬迁改造。
④ 加大停车设施规划力度,推进社会公共停车场的用地控制和建设进程,加强项目配建社会公共停车位的控制,促进路边停车建设。
3、本次“三旧”改造涉及的城市主要道路
包括环岛路、环城西一路、龙滨路、盐场路北路、盐场路北横向次干道、盐场路、隆澳路、金龙路、金山路、中心大道、中心东路、龙滨西路、崇文路、羊屿北路、羊山路、环城路、府前路、云祥片横向次干道、云祥片纵向次干道、台湾街东面道路。
其中环岛路、环城西一路为镇区的对外交通连接道路,其它为各镇的主次干道。
表6-1 南澳县“三旧”改造涉及的主次干道及改造地块
道路名称 | 道路等级 | 涉及的改造地块 |
环岛路 | 区域性道路 | 15 |
环城西一路 | 区域性道路 | 8、14 |
龙滨路 | 城市主干道 | 7、8 |
盐场路北路 | 城市次干道 | 7 |
盐场路北面道路 | 城市次干道 | 7 |
盐场路 | 城市次干道 | 7 |
隆澳路 | 城市次干道 | 8 |
金龙路 | 城市次干道 | 8 |
金山路 | 城市次干道 | 7 |
中心大道 | 城市次干道 | 7、8 |
中心东路 | 城市次干道 | 7、8 |
龙滨西路 | 城市次干道 | 7、8 |
崇文路 | 城市次干道 | 8 |
羊屿北路 | 城市次干道 | 15 |
羊山路 | 城市次干道 | 15 |
环城路 | 城市次干道 | 44 |
府前路 | 城市次干道 | 44 |
云祥片东西向道路 | 城市次干道 | 41、47、66、72 |
云祥片南北向道路 | 城市次干道 | 41、67 |
台湾街东面道路 | 城市次干道 | 49、71 |
合计:17个改造地块 |
4、本次改造涉及的停车设施
按《汕头市南澳县总体规划(2008—2020)》(送审稿)规定控制的社会公共停车场的用地。
二、配套设施规划
(一)规划思路
1、规划目标
通过“三旧”改造落实城市总体规划、各片区控制性详细规划确定的各类配套设施,加快发展现代服务业、生活性服务业,加大力度推进各个与完善镇区公共设施、市政设施关系密切的改造地块的建设,加大对拟改造为居住的“三旧”用地配建设施的控制力度,优化城市空间布局,提升城市综合服务功能,为建设“生态宜居海岛”提供完善的配套服务。
2、配套设施类型
本规划所涉及的配套设施包含公共设施、市政设施、城市绿地、交通设施和居住配套设施。
①公共设施:包括居住区级以上的商业金融、文化娱乐、体育游乐、医疗卫生、教育科研等设 施。
②市政设施:包括供水供电、邮电环卫、交通设施等设施用地。
③城市绿地:包括公共绿地和生产防护绿地等。
④交通及道路广场:包括对外交通、城市道路广场、停车场等设施和用地。
⑤居住配套设施:包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等。
3、规划原则
① 通过“三旧”改造,落实和增加配套设施用地;
② 引导政府和开发主体对居住区级和小区级公益性配套设施进行控制和改造;
③ 合理控制并积极协调公益性居住配套设施与住宅开发规模之间的矛盾;
④ 法定的控制性详细规划是落实“三旧”改造项目配套设施类型、规模、用地布局的重要手段,控规一经批准实施,必须严格依据控规对配套设施进行刚性控制,不得随意改变配套设施用地的规模和使用性质。
4、技术思路
① 依据城市总体规划、已审批的各片区控制性详细规划确定“三旧”改造地块涉及的配套设施类型及用地规模;
② 具体“三旧”项目编制改造方案时依据的配建设施类型、规模、布局等必须以县政府批准的控制性详细规划或用地条件规定为准;
③ 根据国家、广东省相关居住区(居住小区)规范,确定“三旧”改造地块中居住用地应配建的居住配套设施的用地规模。
(二)空间布局
依据城市总体规划,南澳“三旧”改造项目居住区级以上的配套设施用地主要集中在后宅、云澳和深澳三个旧城镇改造片区内,在本次“三旧”改造中应予以刚性的控制和建设,对于相关居住用地的配套用地在下一层次的控制性详细规划和“三旧”项目改造规划中进行规划布局和明确规模。
本规划主要承担公共设施的改造地块如下:行政办公用地(07、08、12、15、44、75)、商业金融业用地(07、08、15、43、44、70、71、74、77、79)、文化娱乐用地(7、8、11、12、15、44)、体育设施用地(07、08)、医疗卫生用地(08、15)、旅游配套用地(08)、中小学用地(07、08、10、11)、道路用地(07、08、15、44)、城市绿地(07、08、11、15、16、77)。改造过程中应通过分期、分段的方法重点保障上述主要地块配套设施的实施。
第七部分 城市设计与文物保护
一、城市设计控制内容
(一)规划思路
根据南澳县的发展策略和定位,结合“三旧”改造目标和实施框架,确定“三旧”改造用地的开放空间和园林绿地系统,针对重点地段提出维护主要公共空间环境和视觉景观控制的原则要求。
(二)整体城市设计框架
1、城市设计控制类型
通过整合“三旧”改造项目的类型和特点,将改造地块归纳为“重点改造核心区”、“主要改造发展带”和“主要改造组团”三个层面进行城市设计的整体控制。
2、南澳城市设计整体框架
南澳县“三旧”改造用地城市设计的整体框架为“一心三带六组团”。
“一心”——指后宅镇行政文化中心改造片(重点改造核心区);
“三带”——指南部滨海景观改造带、北部海洋功能改造带、东部海滨旅游改造带等主要改造发展带;
“六组团”——指云澳城镇改造组团、深澳城镇改造组团、青澳村居改造组团、羊屿村居改造组团、云祥村居改造组团和黄花山村居改造组团等主要改造组团。
(三)城市设计控制要素及相关地块
表7-1 南澳县“三旧”改造城市设计控制要素表
城市设计 框架 | 控制 类型 | 控制要求 | |
一心 | 后宅行政文化中心改造片 | 县城综合 功能改造 核心区 | 1、重点构筑南澳县行政文化中心,建设城区中心景观轴线,将海景和自然山色引入城,在用地改造中体现山水与城市人文景观的和谐交融; 2、结合该区旅游服务中心的城市功能,建设旅游观光与城市公共绿地相结合的绿地系统。 |
三
带 | 南部滨海景观改造带 | 滨海沿岸景观改造带 | 1、绵长的海岛岸线是南澳最具特色的生态环境优势,改造项目应结合南澳旅游发展的需要,融入城市布局结构和产业特点,塑造浓郁海岛特色的景观岸线; 2、通过“水”与“绿”的结合,重点强化“山、水、城”的景观交融,凸现南澳的城市特征。 |
北部海洋功能改造带 | |||
东部海滨旅游改造带 | |||
六 组团 | 云澳城镇改造组团 | 旧城镇 改造区 | 1、作为岛内两个次中心集中居住区域,改造应注重提升居住配套和旅游服务的功能,建设富有地缘特色的海岛风貌住区; 2、注重与周边海、山、田及古迹的融合,营造良好的生态环境和开敞空间。 |
深澳城镇改造组团 | |||
青澳村居改造组团 | 旅游功能 改造区 | 改造项目结合青澳优美沙滩和海景,塑造海滨旅游度假建筑的特色,整体风貌要求协调和谐。 | |
云祥村居改造组团 | 旧村居 改造区 | 1、塑造南澳特色村居的新面貌,梳理用地功能,完善配套设施和公共活动空间; 2、规划应注重项目改造的品质和发展方向,重视改造对片区整体效益的提升; 3、全面整治村居环境,注重生态环境的保持和提升; 4、居住建筑风格、体量、色彩和颜色的选用应与周边地块和环境相协调。 | |
羊屿村居改造组团 | 旧村居 改造区 | ||
黄花山村居改造组团 | 旧村居 改造区 |
二、历史文化遗存保护
1、“三旧”改造项目中如涉及县级以上文物保护单位和重要城市历史遗址的用地,规划建议将其用地列入整治型改造类型进行环境和绿地空间的整体改造。
2、实施原址保护的,建设单位应当按相应的文物保护等级确定保护范围和措施,根据文物保护单位的级别报相应的文物行政主管部门批准,并将保护措施列入可行性研究报告或者设计任务书,在该片区报建时一同上报城市规划等相关职能部门。
3、无法实施原址保护,必须迁移异地保护或者拆除的,应按《中华人民共和国文物保护法》的相关要求上报相关单位批准方可实施,其中全国重点文物保护单位不得拆除。
◆ 第八部分 改造策略与模式
一、改造类型
按照汕头市南澳县“三旧”改造摸底调查的结果、用地单位的改造意愿,以及城市规划的要求,本次“三旧”改造类型划分为新建型、改建型、整治型和限建型等四类。
1、新建型
新建型为改造后用地性质和开发强度均有改变。主要指根据上位规划要求和定位,规划区范围内 的土地使用性质和开发强度都发生改变的类型。
2、改建型
改建型为改造后用地性质不变、开发强度改变。主要指规划地块在不改变用地性质的情况下,对原有建筑进行扩建、改建、加建,或拆除部分建筑、开发强度发生变化的类型。
3、整治型
整治型为改造后用地性质和开发强度均不变。主要指对城市内具有历史保护价值的建筑、历史风貌保护街区,以及对位于城区外缘的村庄进行整治、修葺和维护,重点改善人居环境,并完善配套设施设置的类型。
4、限建型
限建型为改造后成为生态环境控制区的用地。主要指在城市外围区域按城市总体规划或分区规划的布局为非城市建设用地的类型。
二、改造 策略
1、新建型改造策略
改造项目在满足上层次规划的基础上,通过土地性质的合理置换,提高用地的建设强度,使土地利用更高效更集约,同时使改造用地的公共设施得到进一步完善。
(1)针对新建型旧城镇,规划建议通过引入城市文化设施建设、鼓励发展服务业,激活旧区发展新活力,带动城市复兴,形成商务办公、居住服务和休闲旅游多功能混合的发展模式,使土地利用更高效,城市功能得到进一步完善;
(2)针对新建型旧厂房,规划建议工业用地按造城市发展的需要和城市总体规划的要求,转变为居住、餐饮、文娱、公园等多元业态的公共服务和居住用地,增加用地开发强度,集约使用土地;
(3)针对新建型旧村居,在城市总体规划的框架下,规划建议对旧村改造用地部分或全部变为商业用地、居住用地或产业用地等。按照城市建设的标准进行开发建设,提升公共服务设施、交通设施和市政设施的配套,降低建筑密度,增加开发强度。
2、改建型规划策略
改建型的“三旧”改造类型主要针对于用地集约使用水平较低,由于历史原因无序发展严重,现状环境和公共配套设施缺失的改造用地。在用地功能符合城市发展态势的情况下,通过增加部分用地开发强度,提升区域的环境和公共配套设施水平。
(1)针对改建型旧城区,规划建议通过适当提高改造用地的整体开发强度,置换出部分的土地用于建设城市绿地、公园、广场和停车场,配套公共服务设施;
(2)针对改建型旧厂房,规划建议在不改变用地性质的基础上以扩大原有工业规模为目标,通过增加层数,建设现代厂房,提高土地利用率和产出效益,完善配套设施,形成集约型的工业区;
(3)针对改建型旧村居,规划建议按照就地改造的原则,在对住宅开发强度进行提高的同时,合理增加必要的基础设施和公共服务设施,优化居住环境。
3、整治型规划策略
整治型的“三旧”改造类型主要包括历史建筑保护地块改造、厂房的就地修缮升级和村庄整治等类型。项目在用地性质和整体强度不发生改变的情况下,只进行环境景观整治并适当配套相应交通、市政和公共服务设施。
(1)针对整治型旧城镇,规划建议尽量保护历史街区的风貌与精髓,只进行环境景观整治并适当配套相应交通、市政和公共服务设施。
(2)针对整治型旧厂房,规划建议本着提高生产效率的原则,改变和提升原有产业,引进新的生产模式,用地性质和强度不发生改变。
(3)针对整治型旧村居,规划建议在保持村庄用地性质不变的基础上通过村庄整治规划,整合村居土地,调整产业结构,优化基础设施建设和公共服务设施建设。
4、限建型规划策略
限建型的“三旧”改造类型主要包括城市总体规划的布局为非城市建设用地的区域。此类用地基本为旧村居改造和深澳盐场等预留发展用地,规划建议结合城市的发展趋势,采用逐渐搬迁方式将用地作为预留城市发展用地进行控制,用地恢复为景观绿地、都市农业综合区和镇区开放公共空间等类型,缓解城市环境压力,为城市的可持续发展预留空间。
三、改造模式
(一)改造模式一:政府主导 型
政府主导模式为完全政府主导的公益型改造模式,主要适用于旧城镇和旧厂房改造为城市公益型用地的改造项目。在政府主导模式下,政府负责改造项目的拆迁赔偿,进行土地整理,并投入资金主导建设,满足地区设施承载力的需要。
1、政府主导新建型改造项目
根据城市规划的功能布局,由政府主导对不适应城市发展要求的旧城镇或旧厂房用地进行改造,并为因改造产生的失业工人提供免费培训,为原改造范围内的居民提供最低生活保障;政府通过利用零散地块,投资建设基础设施、公共服务设施,满足地区设施承载力的需要;政府统征统购被纳入城市重要设施建设区的农村用地,为失地农民提供全面的社会保障。
2、政府主导改建型改造项目
政府主导拆迁补偿等工作,制定合理补偿标准,确保拆迁户的安置保障,统筹基础设施、公共服务设施的建设与资金投入,通过土地出让推向市场。
3、政府主导整治型改造项目
政府本着疏解旧城区人口压力,提升居民生活品质的目的,编制专门的历史街区保护规划,使新建筑的形式、色彩、层数和尺度与历史建筑保持协调统一,并监管保护范围内的房屋兴建和修缮。
(二)改造模式二:政府与市场合作 型
政府与市场合作模式遵循“政府主导、公众参与、市场化运作”原则,改造项目引入社会资金进行市场化运作,政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作,后期进行政策指导和规范市场行为,该模式主要适用于旧城镇和旧厂房改造。
1、政府与市场合作新建型改造项目
项目运作上以“政府主导、公众参与、市场化运作”相结合的原则进行,可采用BOT等模式与开发商共同进行拆迁、土地整理与重新建设,引入市场资金促进产业结构升级;政府在实施过程中及时规范拆迁流程、操作方法,建立监督渠道,促进拆迁过程的“全透明”。
2、政府与市场合作改建型改造项目
政府可主动调整用地功能,引入社会资金参与土地前期整备,共同进行土地开发经营与管理;合理制定开发强度,平衡改造收益,降低改造难度。
(三)改造模式三:集体主导 型
集体主导模式由村集体进行改造,政府负责协作或给予扶持政策,可采用集体主导的公益型改造或者集体成立公司的自主性改造两种方式,该模式适用于旧村居和旧厂房改造。
1、集体主导新建型改造项目
政府对集体主导新建型改造项目应予以相关配套设施和政策的支持和引导,如引导集体利用村闲置地作为周转启动地块,建设公寓式新村,对迁出腾空的部分旧村实施拆迁,建设公寓式住宅等。
2、集体主导改建型改造项目
在符合城市总体规划、村集体经济实力较强的条件下,规划提倡由村集体统一改造的原则整体改造旧村居,在完善股权设置和股份分配的基础上,村民以其“宅基地”及其住房作价入股筹集改造资金参与整个开发,并按照商议的比例分红,保证村民长期收入。
3、集体主导整治型改造项目
在公众参与,尊重村民意愿的条件下,村集体编制完善村庄整治规划和详细规划,指导建设村居的整体环境整治,可采用集体提供资金和村民自改相结合的模式进行改造整治。
(四)改造模式四:集体与市场合作 型
集体与市场合作模式由村集体提供项目用地或村民土地入股形式,引入市场投资获得启动资金,与开发商共同改造旧村,享受利润分红。项目由开发商垫资建设,建成后让开发商拥有数年的租赁经营权,年限到期后由村集体收回。项目可利用集体经济的收益,开展村庄人居环境整治,实现村级经济良性循环发展。该模式适用于旧村居改造和旧厂房改造。
1、集体与市场合作新建型改造项目
本形式的拆迁资金主要来源于市场,建议村集体以土地入股的形式与开发商对建成后物业赢利的分红,由村集体与开发商共同运作危旧房拆迁与安置工作;项目运作后,利用集体经济的收益,可开展村庄人居环境整治,实现村级经济良性循环发展。
2、集体与市场合作改建型改造项目
建议以集体土地产权置换开发商改造物业,获得补偿与利润分红,改善村居生活环境,提高配套设施服务水平。
四、分期建设
(一)近期改造阶段(2010-2012年)
1、改造目标
近期改造建设坚持“先易后难、突出重点、分步实施、扎实推进”的原则,选择改造条件好、群众意愿明确、基层领导班子团结的片点或项目先行启动改造,发挥示范带动作用,成熟一个、改造一个,集中力量启动一批“三旧”改造项目,有序推进重点改造带和重点改造区的“三旧”用地改造,力争三年初见成效。
2、总量目标
全面推进南澳县“三旧”改造中各类历史用地完善手续的办理工作;启动一批“三旧”项目的改造建设工作,近期启动的项目总量或用地面积不低于南澳县“三旧”改造项目总量或用地面积的25%;完成一批“三旧”项目的改造建设工作,总结并推广经验。
3、空间目标
近期重点推进后宅县城旧城镇旧厂房、云澳镇区旧城镇、云祥片旧村居、羊屿片旧村居、青澳旧村居和黄花山旧村居等片区的“三旧”用地改造,有序推进重点改造带和重点改造区的“三旧”用地改造,完善南澳县城市功能。
4、实施计划
南澳县近期计划完成或启动的改造地块为72宗,面积183.13公顷。
(二)中远期改造阶段(2012-2015年)
1、改造目标
中期为“三旧”项目改造建设全面铺开的阶段,务必确保改造项目严格按政策规范运作,按规划有序进行,在规划期内基本完成城市重点功能区的旧城镇成片改造、“城中村”全面改造工作以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作。远期全面完成南澳县“三旧”改造任务,努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新南澳。
2、总量目标
完成一批“三旧”项目的改造建设进程;启动一批“三旧”项目的改造建设工作,中远期启动的项目总量或用地面积不低于南澳县“三旧”改造项目总量或用地面积的75%,部分规模较大的项目建设期限可展望至2020年,全面实现南澳县“三旧”改造目标。
3、改造重点
① 注重实现速度与质量的全面提升,走内涵式发展道路,加强对土地投资强度和投入产出率等指标考核,提高土地利用效率。
② 与全县的发展战略相结合,积极构建现代产业体系,大力推进产业转型升级,大力发展现代服务业,促进经济发展方式转变,实现产业结构明显优化,发展方式明显转变。
4、实施计划
南澳县中远期计划启动或完成的改造地块为11宗,面积479.61公顷。
表8-1 南澳县“三旧”改造分期建设情况表
建设期限 | 用地面积 (公顷) | 占总用地的比例(%) | 宗数 | 占总宗数的比例 (%) |
近期建设 | 183.13 | 27.63 | 72 | 86.75 |
中远期建设 | 479.61 | 72.38 | 11 | 13.25 |
合计(总用地) | 662.74 | 100.00 | 83 | 100.00 |
备注:上述数据统计截至2010年5月20日。
第九部分 2010年度实施计划
一、编制目的及意义
为促进南澳县“三旧”改造的有序开展,加强对2010年度改造项目的规划控制和实施引导,为规划期内“三旧”改造提供示范、带动作用,本规划根据县“三旧”改造办公室上报的2010年度项目资料,结合本规划的有关内容和要求,编制2010年度南澳县“三旧”改造实施计划。
二、编制原则
1、重视改造意愿、把握市场需求。在统筹规划的基础上,把握市场需求,注重公众参与,选取改造意愿强烈、市场动力充足的项目列入2010年度计划,确保项目实施进程,为规划期内“三旧”改造起示范带动作用。
2、重点区域优先、塑造城市名片。在“三旧”改造重点区域中选取年度计划项目,推进后宅镇区旧城镇旧厂房改造、云祥村迁村并点村居建设、云澳镇区旧城镇旧村居改造。
3、不同规模搭配、利于总结经验。在“三旧”改造项目库中选取位于重点区域范围内不同规模的项目列入年度计划,可以通过实行项目评估,及时总结经验教训,有利于以点带面,推进规划期内“三旧”改造的全面开展。
三、年度实施目标
1、改造目标
坚持“顺应市场、重视改造意愿;示范带动、重点区域优先”的原则,选择改造意愿强烈、市场动力充足、基层领导班子意见统一的项目先行启动改造,实行边实施改造、边总结经验的工作方法,发挥年度项目的示范带动作用,推进南澳县重点镇区和南部沿海区域的 “三旧”用地改造,提升南澳县整体形象。
2、总量目标
稳步推进南澳县“三旧”改造中各类历史用地完善手续的办理工作;启动一批“三旧”项目的改造建设工作,年度启动的项目总量或用地面积不低于南澳县“三旧”改造项目总量或用地面积的2%;筹划一批“三旧”项目的改造准备工作,作为近期(2010—2012年)的改造重点。
3、空间目标
重点推进作为改造核心片区的后宅镇区旧城镇旧厂房改造,建设云祥村迁村并点村居改造项目、加快云澳镇区旧城镇旧村居改造。
四、年度实施计划
南澳县2010年度“三旧”改造项目共9宗,用地面积合计195亩(13公顷),分别占总量的10.8%和2.0%。
第十部分 实施机制与建议
一、保障机制
(一)政府的组织保障
1、机构设置
(1)县级政府成立“三旧”改造工作领导小组和办公室,加强组织领导、政策研究和统筹协调,明确工作责任,落实工作任务。
(2)“三旧”改造工作实行政府主导、分级实施、部门服务、属地负责,充分发挥各镇在“三旧”改造中的主体作用,调动各级积极性。
(3)各有关部门在县人民政府领导下,按照各自职责分工开展“三旧”改造工作,制定扶持“三旧”改造工作的部门实施意见,研究解决“三旧”改造过程中存在的问题。
2、机构分工情况
(1)县“三旧”改造工作领导小组负责统筹全县“三旧”改造工作;研究决定“三旧”改造的政策措施,解决“三旧”改造中的重大问题;研究审批“三旧”改造年度计划及改造方案;督促、检查各镇和成员单位的工作。
(2)县人民政府负责组织编制“三旧”改造规划,南澳县“三旧”改造规划由县人民政府负责组织编制。
(3)“三旧”改造工作实行属地负责制,县党委和政府是本地区“三旧”改造的第一责任主体。各镇要按照县“三旧”改造工作的组织形式,相应成立“三旧”改造领导小组和办公室并确定相应职责。
(二)项目准入门槛
1、 建立项目评估程序
(1)建设项目库内项目由实施单位向镇申报确认后,报县三旧办审定,由县人民政府报市人民政府批准。
(2)县政府对2010-2012年需要打包上报的项目进行严格甄别、科学选择,实施项目库更新机制;对于2013-2015年的上报项目库确需增加或调整项目的,对年度改造计划中每年每季度的实施情况进行评估,对入库但还未启动改造的责令退出,并重新论证新的改造项目作补充,通过动态的管理做到论证一批、淘汰一批、开工一批、建成一批。
2、明确旧城镇改造项目主体的准入条件
旧城镇改造项目用于商业开发的,需开发商具有二级以上开发资质,在房地产开发史上无不良记录。取得开发权的企业,满两年建设面积未达总一定比例或已投资额不足的,政府将项目无偿收回。
3、提倡旧厂房优化升级,鼓励发展现代服务业
对于旧厂房改造项目,结合南澳加快建设现代化产业体系的进程,鼓励城区内的“三旧”改造项目“退二进三”和“优二进三”,鼓励旧工业区改造发展金融服务、现代物流、会展业、商贸流通、旅游餐饮娱乐、商务服务和科技服务等现代服务业。
4、改善旧村庄人居环境,鼓励发展生态观光旅游
对于旧村居改造项目,鼓励发展现代城市社区和服务业,改善人居环境;在人文资源丰富、具有南澳特色风貌的村居可引导开展生态、休闲、观光和旅游度假等多种形式的非农业经营活动。
(三)财政扶持 措施
1、建议设立“三旧”改造专项资金
建议县政府设立“三旧”改造专项资金,专项资金主要来自政府从“三旧”改造中所取得的土地出让金和财政配套扶持资金。专项资金主要用于涉及“三旧”改造的公共设施和市政设施建设、因公共利益需要整体搬迁安置中的非市场化的部分以及弥补综合整治项目资金缺口的专项补贴。
2、土地相关政策优惠措施
(1)国有划拨土地不符合《划拨用地目录》按规定补办出让手续的,经有资质地价评估中介机构进行评估后,拟出让时的新土地使用条件下的土地使用权市场价格和原土地使用条件下的划拨土地使用权权益价格,按照两个价格差额的60%补交地价款。
(2)国有出让土地改变规划设计条件的,应按规定签订土地出让合同变更协议或重新签订出让合同,办理土地变更登记。涉及应补交地价款的,经评估新规划条件下和原规划设计条件下的出让土地使用权市场价格,按照两个价格差额的60%补交地价款。
3、优惠税费扶持
(1)在县权限范围内,对经批准的“三旧”改造项目实行优惠的税费减免政策,同时对改造项目土地的出让金给予一定比例返还用作为“三旧”改造公共配套设施及市政配套设施建设的专项基金。
(2)工业用地在符合城乡规划、不改变用途的前提下,提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。
4、村居用地改造扶持措施
(1)在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,农村集体经济组织名下的集体建设用地、原有国有划拨建设用地涉及改变规划设计条件的,无需补交地价款。
(2)农村集体经济组织名下的原有国有划拨用地与有关单位合作改造建设涉及土地使用权转让的,按新土地利用条件下的出让土地使用权市场价格的15%计缴交地价款,土地使用权视同出让管理。
(3)农村集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有并经依法批准的,若交由农村集体经济组织使用,按新土地利用条件下的出让土地使用权市场价格的5%计缴交地价款,视同划拨性质管理;农村集体经济组织与有关单位合作改造建设的,视同出让性质管理,按新土地利用条件下的出让土地使用权市场价格的15%计缴交地价款。
(四)拓宽融资渠道
1、通过激励政策吸引社会资本投资参与改造
对改造投资主体进行贷款融资的,以贴息的形式提供资金扶持。在拆迁阶段通过招标方式引入企业的,拆迁费用和合理利润可以作为征(收)地拆迁补偿成本从土地出让收入中支付。
2、政府通过捆绑开发方式进行城市公益项目改造
把市场项目和公益项目结合起来,把从市场开发项目中所获得的收益投入到公益项目的建设中,用前者收益填补后者资金缺口;政府也可与开发商以“合作伙伴”的关系建设公益项目,依靠开发商的资金完成项目建设。待项目完成后,政府给予开发商一定的特许经营权,或者通过政府租用的方式,使其逐步收回投资并获益。
3、通过银行融资平台筹措资金
政府向银行借贷保障拆迁资金来源,尝试由政府组织成立农村土地信用合作社,把农民的承包地、集体建设用地进行“零存整贷”,引入存贷机制,鼓励农民将承包土地经营权规范、有序地流转。
(五)完善土地市场
1、旧城镇改造范围内,为了城市基础设施和公共设施建设或为实施城市规划进行旧城区改造建设的,由县人民政府主导实施。鼓励原土地使用权人自行改造,市场主体可收购相邻多种地块集中进行改造。政府依法收回、收购土地使用权,纳入政府土地储备的,土地使用权收购的具体程序、价格确定按照县政府有关文件规定执行。统一规划改造的多宗地块归宗时应统一土地使用年限。属政府收购储备后再次供地的,或原划拨土地补办出让手续的,按照新规划用途重新确定土地使用年限。
2、列入“三旧”改造范围的旧厂房,原用地单位或集体经济组织可申请自行改造或与有关单位合作改造,属国有用地的,参照原土地使用权人自行改造或合作改造的有关规定办理;属集体建设用地的,参照农村集体经济组织方式改建,按合作改建的有关规定办理。由政府征收、收购后统一实施改造的,参照旧城镇改造有关规定办理。
3、旧村庄改造范围内,农村集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有并经依法批准的,若交由农村集体经济组织使用,按新土地利用条件下的出让土地使用权市场价格的5%计缴交地价款,视同划拨性质管理;农村集体经济组织与有关单位合作改造建设的,视同出让性质管理,按新土地利用条件下的出让土地使用权市场价格的15%计缴交地价款;农村集体经济组织名下的原有国有划拨用地与有关单位合作改造建设涉及土地使用权转让的,按新土地利用条件下的出让土地使用权市场价格的15%计缴交地价款,土地使用权视同出让管理;在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下,农村集体经济组织名下的集体建设用地、原有国有划拨建设用地涉及改变规划设计条件的,无需补交地价款;农村集体经济组织在经村民大会2/3以上人员表决同意的前提下,可以申请将其名下的建设用地交由该农村集体经济组织全资拥有的项目公司实施改造,经镇人民政府审核并上报县人民政府批准后实施。
(六)规划报批条件
1、以控制性详细规划作为报批依据
(1)“三旧”改造项目指标确定应按照《城乡规划法》规定的“在规划区内出让国有土地,必须在出让前由规划主管部门依据控制性详细规划提出设计条件作为出让条件。”列入改造范围、面积不小于3公顷的“三旧”改造地块,应结合周边用地的情况编制控制性详细规划和改造方案。
(2)对于尚未编制控制性详细规划、面积在3公顷以内的“三旧”改造地块,建议由县政府出台相关实施细则简化该类项目的报批手续,可先向规划部门申请地块的用地规划设计条件,上报县规划委员会审查通过后进行修建性详细规划设计和报建。
2、重点改造项目的报批程序
对于一些重点项目或用地规模较大的项目,首先由县“三旧”办对项目进行重要性评估,如列为市县重点项目的可根据《广东省城市控制性详细规划管理条例》的规定,以经批准的规划设计条件为依据。
3、调整控制性详细规划的规定
确实需要调整控制性详细规划的,由改造主体提出申请、专题论证报告及调整方案,按以下规定执行:
(1)符合用地兼容性的地块用地性质调整,报城市规划行政主管部门审批同意后执行。
(2)地块相关指标的调整,按照《广东省城市控制性详细规划管理条例》的相关程序执行。
(3)个别改造地块的用地性质与相关指标确需调整的,用地性质必须在符合土地兼容性的前提下在控规用地范围内进行平衡,相关指标的调整不应超出规定调整的幅度,报城市规划行政主管部门审批同意后执行。
(七)建立报建“绿色通道”
1 、简化“三旧”改造重点项目的行政审批程序,其中纳入当年市、县重点项目计划的“三旧”改造项目可进入“绿色通道”,按照法律、法规的规定减少审批环节,对部分审批事项压缩工作日,具体过程可由各镇和各相关职能部门另行制定。
2、建立“绿色通道”联合审批协调会议制度和并联审批机制。在项目审批过程中,可由牵头部门提出,县三旧办负责组织召开联合评审会议和协调会议,会议纪要作为并联审批单位办理有关手续的依据。成立专项工作的审批办公室,对于多个部门有审批职能的项目,以牵头部门为主办部门,以其他部门为协办部门。
3、充分发挥镇政府的积极性和主动性,适当扩大各镇审批权限。县各职能部门可针对各自的“三旧”改造项目管理审批职能制定各自“绿色通道”。
(八)项目公共配套实施机制
1 、为使“三旧”改造项目在实施后能真正起到优化人居环境、完善城市功能的作用,须在项目的报建阶段严格按照已经通过县规划委员会审查的控制性详细规划规定配置配套服务设施。
2、鼓励“三旧”改造项目按法定控规进行整片开发和配套设施建设。如确因特殊情况仅改造控规范围内的部分地块,需由规划部门核算该用地负担的相关配套设施用地规模,按县“三旧”改造相关实施细则缴纳相应的公建配套费用。
(九)完善拆迁实施机制
严格拆迁许可制度,明确拆迁补偿方式。切实做到拆迁项目、拆迁程序、拆迁主体合法,补偿安置到位,加强对房屋拆迁单位及其工作人员的资格管理,严格执行有关法律法规和规定;加强对房屋拆迁估价机构及其工作人员的资格管理,估价机构要按照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积及有关规定,合理确定市场评估价格,严禁违规高评低估。
在拆迁补偿方面建议按照同地同价原则,及时给予失地农村集体组织和农民合理补偿。原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用,纳入统一规划、改造,土地升值的收益由村集体、旧村居民和开发商共同享有;实现农民宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开,以宅基地置换城镇房产,以土地承包经营权置换社会保障,保障农民的就业和生活;政府在镇区建回迁房,恢复并延续社区环境。
( 十)保障性住房建设
1、住宅改造项目按一定比例建设经济适用住房
规划建议住宅改造项目按一定比例建设经济适用住房,具体的比例数据由相关单位结合南澳县的具体情况进行调研和评估,上报政府形成“三旧”改造项目实施细则进行落实;如因特殊原因在项目中未能建设经济适用住房的,也可按应建比例经济适用住房的基准楼面价缴纳一定的补偿款,由政府集中异地建设。
2、提高廉租住房保障资金占土地出让金收益比例
规划建议在“三旧”改造项目中,通过提高土地出让金收益中应用于廉租住房建设的比例值,纳入地方财政年度预算中,加大力度建立廉租住房保障资金,确保南澳县保障性住房的良性发展。
(十一)公众参与制度
1、“三旧”改造项目涉及面广,在相关政策和规划制定实施前,应增强决策透明度和公众参与度,公开听取意见,促进政府行政决策的科学化和民主化。
2、相关规划草案在城市规划行政主管部门审查后应当在媒体和网站上公示,征询公众意见,公众可以查询相关信息并提交意见,发生重大异议必须通过听证会等方式进行充分论证。
二、实施建议
1、后宅镇区、深澳镇区和云澳镇区为主体的旧城镇改造区域是南澳县“三旧”改造的重要内容,改造注意结合南澳山海关系,突出海岛的特质,建设符合南澳地缘特点的优美生态城区,为建设生态文明和旅游发达的“国家海岛”形象打好根基,创造城市新的发展动力点。
2、绵长的海岛岸线是南澳最具特色的生态环境优势,改造项目有多项涉及南澳岸线区域,“三旧”项目改造中应紧密结合南澳旅游发展的需要,塑造浓郁海岛特色的景观岸线;通过强化“海”与“城”的关系、融合“水”与“绿”的结合,重点强化“山、石、海、城”的景观交融,凸现南澳的城市特征。
3、青澳、云祥、羊屿和黄花山等村居类型的改造项目量多面广,也是本次“三旧”改造项目的一个重点和难点,应通过梳理用地功能,注重项目改造的品质和发展方向,重视改造对片区整体效益的提升;通过全面整治村居环境,塑造南澳特色村居的新面貌,完善配套设施和公共活动空间。
(2010年5月23日)
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