深圳市光明区发展和改革局关于光明区社会保障综合服务中心PPP项目市场测试的公告
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于2022年05月08日发表
为保证项目实施的公开透明，了解拟实施PPP项目的潜在社会资本和公众态度，提高PPP项目实施方案的科学合理性，根据《深圳市人民政府办公厅关于在市场体系建设中建立公平竞争审查制度的实施意见》（深府办〔2018〕2号）和《深圳市光明新区管理委员会关于推广政府和社会资本合作的实施意见》（深光规〔2018〕5号）要求，现对光明区社会保障综合服务中心PPP项目进行市场测试。
本项目实施方案主要内容如下：
一、项目概况
本项目建设用地位于深圳市光明区凤凰街道光侨路与华夏路交界处西南侧，用地主体为深圳市光明区人民政府，用地性质为公共管理与服务设施用地（社会福利设施），用地面积约9000平方米。
本项目定位为区级社会养老设施，总建筑面积按57000平方米控制（其中地上4***00平方米，地下10600平方米），至少提供适度普惠型养老床位200张；本项目的静态总投资估算为38363.33万元。
二、运作方式
深圳市光明区人民政府拟授权深圳市光明区民政局为本项目实施机构，授权深圳市光明区建设发展集团有限公司（或其全资子公司）为本项目政府方出资代表。
本项目拟采用DBOT（设计—建设—运营—移交）模式实施，合作期限暂定为22年。其中建设期约2年，自《PPP项目合同》生效之日起至本项目工程通过竣工验收并投入商业运营之日止；运营期20年，自本项目工程通过竣工验收，并经实施机构同意确认的开始正式运营之日起计算。
本项目的成交社会资本将与政府方出资代表在光明区合资成立项目公司。在项目的合作期限内，由项目公司负责本项目的投资、融资、设计、建设和运营维护任务。本项目土地、建筑物、构筑物及相关附属设施在整个合作期内始终归属政府方；合作期满后，项目公司应将项目设施资产无偿完好移交实施机构或区政府指定的其他机构。项目公司享有本项目设施的运营权及基于该运营权的收益权（包括经营性收益和政府补贴收益）。
三、交易结构
本项目的成交社会资本需要在与实施机构签署《投资合作协议》后30日内，与政府方出资代表在光明区成立项目公司。项目公司注册资本金为10000万元（约为项目静态总投资的26%）。
其中，成交社会资本以自有资金出资人民币6600万元，持有项目公司66%的股权；政府方出资代表出资人民币3400万元，持有项目公司34%的股权。注册资本金可在项目建设期内分批实缴到位，股东双方按持股比例同步缴纳；但首次实缴注册资本金时间应在项目公司成立后30日内到位且金额不得低于注册资本的50%。
本项目可通过股东借款、基金、银行等金融机构贷款等合法方式进行融资。项目公司在取得政府书面许可批准的前提下可依运营权而享有的收益权向提供融资的合法债权人按程序依法提供质押担保，但所融资金应全部用于本项目建设和运营。当项目公司无法及时融资到位，社会资本应采取股东借款、补充提供担保等方式保障项目建设和运营资金及时足额到位。
四、回报机制
本项目采用“可行性缺口补助”的回报模式，即项目公司可通过提供养老服务及增值服务获得经营性收入，但项目公司可获取的经营性收入不足以弥补其建设投入、运营成本及合理利润时，由政府给予项目公司一定的经济补贴，以弥补使用者付费之外的缺口部分。
经营性收入包括适度普惠型养老床位（200张）和市场化经营床位。其中适度普惠型养老床位（200张）为项目公司须保障提供给实施机构的床位，具体入住由实施机构根据深圳市公办养老机构入住评估轮候管理办法及相关法规统筹安排，由项目公司负责运营管理，并参照深圳市发展和改革委员会和物价局相关政策定价向入住人员收费。市场化经营床位由项目公司按市场化方式自主定价经营，定价应获得实施机构同意并在主管部门备案后，向入住人员收取相应服务费。
政府补助包括两部分：建设期内，政府对本项目提供10000万元政府补贴；运营期内，政府每年向本项目提供一定的可行性缺口补助。年可行性缺口补助将作为本次社会资本采购的报价标的，运营期每年可行性缺口补助限价为2280万元/年。
本项目可行性缺口补助与项目运营绩效考核结果挂钩，通过常规考核和临时考核的方式对项目公司运营维护绩效水平进行考核。绩效考核未达标的，实施机构可要求项目公司进行限期整改，并有权扣减一定的可行性缺口补助。具体评价标准包括：
（1）当年度绩效评估本项目运营服务水平达到五星级养老机构标准，即考核得分800（含）分以上，该年度可行性缺口补助按全额支付；
（2）当年度绩效评估本项目运营服务水平低于五星级养老机构标准，即考核得分低于800（含）分，该年度可行性缺口补助按（考核得分/800）的比例支付。
五、社会资本产生
（一）社会资本准入条件
社会资本申请人应为依法登记注册的企业法人，且经营范围须含有“养老服务”内容；符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的合格供应商条件；本项目不接受联合体；单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得同时参加本项目采购。
（二）采购方式和平台
本项目拟由实施机构通过竞争性磋商方式选择社会资本，采购公告发布平台为深圳交易集团有限公司光明分公司平台（即光明区公共资源交易平台）及中国政府采购网。
（三）竞价标的
项目竞价标的为运营期政府每年向项目公司支付可行性缺口补助金额，最高限价为2280万元/年。
各社会资本应在综合考虑项目所有成本、费用、税费、利润及风险，以及本项目回报机制及价格调整基础上，自行报价。
（四）评标标准和办法
评标过程中的综合评审阶段采用百分制的综合评分法进行综合评审。其中商务部分占35%、技术方案占45%、报价占20%；具体评分细则在采购阶段另行按程序确定。
本项目由实施机构依法依规组建磋商小组，由磋商小组与社会资本进行磋商，并根据磋商文件规定的评审程序、评审方法和评审标准对社会资本方的响应文件进行评审。
同时应组建监督小组，对项目采购全过程进行监督。
六、其他说明
（一）本次市场测试是本项目实施方案评审的环节之一，我局可能根据本次市场测试反馈的信息进一步修改，对各方并不具有约束力。一切有关事宜均以我局最终批准的实施方案，以及本项目实施机构认可并发布的采购文件为准。
（二）不参加市场测试的投资人如满足采购文件资格，仍可参与项目的正式采购程序;参与本次市场测试的投资人不会因此在正式采购程序中得到优待，也不会因反馈的意见而遭到政府方的歧视。
（三）除本公告外，本次市场测试恕不提供本项目的其他材料和信息，也不接受任何单位和个人要求提供其他材料和信息的请求。同时，如各方提供的反馈意见涉及商业机密，我局也将恪守保密原则，不对外披露。
（四）本次市场测试持续5个工作日（自2020年9月25日上午12:00至2020年10月9日上午12:00），请投资人、从业者及社会公众在通知发出的5个工作日内，以电子邮件形式反馈***“市场测试意见反馈一览表”，其中以单位名义反馈的，应加盖单位公章并扫描发送。
特此公告。
联系人：陈佳然
联系电话：0755-88211480
联系邮箱：fgjpszx@szgm.gov.cn
光明区发展和改革局
2020年9月25日
