辛高圩社区棚户区改造项目（二期）房屋征收补偿方案（征求意见稿）

    因辛高圩社区棚户区改造项目（二期）建设需要，连云区人民政府决定对该项目用地红线范围内的房屋实施征收。依据国家、省、市国有土地上房屋征收与补偿有关规定，结合被征收房屋实际，制定本方案：   
    一、征收补偿的政策依据
    （一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（***令第590号）；
    （二）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；
    （三）《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题规定的通知》（苏政发〔2011〕91号）；
    （四）《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（连政规发〔2011〕4号）；
    （五）《连云港市市区房屋征收补助和奖励暂行办法》（连政规发〔2011〕5号）；
    （六）《连云港市国有土地上房屋征收与补偿若干问题规定》（连政发〔2011〕128号）；
    （七）《连云港市国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查认定和处理暂行办法》（连政规发〔2011〕14号）；
    （八）《市政府关于印发连云港市市区国有土地上房屋征收与补偿相关问题补充规定的通知》（连政规发〔2014〕1号）；
    （九）其他相关文件。
    二、征收人：连云区人民政府
    三、征收部门: 连云区房屋征收局
    四、征收实施单位：
    连云港徐圩新区房屋征收办公室
    连云港徐圩新区徐圩街道办事处
    五、征收范围：辛高圩社区棚户区改造项目（二期）房屋征收红线范围（详见规划红线图）。
    六、征收期限：征收决定公布之日起至项目征收结束。
    七、征收签约期限：评估结果公示期满之日起60日内（含60日）。
    八、征收签约奖励期限：评估结果公示期满之日起30日内（含30日）。
    九、评估机构选定办法
    （一）估价机构由被征收人在规定期限内从市城乡建设局每年公布的估价机构名录中协商选定。
    （二）若被征收人在规定期限内协商不成，则采取投票或抽签方式确定估价机构，选定程序及结果由公证部门予以公证。
    十、被征收房屋的认定
    （一）被征收房屋（以下简称房屋）有权属证书的，按房屋权属证书登记的面积作为有效面积予以补偿。被征收房屋有盐场折价单（含公房出售协议、购房收据等）的，按折价单所载明的面积作为有效面积予以补偿，折价单载明的面积与原房屋（未经翻建、改建）实际面积不一致的，以实测面积为准。
    （二）房屋无权属证书，但有规划部门审批手续，按规划手续载明的房屋建筑面积作为有效面积，参照有证房屋予以补偿。
    （三）房屋无权属证书及相关批准手续，但在2003年市国土部门测绘图上有记载的被征收房屋，参照有证房屋予以补偿。
    （四）2006年4月28日之前盐场建成的未登记的公房，参照有证房屋予以补偿。
    1．公房私住的，房屋部分由征收部门与盐场签订房屋补偿协议，参照有证住宅房屋予以补偿；附属物部分由征收部门与承住户签订附属物补偿协议。
    2．用于生产的公房，按照重置价予以补偿。
    （五）持有土地使用证，且土地使用证载明了建筑面积，以土地使用证载明的建筑面积作为有效面积，参照有证房屋予以补偿；土地使用证没有载明建筑面积，按宗地图比例尺计算主房两层、配房一层作为有效面积，参照有证房屋予以补偿，除此以外房屋按建造成本给予适当补偿。
    （六）持有国土部门颁发的居民建房用地许可证，按一次成形的主房两层、配房一层认定有效面积，参照有证房屋予以补偿。
    （七）已经下达限期拆除决定书的建筑，认定为违法建筑。
    十一、住宅房屋的征收补偿
    住宅房屋的征收补偿，采用货币补偿和房屋产权调换两种方式，供被征收人自行选择。
    （一）被征收房屋的补偿价格，由评估机构按住建部《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。
    （二）选择货币补偿的，征收人与被征收人签订征收补偿协议，被征收人在规定期限内腾空并完好交出被征收房屋后，征收人按协议约定将补偿款一次性支付给被征收人。
    （三）选择产权调换的，计算被征收房屋的补偿金额和所调换房屋的价值，结清差价。
    1．征收住宅房屋，产权调换原则上安排与被征收房屋合法面积相近的安置房，被征收人选择的安置房面积不得超过被征收房屋合法面积的20% 。确因住房困难需选择超过合法面积20%的房屋，必须经研究批准。
    2．选房办法：被征收人以签订房屋征收补偿协议的先后顺序进行选房，先签先选、后签后选。
    3．过渡方式：被征收人自行过渡。
    4．安置地址：张圩小区、幸福家园。
    5．安置房户型面积：以安置房现户型为准（详见现场选房图），安置房的建筑面积以房产管理部门或经房产管理部门认可的测绘机构实际测绘面积为准。
    6．安置房上房时需缴纳的房屋维修基金、物业管理等费用，由被征收人按有关规定缴纳。
    7．被征收房屋补偿总价超过安置总价，超出部分由征收部门在协议规定的支付时间内一次性支付给被征收人。被征收房屋补偿总价低于安置总价的，其差价部分由被征收人在安置房屋交付时一次性支付给征收部门，因被征收人未支付差额房款而延时交房的责任由其自负。
    （四）经认定的违法建筑不予补偿。
    （五）被征收房屋附属设施价值由征收双方根据附属设施的新旧程度协商确定，协商不成的，委托评估机构评估确定。
    十二、非住宅房屋的征收补偿
    （一）征收个人非住宅房屋，鼓励被征收人选择货币补偿或参与住宅房屋的产权调换。
    （二）征收各类企事业单位的房屋和土地，土地面积和性质以土地证载明的面积和性质为准，土地面积有争议的，由国土部门确认。房屋面积确权按国有土地上房屋确权原则执行。房屋及土地补偿价格，由评估机构评估确定。
    （三）停产停业损失补偿按省、市相关文件规定执行。
    十三、征收补助、奖励
    （一）搬迁补助
    搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积8元/平方米计算。一次不足800元的，按800元计算。被征收人选择货币补偿的按一次计算；选择产权调换的按两次计算。
    （二）临时安置补助费
    被征收人选择产权调换且自行过渡的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补助费。临时安置补助费按被征收房屋合法建筑面积8元/月/平方米计算。月临时安置补助费不足600元的，按600元计算。
    被征收人选择货币补偿或现房安置的，按6个月一次性支付临时安置补助费。
    被征收人选择期房安置的，过渡期限根据各安置小区实际情况在签约时予以确定（详见现场选房图）。
    被征收房屋合法建筑面积等于或小于安置房屋建筑面积，按被征收房屋合法建筑面积计算；被征收房屋合法建筑面积大于安置房屋建筑面积，超出部分按选择货币补偿的标准执行。  
    （三）搬迁及其他奖励
    在本方案确定的签约奖励期限内，签约并搬家腾空房屋完好交给征收人的，予以下列奖励，超过签约奖励期限的不予奖励。
    1．征收住宅房屋，被征收人在评估结果公示期满20日（含20日）内签订协议的，在合法房屋评估价基础上增加8%。21日至30日（含30日）内签订协议的，在合法房屋评估价基础上增加4%。
    2．征收个人房屋，被征收人在评估结果公示期满20日（含20日）内签订协议并在约定时间内完成搬迁的，按合法建筑面积每平方米奖励200元，奖励金额低于12000元，按12000元计算；21日至30日（含30日）内签订协议并在约定时间内完成搬迁的，按合法建筑面积每平方米奖励100元，奖励金额低于6000元，按6000元计算。
     3．征收企事业单位的房屋，被征收人在评估结果公示期满20日（含20日）内签订协议并在协议约定时间内完成搬迁的，按补偿总价的2.5%给予奖励，奖励金额低于12000元，按12000元计算；21日至30日（含30日）内签订协议并在协议约定时间内完成搬迁的，按补偿总价的2%给予奖励，奖励金额低于6000元，按6000元计算。
    4．经确权认定的合法住宅房屋，在评估结果公示期满之日起20日（含20日）内签订协议并在约定时间内完成搬迁的，除上述奖励外，每平方米再奖励100元，本奖励从评估结果公示期满之日起第21日10时起每日递减10%，至公示期满之日起第30日10时取消。
    5．违法建筑一律不予补偿。被征收人积极配合征收工作并在签约期前20日（含20日）内配合拆除的，给予400元/㎡的材料补助；21日至30日（含30日）内拆除的，给予200元/ ㎡的材料补助。钢混建筑结构房屋参照市有关规定执行。超过签约期限未配合拆除的，由城管部门依法查处。
    （四）其他奖励
    被征收人选择产权调换并在签约期限内签订协议，按时腾空房屋完好交给征收部门，依据下列规定，分别计算被征收房屋的补偿金额和安置房屋价值，并结清产权调换差价：
    1．被征收房屋补偿价格（含在评估价基础上增加部分）低于安置房屋价格的，等面积置换部分不找差价。
    2．安置房屋面积超过被征收房屋合法建筑面积7.5平方米（含7.5平方米）以内的，其超过部分按安置房优惠价结算。
    3．安置房屋面积超过被征收房屋合法建筑面积7.5平方米以上至20%以内的，其超过部分按安置房安置价结算。
    4．被征收人选择的安置房面积超过被征收房屋合法面积20%，安置房面积超过被征收房屋合法建筑面积20%以外的部分按市场价结算。
    十四、其他事项
    （一）被征收人应积极配合房屋征收工作人员对其房屋及附属设施进行丈量，并及时提供房屋产权证明等相关手续。因被征收人不配合而导致评估价格不实，由此导致的不利后果，由被征收人自负。
    （二）房屋征收工作人员应当秉公办理房屋征收事宜，做到公平、公正、公开。对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究当事人的刑事责任。
    （三）在房屋征收期间，对采取暴力、威胁等方法妨碍房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
    （四）用于产权调换的房屋建成后，由征收部门进行公告或按被征收人所留联系方式通知被征收人办理安置手续。被征收人所留联系方式发生改变，应及时通知征收部门；否则，产生的不利后果由被征收人自负。
    （五）被征收房屋存在权属纠纷的，由被征收人在房屋征收签约及搬家腾房的期限内自行解决，逾期不能解决的，按有关规定处理。
    （六）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府，按照房屋征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
    （七）被征收人不得擅自拆除、损坏被征收房屋、附属设施，否则征收人有权在补偿费用中扣除相应的损失费用。
    （八）被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
    （九）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
    （十）补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
    十五、本方案未尽事宜，按***《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关政策和有关规定执行。
    十六、本方案最终解释权归房屋征收人。