2017年昆明房价怎么走五个角度预测楼市风云

利好政策的出台，一定程度上刺激了昆明楼市去库存的速度 资料图片

编者按 过去的一年，昆明地产市场已显露出回暖迹象。万科、恒大、海伦堡、中航、碧桂园相继入场，昆明房地产市场成为了大品牌开发企业抢滩的“红海”。

业内人士预期行情向好的2017年，也将是“大公司定价”的一年。不管今年房价是平稳向好或是波澜不兴，在大企业主导昆明地产市场的2017年，大量板房入市，“品质”和“诚信”或将成为今年本地地产市场的关键词。这，也是昆明百姓乐于看到的。

回顾2016年的房市，昆明市房地产投资完成1500亿元以上，销售完成1500万平方米以上，房地产投资及销售实现两个“一千五”。昆明楼市在“去库存”压力下，实现了稳中有升。

今年，昆明房地产市场仍将呈现稳中求进的发展态势，保持平稳增长。对于2017年，昆明市住建局局长李彤表示：“昆明市已经明确了新的发展方向，即政策引领，延续良好势头；挖掘优势，推进多元发展；开放市场，大企业引领发展。”

对于2017年的昆明房价走势，云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研研判认为：“综合所有条件来看，今年有利好，也有利空，利好跟利空会博弈，最终还得看谁占上风。”

鼓励知名房地产企业

参与昆明地产市场开发建设

地产业是政策性强、关注度高的产业，政策的一举一动都会对楼市产生巨大影响。在去库存背景下，早在2016年年初，昆明市就相继出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（24条）、《房地产去库存的若干意见》（39条）、《稳增长促发展若干政策措施》（46条）等一系列有利于房地产行业稳增长、去库存的政策措施，不管是“车位补贴”或是“州市职工可用公积金在昆贷款购房”等，各方面利好政策呈现叠加效应。这些利好政策的出台，一定程度上刺激了楼市去库存的速度，也促进了昆明市房地产业健康向好发展，最终使2016年昆明房地产市场实现“稳中有进”。

根据测算，去年，全市房地产投资预计完成1500亿元以上，销售完成1500万平方米以上。交出了一份漂亮的成绩单。

对于今年的地产市场，李彤表示，昆明将进一步开放房地产市场，引进和支持知名房地产企业参与重点片区开发建设，整合、兼并中小房地产企业，杜绝“小、散、乱”等低效开发模式，建成一批高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理的房地产项目。切实推动产品升级，***融资瓶颈，形成大企业引领发展，大项目支撑发展的格局。

从2016年的销售数据来看，大牌房企已然成为楼市中坚力量。俊发、云南城投、万科、恒大、海伦堡、中航等企业排名前十位。李彤表示：“市住建局明确将鼓励省内外知名房地产企业参与昆明房地产市场开发建设。”

“小学生数量是否增加”

是昆明楼市的重要晴雨表

昆明楼市的利好方面，可以先从国家战略层面分析：“一带一路”逐步实施，基础设施逐渐完善，昆明在气候优势之外还增加了城市吸引力；从交通上来看，高铁通了，昆明连接内陆城市通道变得高效快捷，交通的便利通达，给区域经济带来的是正面、积极的影响。

不过，高铁也是一把双刃剑。一方面，省外人流通过高铁便捷快速进入昆明，一定意义上说，人口净流入，就是资金和消费的净流入，会促进本地经济发展；另一方面，通过高铁，本地人口向外流出也变得更便捷快速了，比如去上海、北京、广州这类的大城市更方便。人往高处走，由此便引发一个问题：高铁通了，流入昆明的人口多，还是流出昆明的人口多？这需要通过未来三五年的数据来分析。

周大研认为：“人口流入对本地楼市有益处，但是，最终还得看流入人口有无购买力，毕竟买房子不同于买菜那么简单。”

在他看来，楼市向好的判断依据是“小学生数量是增加还是减少”。虽然这个说法来源于网络，但周大研比较认可这个说法。他认为，如果流入昆明市的人口仅仅是成年人增长，这个数据不一定有效。“为什么？成年人进城市可能增长很快，但大部分是农民工，他们租房不买房，一到春节就都走了，回家了。”

他解释，之所以要看人口增长里小学生占的比重，是因为“小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。”

“光看人口增长数据，很难判断它是农民工进来了还是高水准人才进来了，但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市，一定是将来房价大涨的城市。”周大研说。

“逃离北上广”之后去哪儿？

云南：置业目的地之一

从2016年昆明地产市场去库存情况来看，周大研认为“情况尚可”。他说，去年销售突破了1500万平方米，势头强劲，对2017年楼市有利。库存减少，也利于楼市稳定；加之近些年北方城市屡遭雾霾侵袭，“逃离北上广”早已不是口号，更多人已付诸实践。那么，“逃离北上广”后去哪里住？云南也算首选目的地之一。

“敢逃离北上广的人，财富自然积累到了一定程度，否则怎敢轻易逃离？这部分人有购买力，他们到一座城市后，会尽快购置房产，安定下来。甚至这部分人可以不找工作，但一定要把房子先置办好。昆明作为云南的省会，自然是大城市精英的目的地之一，也充满了投资置业的吸引力。”周大研说。

不过，昆明人也应该清楚地看到一个事实：成交数据显示，昆明2017年春节假期仅成交了4套房，但是500公里外的西双版纳，仅悦景庄西双版纳、雅居乐西双林语、万达西双版纳国际旅游度假区3个项目，就成交了405套。对于成交量低迷的春节来说，这样的数据已是非常不错。

“逃离北上广”来到云南，最终会落到云南哪里，依然有很多不确定因素。昆明以外，还有像大理、腾冲、西双版纳等在竞争。这些城市旅游地产炙手可热，所以，昆明在加大楼盘宣传力度的同时，城市营销也应该全面发力。

商业地产和车位“去库存”任重道远

烂尾楼盘还很多

从数据来看，去库存方面，全市住宅去库存的压力并不大。销售数表明全市住宅整体数量在大幅度减少，呈向好的态势；但是车位和商业地产还任重道远。周大研认为，通常说的“房地产”并非只指住宅（住房），还应包括商业跟车位。

从整体存量来看，昆明市楼市历史库存较大，加之一直有新盘推出，增量其实也不小。而据周大研所掌握的数据显示，昆明商业地产及车位的库存仍高企，去库存压力很大，去化周期跟住宅有着“5倍”的悬殊，即：如果当前昆明住宅去库存时间是1年的话，那么车位跟商业地产去库存时间就是5年，这还只是一个“相对乐观的估计”。

“我们现在出台的一些政策是因地因城施策，除此之外，还应以产品的形态来施策。一些去库存的文件中，没有特别重视对商业地产去库存的政策支持。所以今年相关部门在关注整体库存的同时，应该充分理清昆明市地产库存的结构性问题，在实施政策方面做到有的放矢。”周大研说。

从去年下半年开始，坊间便开始传“昆明地产市场深度调整完毕”，从而出现了“昆明楼市回暖”的说法。在周大研看来，深度调整才刚刚开始，或者说，“才开始三分之一”。2017年，可称为“调整元年”。

统筹来看，全市烂尾楼盘、项目顶多去化（调整）完成三分之一，而放眼看全城，大量问题楼盘依然没有任何进展，如：别样幸福城、沸城等仍处在停工状态，尚未有企业肯接盘。

“目前烂尾楼仍比比皆是，真正完成重组的却屈指可数。去年调整完毕的无非就是云南映象、马街摩尔城、经典双城，大概10余个。但停工的楼盘还有数十个，所以说深度调整结束为时尚早，还有比较长的路要走。”周大研说。

今年的房价大品牌说了算

“基本上不会有太***动”

2017年昆明地产市场面临诸多利好因素，也有一些利空因素，这两个因素有“势均力敌”态势。均衡之下，周大研认为今年昆明地产市场不会有***动。

但是，由于近两年昆明地产市场及时的自我纠正和修补，像目前市场上住宅供应以外来大品牌占主导，本土企业在过去几年的“大逃杀”中土崩瓦解得差不多了。在这样的情况下，大量的国企、上市公司纷纷主打昆明市场，这些企业的筑房成本、售房理念有很大不同。“昆明2017年住宅市场，基本上就是大公司定价，所以产品会越来越好。过去是品质一般的点楼占主导，今年以后，板楼会占半壁江山，而在这样的情况下，楼盘价格肯定会有所上涨。”

不过，周大研认为，类似的价格上涨也只是“结构性上涨，并不是实质性的上涨”。原来都是点楼，2梯6户，品质一般。现在改成板楼，1梯2户，表面上价格涨了，实际上是开发商成本增加了。

“仅仅从单价上来看，大品牌进驻，产品更优质，今年住宅单价会略有上涨，但是商业地产仍旧压力很大。故分开来看，商业如果不涨反跌，住宅略涨，平均下来，基本上就不会有太大的波动。”周大研说。

从区域来看，他比较看好呈贡的发展前景。“该区域2016年房价涨幅较大，达到3成左右。下一步有些片区，比如环湖东路沿线，可能会成为一个新热点。”（都市时报 记者王海涛）