关于切实做好农村土地承包经营权流转工作的通知

　　各市及崂山、黄岛、城阳区党委和人民政府，市委各部委，市直各单位：
　　为规范和引导农村土地承包经营权流转健康有序发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和中央、省农村土地承包政策规定，结合我市实际，现就有关问题通知如下：
　　一、正确把握土地承包经营权流转的原则
　　土地承包经营权流转是农村经济发展和农村劳动力转移的必然结果。各区市要在长期稳定家庭承包经营制度的基础上，按照依法、自愿、有偿的原则，坚持条件，因地制宜，正确引导，不准下指标，不准强制推行。
　　认真落实延长土地承包期30年不变的政策，稳定和完善农村土地承包关系，是土地流转的基本前提。当前，各级要按照有关部署，全力做好延长土地承包期扫尾和“两田制”调整工作，对于以各种形式多留的机动地，必须按照公平合理的原则分包到户，并及时与农户签订承包经营合同，发放承包经营权证，依法确权，确地到户，切实维护农民的合法权益。
　　土地承包经营权流转的主体是农户，土地流转必须建立在农户自愿的基础上。在承包期内，村集体经济组织或村委会不得通过单方面解除承包合同，或借少数服从多数等形式，强迫农户放弃或者变更承包经营权进行土地流转；也不能以任何理由或借口，阻碍农户依法流转土地。土地流转后开发利用必须依法进行，不得改变土地的所有权和农业用途，不得损害集体和他人的合法权益，流转期限不得超过农户承包土地的剩余期限。
　　土地流转的收益归农户所有，镇、村两级不准截留、扣缴；已经截留、扣缴的，要限期纠正。土地流转当事人双方要本着实事求是、互惠互利、平等协商的原则，合理确定转包费、租金、转让费等。各区市可根据实际情况实行土地流转最低指导价制度。同时，要建立土地流转收益递增机制，对流转期限超过3年的，在确定土地流转价格时，应充分考虑价格变化因素和承包方的土地改造投入因素，分年段确定补偿标准。对已签订流转合同的，原则上按合同履行；对流转期限过长、流转价格明显偏低的，在双方协商一致的基础上可作合理调整。
　　二、严格规范土地流转的形式和程序
土地承包经营权是国家赋予农户的基本权利，任何单位和个人不得侵犯。在承包期内，农户对承包地有自主的使用权、收益权和流转权，有权依法自主决定承包地是否流转和流转的形式。
　　通过家庭承包取得的土地承包经营权，可依法采取转包、出租、互换、转让、入股或者其他方式流转。承包方有稳定的非农职业和收入来源的，经发包方同意，可将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包关系即行终止。农户之间可通过自愿联合的形式，将土地承包经营权入股进行股份合作制经营，从事农业合作生产。
　　通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的“四荒”地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证的，可依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。采取抵押方式流转的，必须先由发包方出具同意抵押的书面证明，才可到原发证机关办理抵押物登记。
　　土地流转期限超过1年的，当事人双方必须签订书面流转合同，并分别报发包方和镇政府农业承包合同管理部门备案，由土地承包经营权证发证机关进行流转登记。向集体经济组织以外的单位或者个人流转的，发包方要认真审查其资信情况和经营能力，然后再签订承包合同。土地流转合同使用统一的文本，一式四份，土地流转双方当事人、村集体经济组织、镇农业承包合同管理部门各执一份。签订流转合同时，双方当事人应约定在土地被依法征占用时，无条件中止流转合同，并合理补偿受让方的土地投入。承包方将土地交由他人代耕不超过1年的，可以不签订书面流转合同，但应通知发包方。
　　三、积极引导土地承包经营权合理流转
　　随着农村工业化、城市化步伐的加快和二三产业的发展，越来越多的农民将会离开土地，从事二三产业或者进城务工、居住。各区市要结合实际，采取有效措施，积极引导土地承包经营权合理流转，促进规模化经营，防止出现撂荒现象。
　　对于撂荒的农户，应积极引导其依法流转土地承包经营权。对无力耕种但又不愿放弃土地承包经营权的农户，发包方要引导其采取转包、出租或入股的方式流转；对自愿交回承包地的农户，发包方要按法定程序接受并依法重新发包；对承包方全家迁入设区的市并转为非农户口的，发包方要依法收回承包地重新发包。因弃农经商或长期外出务工无法耕种而撂荒的耕地，发包方要及时组织代耕，做到谁耕种、谁受益，并通知撂荒农户限期（下一季）恢复耕种；到期仍不能履行耕种义务的，要动员撂荒农户自愿流转承包地。
土地流转的受让方主要是农户。向城镇居民、专业合作组织、工商企业流转要严格审查，保护农民利益；外商在农村租赁农户承包地，必须是农业生产、加工企业或农业科研推广单位。鼓励工商企业采取公司+合作社（协会）、公司+农户、订单农业等方式，带动农户发展高产高效经济作物，实现产业化经营，扩大生产规模，增加农民收入。积极引导农民建立专业合作组织，或用土地入股方式，推动农业专业化、规模化经营。在农业结构调整中，确需实行连片种植的，可引导农户通过互换承包地的方式实现集中布局，但必须做好群众思想工作，不得以行政命令强制推行。
　　加强土地流转的指导、协调和服务工作。以镇为单位，逐步建立土地流转中介服务组织和流转土地储备库，及时收集发布信息，推介产业项目，规范流转程序，为土地合理流转提供全方位服务。村集体可以接受农户委托流转其承包地，委托应出具书面授权委托书，载明代理事项、代理权限、期限等，并有委托人的签名或盖章。发包方接受农户委托后，要依法代理，不得超越农户授权，截留土地流转收益。二三产业发达的地方，要积极探索农村土地合作制度改革，通过土地承包经营权入股、转让等形式，建立土地股份合作社，加快农户承包地有序、合理流转，实现土地资源优化配置，确保农民在土地上的长期收益权。
　　四、切实加强对土地流转工作的领导
　　各级党委、政府要以“三个代表”重要思想为指导，牢固树立科学的发展观和正确的政绩观，严格按照中央和省、市委要求，把规范和完善农村土地承包经营权流转作为当前“三农”工作的一项重要内容，纳入重点工作目标，加大指导和督查力度，确保这项工作健康有序进行，维护农民的长远利益。各区市要在2004年6月底以前，认真自查自纠农村土地承包经营权流转情况。要在全面清理、摸清底子的基础上，严格按照法律和政策规定，规范、完善农村土地承包经营权流转；对违反法律和政策规定的，坚决予以纠正。
　　各级农业行政主管部门要切实履行职责，做好农村土地流转的指导和管理工作。要及时查处和纠正侵害农民土地承包经营权的违法行为，妥善调解和处理土地流转纠纷；指导订立土地流转合同，及时办理土地流转引起的合同变更、解除、重订以及合同鉴证；加强土地流转情况的调查研究，建立信息上报制度，及时掌握工作情况和动态，为党委、政府当好参谋。土地管理部门要加强对农村土地征占用的管理，防止以土地流转为名，擅自改变土地农业用途，切实维护农民的合法权益。