佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区十三五住房保障规划（2016—2020年）的通知

主动公开                 南府办函〔2016〕129号 

佛山市南海区人民政府办公室关于印发

《佛山市南海区“十三五”住房保障

规划（2016—2020年）》的通知

各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：

《佛山市南海区“十三五”住房保障规划（2016—2020年）》业经区人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

                   佛山市南海区人民政府办公室

                        2016年7月11日

    （联系人：周健颜，联系电话：86287748）

佛山市南海区“十三五”住房保障

规划（2016—2020年）

前  言

住房保障是关系国民经济和社会发展全局的重大民生工程。国家“十三五”规划纲要提出“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居”。“十三五”时期，是我国全面建成小康社会的决胜阶段，是我区建设品质南海、率先全面建成高水平小康社会、向率先基本实现社会主义现代化大步迈进的重要时期。为加强对南海区住房保障工作的指导和统筹，优化住房供应结构，切实解决低收入家庭的住房问题，促进房地产市场持续健康发展，佛山市南海区国土城建和水务局委托中山大学地理科学与规划学院编制《佛山市南海区“十三五”住房保障规划》。

本规划以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入贯彻******系列***精神，并以党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神为指引，践行创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，全面总结南海区“十二五”时期住房保障工作的主要成就，科学把握“十三五”时期南海区经济社会发展和住房保障工作面临的新形势、新任务，统筹考虑南海区人口资源环境因素，着眼于完善符合南海区实际的住房保障体制机制和政策体系，提出了“十三五”时期住房保障工作的基本思路、发展目标、主要任务和保障措施。

第一章  总则

第一条  指导思想

以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入贯彻******系列***精神，并以党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神为指引，践行创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，推动城市升值，切实增进民生福祉，以“推进品质城市建设，打造宜居宜业现代城市”为总目标，按照“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的总要求，优化住房保障方式。以公共租赁房货币化安置为重点，积极构建多层次的住房保障体系，进一步改善人民群众的居住条件和生活环境，更好地保障住有所居，促进民生改善和社会和谐。

第二条  规划原则

（一）以人为本，创新方式

充分考虑中低收入群体住房困难的现实需要，创新住房保障方式，形成实物保障与货币补贴相结合、租房与售房相结合、特惠与普惠相结合的住房保障体系。实施人才安居政策，优化人才创业环境。落实绿色建筑标准，打造绿色宜居环境。完善小区配套设施，建设文明和谐社区。

（二）因地制宜，持续发展

坚持从南海实际出发，统筹考虑城市功能定位、产业布局、人口资源环境承载能力和经济社会发展水平等因素，科学合理确定住房保障目标、方式、范围等制度安排和相关政策设计，确保具有发展上的可持续性。

（三）需求导向，应保尽保

根据党的十八大提出的努力使全体人民“住有所居”的目标要求，结合南海实际，科学调整住房保障的准入条件，坚持以满足常住居民和暂住人口的基本住房需要为原则，使符合条件的城市中低收入家庭都能享受到住房保障，同时兼顾政府和城市的经济承受能力。

（四）政府统筹，社会参与

坚持政府统筹，深化保障性住房的制度化、社会化改革，完善保障性住房的政府调控体系；充分发挥政府监管机制在保障性住房市场中配置资源的基础性作用，同时健全保障性住房的市场和政策法规体系，逐步完善住房保障体系，多渠道、多层次解决低收入家庭住房困难问题以及“夹心层”住房困难问题。

第三条  基本思路

（一）将保障性住房建设与推进城市棚户区改造相结合

棚户区改造与住房保障工作具有很强的内在联系，要立足南海实际，将棚户区改造与保障性住房建设结合起来。在改造中可建设一定数量的公共租赁住房，统筹用于符合条件的保障家庭。要积极推行货币安置，通过提供政策优惠、规范操作流程、优化交易服务等方式，引导棚户区居民选择货币安置，自主购买商品住房。根据商品住房库存量的多少，适当减少安置房建设规模，将存量商品房作为重要的安置房源，促进棚改与利用存量房的有效衔接。无论从消化库存的角度看，还是从降低棚户区改造成本来看，未来棚户区改造要与消化商品住房库存、存量住房利用结合起来。可以采取政府收购存量待售商品住房的形式来安置。这样做，一方面可以消化存量待售商品住房，另一方面可以缩短改造周期、迅速解决棚户区居民的住房问题。

通过增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金，多渠道推进城市棚户区改造。鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。鼓励企业出资参与棚户区改造，加大改造投入，充分调动企业职工积极性，积极参与改造，合理承担安置住房建设资金。

（二）多渠道筹集保障房房源，优化社会住房资源的配置

根据住房总体供求形势的变化，应调整保障房的供应模式，打通商品住房和保障房对接的通道。在我国进入住房存量时代，未来保障房建设，不管是棚户区改造，还是公共租赁住房建设，应该打通其与商品住房对接的通道。从租赁市场筹集公共租赁房房源，有利于提高住房保障效率，有利于盘活存量住房，有利于解决公共租赁住房管理难等问题。探索将社会存量房源纳入公共租赁住房体系，实行市场租金、分类补贴。具体来讲，逐步减少直接建设公共租赁住房的规模，将减少新建公共租赁住房节约下来的大笔资金，通过政府收储的方式，购买或长期租赁一批适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量待售商品住房，并以较低的价格出租给城市低收入人群、新就业大学生和外来常住人口。

公共租赁住房建设以企业和社会力量为主，政府政策性银行中长期政策性贷款支持、减免行政事业性收费、资本金注入、保障房资产注入等措施，鼓励、支持企业和社会力量收购或长期租赁库存商品房作为公共租赁住房形式出租。

（三）运用多种保障形式满足多样化居住需求

保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重，“补砖头”与“补人头”相结合。综合考虑住房保障对象的需求特点、保障成本和政府保障能力，进一步调整和优化住房保障供应体系，将住房保障方式逐步从实物保障为主，向为保障对象提供多种与其需求相适应的住房保障方式转变。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭，通过租赁市场解决住房问题，政府按规定提供货币化租赁补贴。采取“市场租金、分档补贴、租补分离”方式，逐步将发放住房补贴的范围由专业技术人才向本地中低收入住房困难家庭、本地有稳定就业的外来务工人员、新就业大学生等其他三类群体扩展，逐步提高货币补贴在保障方式中所占的比例。

逐步构建多层次、全口径住房保障体系，积极促进城市公共服务设施和基础设施均等化，提高人民居住水平。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

    第四条  规划依据

    （一）国家层面

    《中华人民共和国城乡规划法》；

    《中华人民共和国土地管理法》；

    《中华人民共和国城市房地产管理法》；

    《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）；

    《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕88号）；

    住房和城乡建设部等6部委《关于做好住房保障规划编制工作的通知》（建保〔2010〕91号）；

    《***关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）；

    《公共租赁住房管理办法》（2012，住房和城乡建设部）；

   《***关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）；

    《关于印发

    《国家新型城镇化规划（2014-2010年）》；

    《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房〔2015〕4号）；

    住房城乡建设部办公厅《关于加快公共租赁住房分配入住的通知》（建办保函〔2015〕212号）；

    《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

    《******关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（2016年2月24日）。

    （二）广东省层面

    《广东省人民政府办公厅关于印发

    《广东省城镇住房保障办法》（粤府令第181号）；

    《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）；

    《广东省新型城镇化规划（2014-2020年）》；

    《关于印发〔2015〕39号）；

    《广东省住房和城乡建设厅关于印发〔2015〕103号）。

    广东省人民政府《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016—2018年）》及《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》（粤府〔2016〕15号）

    （三）佛山市层面

    《佛山市人民政府关于印发

    《佛山市人民政府办公室印发佛山市住房保障制度改革创新实施方案的通知》（佛府办函〔2012〕436号）；

    《佛山市住房和城乡建设管理局关于深化完善公租房分配和管理的指导意见》（佛建管函〔2014〕314号）；

    《佛山市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

    《佛山市城市总体规划（2011-2020）》；

     《佛山市土地利用总体规划（2006－2020）》。

    《佛山市人民政府关于印发佛山市供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）及五个行动计划的通知》

    （四）南海区层面

    《关于印发

    《佛山市南海区人民政府办公室关于明确保障性住房建设有关问题的通知》（南府办〔2012〕197号）；

    《关于印发《佛山市南海区国土城建和水务局关于做好公共租赁住房申请和分配工作指引》的通知》（南建设〔2013〕13号）；

    《佛山市南海区人民政府关于印发〈佛山市南海区保障性住房管理实施细则〉的通知》（南府〔2013〕327号）；

    《佛山市南海区住房保障工作领导小组办公室关于印发

    《佛山市南海区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》。

    第五条  规划范围

    本规划的规划范围为南海区行政辖区，包括桂城街道以及九江、西樵、丹灶、狮山、大沥、里水6个镇。

    第六条  规划期限

    规划期限为2016年至2020年。

第二章  规划目标

第七条  保障现状

“十二五”期间，南海区共筹集公共租赁住房房源16389套，总建筑面积91.54万平方米，其中，已竣工14403套，竣工已分配约11351套，入住率约78.8%。各镇（街道）情况如下：

（一）桂城街道

“十二五”期间，桂城街道共筹集房源4768套，其中，已竣工3768套，竣工已分配约2420套，入住率约***%。由于保障性住房户型单一，不能很好地满足实际居住的需要，因此入住率较低，房源存量较多。

（二）九江镇

“十二五”期间，九江镇共筹集房源882套，其中，已竣工736套，竣工已分配约622套，入住率达84.5%。由于保障性住房区位较好，周边公共配套设施较完善，因此入住率较高，房源存量较少。

（三）西樵镇

“十二五”期间，西樵镇共筹集房源910套，已全部竣工，竣工已分配约826套，入住率达90.7%。由于保障性住房区位较好，入住率较高，房源存量较少。

（四）丹灶镇

“十二五”期间，丹灶镇共筹集房源848套，已全部竣工，竣工已分配约300套，入住率仅35.4%。由于保障性住房区位条件较差，周边公共配套设施缺乏，因此入住率较低，房源库存较多。

（五）狮山镇

“十二五”期间，狮山镇共筹集房源4311套，其中，已竣工4107套，竣工已分配约3874套，入住率达94.3%。基本解决了本地户籍低收入家庭住房困难问题，工业基础雄厚，重点为保障园区企业员工的住房需求。

（六）大沥镇

“十二五”期间，大沥镇共筹集房源2130套，其中，已竣工1494套，竣工已分配约1401套，入住率达94%。基本解决了本地户籍低收入家庭住房困难问题。

（七）里水镇

“十二五”期间，里水镇共筹集房源2540套，已全部竣工，竣工已分配约1908套，入住率约75%。本地户籍低收入家庭住房困难问题已基本解决，外来务工人员保障性住房需求旺盛。

第八条  总体目标

围绕“推进品质城市建设，打造宜居宜业现代城市”的总目标，以保障和改善民生为出发点，创新新时期南海区住房保障建设、营运和管理模式，推动住房保障制度改革创新工作取得实质性的进展。第一，扩大住房保障覆盖面。在保障户籍人口住房需求的基础上，逐步将符合条件的外来人口纳入住房保障范围。第二，实行实物保障与货币补贴并举，逐步加大租赁补贴发放力度。并以此为重点加快城镇住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策和共有产权制度。第三，按照建立租购并举住房制度的要求，多渠道筹集保障性住房房源。除新建保障性住房外，鼓励房源筹集与化解房地产库存相结合。第四，逐步完善保障房管理体系，健全保障性住房投资运营和准入退出管理机制，实现管理规范化。第五，统筹规划保障性住房、棚户区改造和配套设施建设，确保建筑质量，方便住户日常生活和出行。棚户区改造与房地产去库存相结合，适当提高货币化安置比例。

第九条  分类保障目标

（一）租赁补贴目标

创新住房保障工作思路，向符合条件的保障对象发放住房租赁补贴，使其通过市场化方式自行租赁住房，逐步提高货币化保障比例。“十三五”期间，南海区计划向1250户住房保障对象发放租赁补贴。

（二）公共租赁住房房源筹集目标

加强保障性住房筹集，通过改建、扩建、市场租赁、市场回购等方式筹集住房保障房源，化解房地产库存。采取政府主导、社会力量共同参与的方式建设保障性住房。“十三五”期间，南海区计划筹集公共租赁住房房源2900套，总建筑面积约14.50万平方米，用地面积5.80公顷。

合理确定保障性住房项目建筑面积、套型结构、室内装修标准和相应配套设施。成套公共租赁住房单套建筑面积控制在60平方米以内，户型以两房一厅为主。以集体宿舍形式建设的保障性住房，应执行国家宿舍建筑设计规范规定，人均住房建筑面积不得少于5平方米。

（三）棚户区改造目标

采取多种途径加大城市危旧房和棚户区改造力度。对零星分散、改造难度较大、单独项目运作成本较高的城市棚户区采取综合开发，连片建设的改造方式；对具备市场运作条件的棚户区改造项目，采取行政主导，市场运作的改造模式。对于国有工矿棚户区等不具备市场运作条件的改造项目，采取政府实施，企业配合的改造模式。“十三五”期间，南海区计划完成棚户区改造925户，建筑面积约4.63万平方米，用地面积1.85公顷。

第十条  年度保障目标

2016年，南海区计划发放租赁补贴250户，筹集公共租赁住房房源2200套（建筑面积11.00万平方米，用地面积4.40公顷），完成棚户区改造525户（建筑面积2.63万平方米，用地面积1.05公顷）。

2017年，南海区计划发放租赁补贴250户，筹集公共租赁住房房源400套（建筑面积2.00万平方米，用地面积0.80公顷），完成棚户区改造400户（建筑面积2.00万平方米，用地面积0.80公顷）。

2018年，南海区计划发放租赁补贴250户，筹集公共租赁住房房源100套（建筑面积0.50万平方米，用地面积0.20公顷）。

2019年，南海区计划发放租赁补贴250户，筹集公共租赁住房房源100套（建筑面积0.50万平方米，用地面积0.20公顷）。

2020年，南海区计划发放租赁补贴250户，筹集公共租赁住房房源100套（建筑面积0.50万平方米，用地面积0.20公顷）。

第三章  空间布局指引

第十一条  选址策略

根据《佛山市城市总体规划（2012—2020）》、南海区总体规划的相关要求，保障性住房建设按照分散布局、相对集中、规模适度、节能省地的原则，采用集中建设和配套建设两种方式，同时遵循公共交通导向、适度职住混合、公共服务设施配套完善、适度混合居住的原则。集中建设型保障性住房主要分布在“1+2+5+X”组团内。南海区是集中建设保障性住房的主要地区，结合本区人口集聚程度，主要布局在桂城街道、里水镇和狮山镇，并考虑与广州金沙洲保障性住房地区的道路衔接以及配套设施的共建共享。较大规模的居住区可结合需要进行保障性住房的配建，同时结合“三旧”地块的改造规模，对规模以上改造为居住用地的地块进行保障性住房的配建。

    （一）结合公共交通站点选址，发展以公共交通为导向的住区模式

从国内外经验看，采取TOD(公共交通为导向)的发展模式，沿公共交通走廊安排保障性住房建设，有利于充分发挥公共交通的引导作用，提高低收入人群的出行效率，因此，保障性住房应优先在公共交通干线和站点周边选址。一种方式是在地铁线路建成初期的首末端附近的几个站点附近选址，这些区域相对较为偏僻，发展尚不成熟，地价相对便宜。另一种方式是以地铁为轴，通过短途小巴或轻轨连接居住社区中心和地铁站点相连。居民的出行需求可以首先乘作巴士从居住社区到达轨道站点（或公交枢纽），然后从轨道站点（或公交枢纽）前往城市中心。在提高其出行的便利程度的同时，也提高了城市中心优质公共服务设施的可达性。

    （二）促进土地混合使用，提倡适度的职住混合

保障性住房的选址应尽可能地靠近就业机会较多的区域或有便捷的交通能够到达就业区。部分保障性住房项目应在老城区进行选址，这是因为，一方面，在城市产业转型过程中，第二产业不断外迁，导致商业、服务业等第三产业高度聚集在市中心区域，低收入家庭赖以生存的低层次就业岗位主要由老城区提供；另一方面，老城区的服务配套等城市资源状况最佳，从社会公平的角度应避免使其由中高收入阶层独享。将保障性住房项目布局在城市新区时，应当考虑将不同的城市功能聚集在一定的地域空间内，提高土地利用效率，将无污染工业、第三产业有效地与居住功能适当混合以保证就近就业，提高社区的活力同时为生活提供便利。

    （三）完善公共服务设施配套，以保障性住房建设带动新区发展

保障性住房的选址应当充分考虑周边公共服务设施的配套问题，以保障性住房建设带动新区开发。在新区规划的同时就为保障性住房小区建设完备的基础设施（各种公共服务设施和便捷的公共交通系统）。一方面，新区的开发为保障性住房建设提供了较为低廉的土地资源；另一方面，保障性住房建设凭借其入住规模也能够将周边地块迅速“养熟”，提升新区的人气，进而获得长远的区域经济收益。地方政府可以从政策层面给予开发商及经销商更多的优惠，例如降低地块土地出让金，鼓励开发商配比建设的积极性；减免服务经销商一部分地方税费以鼓励其建设超市、银行网点等公共设施的积极性；采取合适的PPP模式与私营部门共同建设、运营小区内幼儿园及中小学校。

    （四）鼓励适度混合居住，推行多样的配建模式

从宏观的角度看，保障性住房应在一定程度上较为均匀地分布在城市的各个区域，避免保障性住房大面积连片发展的情况，而是在普通商品住宅小区中按比例配建保障性住房。“大混居，小聚居”模式值得提倡：在社区层面鼓励适度混合居住，以促进各社会群体间的接触和交往，避免居住分异所可能导致的各类社会问题。在邻里层面，各社会群体仍保持一定的聚集程度，这是因为不同社会群体对于住房及其住宅区配套设施和管理服务的需求与支付能力差异较大，邻里层面的小聚居能够更有针对性地提供各种服务，提高公共品的利用效率并避免邻里冲突。政府需要采取一系列优惠政策，鼓励开发商用普通商品房的用地建设或配建保障性住房，如按保障性住房建成面积比例给予减免土地出让金、行政事业性收费和城市基础设施配套费等，或者对于配建低收入住宅的项目提供容积率奖励、贷款利率优惠和税收减免等措施，以提高开发商的盈利空间，激发开发商建设保障性住房的积极性，促进保障性住房与区位条件较好商品房的混居。

第十二条  分镇（街道）布局

    （一）桂城街道

规划期内，桂城街道计划每年发放租赁补贴130户，筹集公共租赁住房300套，完成棚户区改造300户。

表3-1 “十三五”时期桂城街道住房保障年度计划

单位：套、户

    （二）九江镇

规划期内，九江镇计划每年发放租赁补贴25户，筹集公共租赁住房50套，计划完成棚户区改造40户。

表3-2 “十三五”时期九江镇住房保障年度计划

单位：套、户

    （三）西樵镇

规划期内，西樵镇计划每年发放租赁补贴10户，筹集公共租赁住房50套，计划完成棚户区改造161户。

表3-3 “十三五”时期西樵镇住房保障年度计划

单位：套、户

    （四）丹灶镇

规划期内，丹灶镇计划每年发放租赁补贴10户，没有公共租赁住房及棚户区改造计划。

表3-4 “十三五”时期丹灶镇住房保障年度计划

单位：套、户

    （五）狮山镇

规划期内，狮山镇计划每年发放租赁补贴30户，筹集公共租赁住房2300套，计划完成棚户区改造340户。

表3-5 “十三五”时期狮山镇住房保障年度计划

单位：套、户

    （六）大沥镇

    规划期内，大沥镇计划每年发放租赁补贴30户，筹集公共租赁住房100套，计划完成棚户区改造84户。

表3-6 “十三五”时期大沥镇住房保障年度计划

单位：套、户

    （七）里水镇

规划期内，里水镇计划每年发放租赁补贴15户，筹集公共租赁住房100套，无棚户区改造计划。

表3-7 “十三五”时期里水镇住房保障年度计划

单位：套、户

第四章  土地供应计划

    第十三条  总体计划

根据国家公布的保障性住房建设标准：“保障性住房以公共租赁住房为主体。新建的成套住房单套建筑面积控制在60平方米以内，以单套建筑面积40平方米左右为主。”在本规划中，参考各镇街政府提供的意见，保障性住房套型建筑面积按50平方米计算，则公共租赁住房总建筑面积为14.50万平方米，棚户区改造总建筑面积为4.63万平方米，共计19.13万平方米。

按照《佛山市城市规划管理技术规定》中对各建筑类型容积率的规定，参考国家针对公共租赁住房的相关政策，规划期内保障性住房建设用地的容积率按2.5计算。则预测公共租赁住房建设用地面积5.80公顷，棚户区改造建设用地面积1.85公顷，共计7.65公顷。

    第十四条  年度计划

2016—2020年南海区筹集保障性住房所需建设用地年度计划如下：

2016年，公共租赁住房建设用地4.40公顷，棚户区改造建设用地1.05公顷，共计5.45公顷。

2017年，公共租赁住房建设用地0.80公顷，棚户区改造建设用地0.80公顷，共计1.60公顷。

2018年，公共租赁住房建设用地0.20公顷，棚户区改造建设用地0公顷，共计0.20公顷。

2019年，公共租赁住房建设用地0.20公顷，棚户区改造建设用地0公顷，共计0.20公顷。

2020年，公共租赁住房建设用地0.20公顷，棚户区改造建设用地0公顷，共计0.20公顷。

    第十五条  空间布局

桂城街道公共租赁住房建设用地0.60公顷，棚户区改造建设用地0.60公顷，共计1.2公顷。

九江镇公共租赁住房建设用地0.10公顷，棚户区改造建设用地0.08公顷，共计0.18公顷。

西樵镇公共租赁住房建设用地0.10公顷，棚户区改造建设用地0.32公顷，共计0.42公顷。

丹灶镇公共租赁住房建设用地0.00公顷，棚户区改造建设用地0.00公顷，共计0公顷。

狮山镇公共租赁住房建设用地4.60公顷，棚户区改造建设用地0.68公顷，共计5.28公顷。

大沥镇公共租赁住房建设用地0.20公顷，棚户区改造建设用地0.17公顷，共计0.37公顷。

里水镇公共租赁住房建设用地0.20公顷，棚户区改造建设用地0.00公顷，共计0.20公顷。

第五章  主要配套措施

    第十六条  资金筹措

积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。从国际经验来看，充分利用可行的金融工具和创新，积极调动市场优势资源，将单一的政府直接主导型融资方式转化为政府引导下的商业化运作模式对保障性住房建设尤为重要。政府可以先拿出部分规划中保障性住房用地进行试点，联合具备优秀行业资源与资质的相关企业或机构（如大型房地产开发企业、信托公司、社会保险基金、大型投资机构等），共同设立REITs基金，并以其为主体，发起一个专门的保障性公租房的房地产投资信托计划，通过定向募集的方式优先引入大型投资机构及社保基金等社会资金，辅以一定比例的社会公开募资，并以保障性住房财政专项资金为保障，进行保障性公租住房的开发建设；利用政策性土地供给和专项建安、转让等税费优惠政策优势降低成本，并以租期稳定、租户庞大的的房屋租金为收入，对投资者进行长期回报。

    第十七条  货币补贴

通过国际比较可以发现，大部分国家的保障性住房政策，都经历了从“砖头补贴”向“人头补贴”的转变。坚持“政府主导、市场配置资源”的原则，积极拓宽公租房保障渠道，全面启动长期租赁社会房源实施公租房保障。

经住房保障管理部门审批确认的公租房保障家庭，自主选择合适的住房后，由住房保障管理部门委托其代理与出租住房产权人签订租赁协议，住房保障管理部门再将租赁的社会房源实物配租给该保障对象家庭，并实行公租房租金补贴。保障对象在交纳与产权人约定的市场租金后，按规定享受租赁租金补贴。

租赁社会房源实施公租房保障工作的关键在配租管理。保障对象在取得《租赁社会房源实施公租房保障家庭资格确认书》后，要办理租赁社会住房租赁住房证明（租赁证），同时需要与住房保障管理部门签订一定年限的公共租赁住房配租合同；配租家庭在与住房保障管理部门签订公租房租赁合同后，按合同约定的方式支付租金；住房保障管理部门，按合同约定向保障家庭支付公共租赁住房租金补贴，同时保障对象需提供社区开具的租赁住房证明材料。在已签订的公租房合同期内，保障对象家庭收入及住房条件发生变化的，应当向原申请的区级住房保障管理部门报告，并按规定重新进行核定。租赁社会房源实行季度抽查核实制度。区、镇/街道住房保障管理部门，定期会同相关部门，通过入户或与房屋出租人核实等方式，对配租家庭的租赁状况进行抽查，同时向社会公开投诉举报电话。

    第十八条  准入分配

借鉴香港公屋的经验，加入对申请家庭总资产的限制以及对家庭收入上限的动态调整机制。住房管理部门除明确规定申请家庭不能拥有私人物业外，还应根据市场经济形势、物价水平、收入变化等制订家庭资产限额，要求申请家庭必须符合资产上限要求。该资产限额的标准也可纳入后期的追踪管理中，对于租住公租房一段时间之后资产总额超过限额规定的家庭，应当适当增加租金或退出公租房。建立信息共享稽核机制，整合数据库，实行各部门的相互联网，财政部门、税务部门、社保部门、工商部门、物价部门以及银行系统互联互通信息，进一步提高保障资格审核的准确性。

在配租过程方面，应对不同类型的申请家庭进行打分，确定量化标准，以便于比较和公开监督。可考虑根据实际情况适当增加“单亲家庭”、“受政府事业或灾害而动迁的家庭”等，进一步完善优先配租类别。然后将这些类别进一步细分，对这些细分类别赋予不同分值，并且将申请人年龄、家庭结构（如总人数、未成年人数、老年人数）、住房困难程度（如人均居住面积、房屋月租占收入的百分比）、轮候时间等，也进行分等级量化。通过计算每个家庭的优先配租分数来确定其配租顺序，信息透明公开，有助于群众进行自我评估以及对政府配租流程的监督。或者也可采取香港的办法，针对不同类别的申请家庭提出若干计划，进行多序列轮候。例如香港针对两名或以上愿意共同居住的60岁以上老年人的“共享颐年优先配屋计划”，这类申请能比一般家庭申请更早获得处理。

    第十九条  退出机制

采取奖惩并举的方法，以配套机制和利好措施鼓励主动退出公租房的家庭，以经济和法律手段打击滥用公共资源者。建立商品房和保障房信息的联动机制，建立商品房与租赁性住房之间相互联系、互动和制衡的管理体系，对购买商品房的承租租赁房家庭形成“购房需退租，不退不办证，租金乘系数”的管理机制，确保租赁住房对中低收入家庭保障的方向不变。购买商品房的保障对象需及时申请退出优惠机制，否则政府应根据递延申请的时间期限缴纳罚款，强制其停止享受保障房优惠。逐步确立起社会信用制度，对于个人和家庭的行为进行评估，违反信用的应该记录于政府信用数据库，影响其以后享受政策优惠和社会服务的准入条件，真正将人民的诚信道德转化为有形的、可衡量的指标，协助保障房分配机制的健康发展，实现科学化、高效化的社会服务系统。另外，当承租家庭收入、资产等超过规定限额需要退租时，也可参照香港、韩国的办法，通过对主动退租户给予一定鼓励，如提供置业优惠贷款等方式，促进承租人主动退租。这样既可以减少因行政检察和查处而耗费的行政成本，也可以在一定程度上对这些刚刚退出公租房体系的家庭提供过渡性保护，避免其直接面临私人市场的冲击，导致家庭经济条件再度恶化。

    第二十条  土地供应

第一，完善土地储备制度。根据住房保障需求建立土地储备制度，保障用地供应并落实具体地块，保障性住房建设用地应当纳入年度土地供应计划，并优先重点保障。涉及新增建设用地的，应做好用地预审工作，要优先安排，单列指标，应保尽保。国土规划部门应当把储备土地和收回使用权的国有土地，优先安排用于保障性住房建设。政府投资建设和管理的保障性住房项目，其建设用地使用权以划拨方式供应；其他方式投资建设保障性住房建设用地使用权可采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用。第二，国土规划部门在编制城乡规划时，应当制定保障性住房用地供应的保障措施，并在规划上落实经政府批准的保障性住房项目或计划的用地，在符合城市控制性详细规划指标前提下，适当提高用地容积率；保障性住房建设项目须按国家、省、市相关技术规定的要求进行服务设施配套建设，可适当配建配套商业设施。

    第二十一条  建设管理

第一，落实规划保障。根据住房保障需求情况，定期编制公租房建设规划和年度建设计划，公租房项目的选址要体现“以人为本”的宗旨，充分考虑承租对象的交通、就业、就学、就医等基本需求，安排在交通便捷、周边公共设施配套较成熟、完善的区域。第二，创新建设模式。发挥市场机制在保障性住房建设运营中的作用，采取市场代建、BT、BOT等项目管理模式，引导和规范社会机构参与保障性住房建设和运营，促进保障性住房项目建设运营模式的多元化、专业化、市场化。第三，加强工程质量监管。加强工程质量、安全、进度、造价控制，探索运用标准化设计、工业化制造和机械化施工。提升保障性住房建设的产业化水平，打造优质精品工程和绿色生态社区。第四，规范保障性住房物业管理。公租房小区实行属地化管理，公租房小区应由属地社区居委会会同住建部门引入市场化的物业管理服务，产业园区和企业自建的职工公寓、宿舍由园区和企业自行管理。

第六章  规划实施保障

    第二十二条  加强组织领导

进一步发挥南海区住房保障工作领导小组在推进规划落实中的作用，加强全区住房保障工作的领导、组织和协调。建立联席会议制度，对项目建设和管理过程中遇到的问题进行督导、协调和解决。发改、建设、规划、国土、环保等部门开通绿色通道，实行集中审批，依法办理项目核准（备案）、环境评价、土地供应、规划审批、施工许可等手续，加快项目推进。

    第二十三条  强化监督考核

进一步完善监督考核和问责机制，建立以明晰责任分工、强化责任监督为目的的自上而下的监察追究体系。建立科学的住房保障评价考核体系，对镇（街道）和相关部门住房保障管理职责分工和各项任务落实情况实行年度目标考核和督查考核，建立约谈和考核问责机制，完善奖惩机制。定期向社会公布住房保障工作实施情况，接受社会监督。

第二十四条  明确部门分工

明确建设单位及主管部门的责任分工，理顺镇（街道）及区各相关部门的职责边界。区住房保障部门编制年度实施计划及任务分解方案，区政府与各责任单位签订责任状，明确部门责任，纳入年度考核，提高执行效率。建立以项目审批联动机制、重大项目审批制度和项目建设协调机制为基础的行政审批体系，削减审批环节，实施并联审批。加大审批部门前期介入力度，缩短审批周期，确保规划建设进度目标如期完成。

第二十五条  提升管理水平

第一，完善住房保障统计和调查制度，夯实住房保障工作基础。采取抽样调查等多种方式，定期开展保障性住房需求调查和现状调研，定期评估保障性住房现有状况及需求情况，为住房保障工作提供决策支持。第二，逐步实现信息化管理，形成住房保障长效管理机制。加快推进信息化建设，建立保障性住房***分析平台和城市家庭住房保障信息系统，实现保障性住房规划、建设、申请、审核、轮候、分配、退出、物业管理等相关内容的互联互通和信息化管理。加强动态监测，提高管理效率，实现住房保障管理的规范化、系统化、标准化、精细化。

第二十六条  完善公众参与

第一，凝聚共识，完善制度。在建立完善基本住房制度、保障性住房建设及分配管理等工作中，充分依靠、发挥人大代表、政协委员、新闻媒体和公众的社会监督作用，建立以政府为主导、专家领衔、社会参与的保障性住房建设技术支撑政策体系，共同促进住房保障事业健康持续发展。第二，加强住房保障政策和实施成果的宣传。加大新闻媒体宣传力度，引导正确的舆论导向，创造良好舆论环境，倡导科学合理的住房消费理念，稳定社会预期。

第七章  附则

    第二十七条  实施

    本规划自公布之日起实施。

第二十八条  解释权

本规划由佛山市南海区国土城建和水务局负责解释。

    ***：1．“十二五”期间南海区保障性住房房源一览表

          2．“十三五”期间南海区各镇/街道住房保障计划（单

             位：户、套）

          3．“十三五”期间南海区保障性住房建筑面积（单位：

             平方米）

          4．“十三五”期间南海区住房保障建设用地供应计划

            （单位：公顷）

          5．“十三五”期间南海区住房保障年度计划