珠海市人民政府关于印发珠海市加强科技企业孵化器用地管理意见（试行）的通知珠府〔2019〕41号

　　ZFGS-2019-07   

　　珠府〔2019〕41号

横琴新区管委会，各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：

　　现将《珠海市加强科技企业孵化器用地管理的意见（试行）》印发给你们，请认真贯彻实施。实施过程中遇到问题，请径向市自然资源局反映。

  　珠海市人民政府

　　2019年7月4日

　　珠海市加强科技企业孵化器用地管理的意见（试行）

　　为优化自主创新环境，加快实施孵化器倍增计划，促进珠海市科技企业孵化器规范健康发展，根据《科技部关于印发

　　一、适用范围

　　本意见所称的孵化器用地是指以科技创业企业为主要服务对象，通过提供办公空间和孵化服务，提升企业的存活率和成长率的各类科技创业服务载体用地。用地类别为《珠海市城市规划技术标准与准则》关于新型产业用地内容中的“孵化”。加速器用地可参照本意见执行。其他类型的新型产业用地以及本意见施行前已供应的孵化器用地不适用于本意见。

　　二、孵化器认定

　　市科技主管部门负责孵化器的指导、认定、管理和服务等工作。各区政府（管委会）负责制订本辖区科技企业孵化器认定和管理办法，并负责辖区孵化器认定、管理和服务等工作。

　　三、用地原则

　　孵化器用地应当遵循节约集约利用、合理配置资源的原则。

　　新建孵化器用地应纳入年度土地供应计划，且应当符合城乡规划和土地利用总体规划。在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划前提下，优先安排一定比例的全市计划用地指标作为孵化器建设用地。

　　四、开发建设要求

　　（一）申请主体为依法成立的法人单位。

　　（二）企业参与新建孵化器用地的竞买，由区政府（管委会）根据有关规定开展企业开发及运营孵化器项目的资源及能力审查；企业申请利用我市工业用地控制线区域范围外的存量工业、仓储、物流用房改建、扩建、拆建改变用途用于孵化器项目的，需获得市自然资源部门及各区政府（管委会）批准改变用途并按孵化器用途办理用地手续后方可开展孵化器项目建设。

　　（三）为节约集约利用土地，新建孵化器用地面积可根据项目实际需求予以划定，用地容积率不得低于3.0；企业申请利用我市工业用地控制线区域范围外的存量工业、仓储、物流用房改建、扩建、拆建改变用途用于孵化器项目的，根据规划要求确定用地容积率。

　　（四）孵化器用地土地使用年限为40年。企业申请利用我市工业用地控制线区域范围外的存量工业、仓储、物流用房改建、扩建、拆建改变用途用于孵化器项目的，按照原建设用地剩余出让年限确定。

　　（五）项目用地开发建设的其他要求。 

　　五、用地出让

　　新建孵化器用地，综合考虑我市科技产业发展政策、供地政策和土地市场情况后按规定确定出让底价，以“招标、拍卖、挂牌”方式公开出让。

　　新建孵化器用地面积大于等于50000平方米且计容积率建筑面积大于等于200000平方米的，可考虑配置一定比例商务用地、配套型住宅用地，上述用地原则上应依据城乡规划用途划分为不同宗地单独供地。新建孵化器用地及商务用地存在需要整体规划建设、确实难以分割供应或分割宗地后不利于节约集约用地情况的，可按一宗地（单宗封闭红线）整体供地。配套型住宅用地必须单独进行宗地市场评估及单独供地。

　　各区政府（管委会）负责新建孵化器用地规模的确定工作，并负责按照国家产业政策和本辖区产业准入标准制定《项目监管协议》。《项目监管协议》必须明确项目投资强度等相关经济指标、项目运营标准及违约责任。

　　企业竞得新建孵化器用地，须在签订《成交确认书》之日起两个工作日内向辖区政府（管委会）提出签订《项目监管协议》的申请，并在与辖区政府（管委会）签订《项目监管协议》后与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。如企业未能在签订《成交确认书》之日起两个工作日内向辖区政府（管委会）提出签订《项目监管协议》申请的，则视为放弃竞得的建设用地使用权，企业所缴纳的竞买保证金不予退还，由交易机构上缴国库。

　　六、用地建设

　　孵化器用地用于孵化的计容积率建筑面积须大于等于用地总计容积率建筑面积的70%，用于为科技产业发展配套的各生活服务设施建筑面积可根据用地实际情况进行设定。

　　孵化器用地可根据项目实际需求配建新能源汽车充电桩、幼儿园、中小学、社区用房、文体场地、卫生等公共服务设施，配建设施建筑面积不计入项目计容积率建筑面积，由企业建成后无偿移交政府，产权归政府所有。孵化器用地应合理利用地下空间、建筑物架空层建设配套设施。

　　七、地价政策

　　新建孵化器用地按不小于新型产业用地市场评估价的50%设定出让起始价（底价）。

　　企业申请利用我市工业用地控制线区域范围外的存量工业、仓储、物流用房改建、扩建、拆建改变用途用于孵化器项目的，按用地剩余年限孵化器用途的市场评估价扣减用地剩余年限原用途的市场评估价的差额计收土地价款（差额为负数时，不退还原缴纳的土地价款）。容积率小于等于1时，按用地面积计收土地价款；容积率大于1时，按计容积率建筑面积计收土地价款。允许以协议方式办理用地手续及签订《项目监管协议》。

　　孵化器用地配建的新能源汽车充电桩、幼儿园、中小学、社区用房、文体场地、卫生等公共服务设施及利用地下空间、建筑物架空层建设的配套设施不计收土地价款。

　　八、转让规定

　　为鼓励集中成片开发，孵化器用地面积大于等于30000平方米的，在不改变科技企业孵化器用途的前提下，允许小于等于孵化总建筑面积50%的建筑物，按幢、层、间等有固定界限的基本单元进行分割转让，分割基本单元套内建筑面积须大于等于300平方米；配套生活服务设施建筑物小于等于用地总计容积率建筑面积15%以内的部分不得分割转让（移交政府的公共服务设施除外），允许配套生活服务设施建筑物大于用地总计容积率建筑面积15%的部分，按幢、层、间等有固定界限的基本单元进行分割转让。孵化器用地面积小于30000平方米的，不允许分割转让用地所有建筑物（移交政府的公共服务设施除外）。允许配套型住宅用地小于等于总计容积率建筑面积50%的住宅建筑物，按幢、层、间等有固定界限的基本单元进行分割转让，其余住宅建筑物不得分割（移交政府的公共服务设施除外）。基本单元是指依据《不动产登记暂行条例》《房屋登记办法》规定，有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。固定界限可参照市自然资源部门核发的规划核准文件（建设工程规划许可证及建设工程设计方案、图纸、图册等）。

　　可分割转让的孵化建筑物的受让对象（含多次转让）必须为符合国家、省、市相关文件规定从事科技创新的科技企业，不得转让给个人和非从事科技创新的科技企业；可分割转让的生活服务设施建筑物、配套型住宅建筑物的受让对象（含多次转让）必须为已经入驻孵化器项目从事科技创新的科技企业。具体由各区政府（管委会）负责对上述建筑物的受让对象进行审核。

　　项目企业将可分割转让的孵化、生活服务设施、配套型住宅建筑物转让给符合上述条件的科技企业为首次转让。科技企业对可分割转让的孵化、生活服务设施、配套型住宅建筑物进行二次转让的，由转让方向辖区政府（管委会）提出申请，并优先由项目企业或者政府委托的用房管理主体按原转让价格（包括转让方受让该建筑物时已缴纳的相关税费）进行回购。科技企业在孵期间无法实现预定目标而退出孵化器项目的，其名下的孵化、生活服务设施、配套型住宅建筑物必须由项目企业或者政府委托的用房管理主体按原转让价格（包括转让方受让该建筑物时已缴纳的相关税费）进行回购。项目企业或者政府委托的用房管理主体放弃回购的孵化、生活服务设施、配套型住宅建筑物方可进行二次转让。同时，转让方应将一定比例的增值收益上缴辖区政府（管委会）指定的部门，具体如下：（一）完成转让登记未届满 3 年（含）的，增值收益按 100%的比例上缴；（二）完成转让登记届满 3 年未满 5 年（含）的，增值收益按 50%的比例上缴；（三）完成转让登记届满 5 年的，增值收益按 20%的比例上缴。增值收益指孵化、生活服务设施、配套型住宅建筑物二次转让的交易价格扣减原销售价格及转让方受让该建筑物时已缴纳的相关税费后的差额。项目建筑物二次转让后再发生转让行为的，转让方均须按照上述标准缴纳增值收益。

　　企业通过各区政府（管委会）对《项目监管协议》约定事项的履约认定并符合条件的，方可办理分割转让孵化、生活服务设施建筑物的建设用地使用权及房屋所有权登记，颁发不动产权证书。其余建筑物在项目竣工验收后，可申请办理建设用地使用权及房屋所有权登记，颁发不动产权证书。

　　孵化器用地配套建设的地下停车场为项目服务设施，与项目地上建筑物为一个整体，可单独办理产权登记，不得单独转让。

　　企业转让建设用地使用权或因人民法院强制执行而拍卖的，受让企业应当履行《项目监管协议》相关约定。

　　九、用地监管

　　依法取得的孵化器用地改变土地用途的，由政府依法收回用地及地上建筑物。禁止我市工业用地控制线区域范围内的工业、仓储、物流用地改变土地用途用于孵化器项目建设。

　　市自然资源部门及各区政府（管委会）应强化《国有建设用地使用权出让合同》履约监管和处置，完善项目用地开竣工提醒制度。设立开竣工时限台账，提前两个月函告督促用地单位开竣工，加大土地利用巡查力度，做到事前积极预防，事中及时处置，事后严肃追责。同时，切实加大闲置土地处置工作力度，严格落实我市闲置土地处置的有关规定。

　　企业在项目建设竣工期满三年内须获得各区政府（管委会）或者市级及以上科技主管部门的科技企业孵化器认定或备案，否则将按土地总价款的10%计收违约金；对三年内无法通过认定的企业，在缴纳相应违约金后再给予两年宽限期，如果宽限期满仍无法通过科技企业孵化器认定的，将按用地受让时商务用途的市场评估价扣减企业已缴纳土地价款的差额计收违约金，在缴纳相应违约金后项目用地孵化器用途不变，上述内容应在《项目监管协议》中明确约定。

　　各区政府（管委会）负责对《项目监管协议》约定的有关事项进行监管，按照《项目监管协议》明确的考核环节对企业履约情况进行检查核实，并将有关情况报市科技主管部门备案。对逾期未能通过《项目监管协议》履约认定的项目企业，应采取计收违约金、停止办理项目剩余孵化建筑物的转让和不动产权证书手续等措施。

　　市自然资源部门、市住房和城乡建设部门、各区政府（管委会）在各自职责范围内做好有关孵化器用地的规划、土地出让、建设审批、登记等工作。

　　十、其他事项

　　通过城市更新方式建设的孵化器项目，按照我市城市更新有关规定办理手续，本意见内容与我市城市更新有关规定不一致的，以我市城市更新有关规定为准。

　　十一、信息公开

　　各区政府（管委会）应制定本辖区孵化器用地项目操作指引，并建立孵化器用地信息公开机制，定期向社会发布，实现信息透明，资源共享。

　　十二、解释部门

　　本《意见》由市自然资源部门负责解释。

　　十三、施行时间

　　本《意见》自2019年8月1日起施行，有效期三年。