广州市城市更新13政策主要亮点解读

经总结我市“三旧”改造经验，结合国家棚户区改造政策及省“三旧”改造最新政策精神，以政府主导、市场运作、利益共享为原则，强调历史文化保护、产业转型升级和人居环境改善，广州市出台了《广州市城市更新办法》和三个配套文件《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》及《广州市旧城镇更新实施办法》（简称“1＋3”政策），于2016年1月1日起施行。其中《广州市城市更新办法》属于政府规章，旧村、旧厂、旧城更新实施办法以政府规范性文件发文。

一、城市更新“1＋3”政策的主要创新点

一是更加注重保障公共利益，实现多方共赢。将社会公共利益放在第一位，要求城市更新项目应当注重长期效益和可持续发展，完善各利益主体土地增值收益共享机制，妥善处理各方主体责权利关系，保障城市可持续发展。

二是加强基础数据调查，优化工作流程。建立了政府主导进行的基础数据调查制度和共享机制。规范工作流程，强化实施监管。

三是强化公众参与，实现规范操作。通过城市更新中的公示、征求利害关系人意见、组织专家论证，引入公众咨询委员会和村民理事会制度等多种形式，充分保障权利人的知情权、参与权。

四是坚持政府主导，强化市场运作。根据项目类型选择合理的推进模式，并明确政府相应的定位和管理深度。

五是明确部门分工，实现管理下沉。市级层面主要负责开展政策研究制定、统筹城市更新中长期规划与年度计划编制，以及城市更新片区策划、项目实施方案的审议和批复与实施监督，区级层面主要负责基础数据调查、方案编制、项目实施工作。

二、城市更新“1＋3”政策的主要亮点

一是将旧村项目实施方案表决人范围适当扩宽，纳入世居祖屋权属人。

二是明确各区可按照“一村（社）一策”的原则，根据实际情况以“栋”或“户”为基数核算住宅复建安置量。

三是增加了住宅复建总量以不超过总量的上浮比例，即不超过总量的10％。

四是明确引入合作企业的相关问题，明确在市公共资源交易中心以“招拍挂”的方式确定合作企业，并将合作企业招标时间延长至6个月。

五是加强旧村改造引入合作企业在新旧政策上的衔接。对于在本政策公开征求意见前（即2015年8月18日前），已经按穗旧改办〔2011〕51号文《关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知》的要求，引入合作企业并报经区政府批准的项目，经市城市更新部门审核并经城市更新工作领导小组审定后，承认引入企业的有效性，不再适用《旧村》第二十五条中引入合作企业的有关规定。

六是在《旧厂办法》收储补偿中，明确花都区、从化区、增城区的用地规划容积率（毛容积率）在2．0以内的，补偿比例为50％，其余各区用地规划容积率（毛容积率）在2．0以内的，补偿比例为40％。

七是在《旧厂办法》中明确已完善历史用地手续的集体旧厂房可按照容积率1．8（毛）计算权益建筑面积。

八是提出微改造的有关内容，将微改造作为城市更新的重要改造方式。

九是进一步明确以产业发展为导向实施更新改造的有关内容。