城市更新提升东莞颜值与价值

由废弃的宿舍区改造成的灵狮小镇，近30家深圳企业落户。

东莞阳光网1月9日讯　 2018年5月，石碣镇启动了挂影洲产城融合综合体项目、石碣旧村改造项目、光明路商圈升级项目、水南银河路连片改造区、水南唐洪文化旅游示范片区等重大项目,同步启动八个“工改工”连片改造项目，占地共计8570余亩。当前，石碣镇的开发强度接近70%，迫切需要通过产业更新和“三旧”改造，为产业发展提供增量空间。

石碣镇的现状与探索是东莞的缩影。2018年，东莞全面改革城市更新政策，出台系列加快“三旧”改造特别是“工改工”的配套政策，组建城市更新基金，全年完成“三旧”改造5000多亩。土地开发逼近“底线”的东莞，正通过深化改革掀开存量土地开发的崭新篇章。

强化政府主导与民间参与

在广深高速南城石鼓出入口，一片上世纪90年代建设的老厂房已经悄然改变。这里将通过城市更新的方式，盘活28万平方米的闲置厂房，建设一座集智能制造、新一代信息技术等六大产业集群的产城社区——亚创智慧新城。

亚创智慧新城是广深港澳科技创新走廊省级节点项目。东莞正迎来粤港澳大湾区、广深港澳科技创新走廊建设的双重机遇，产业升级、城市提质都需要更广阔的发展空间。但目前，东莞土地开发强度已逼近五成，如何解决土地瓶颈的痛点，城市更新成了东莞拓展发展空间的主要抓手。

东莞已进入存量土地开发新时代。2018年《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》《东莞市城市更新实施办法》等一系列政策出台，东莞全面部署深化体制改革，全面推进城市更新、提升城市品质。东莞提出，力争未来三年实现城市更新3万亩的目标。

在城市更新中，东莞既强化政府的主导作用，也激活民间力量，打好“政府主导”“市场参与”“整体统筹”“多元开发”的城市更新组合拳。一方面不断加强政府在城市更新各环节、全方位的统筹主导地位，并明确更新单元内公共设施的规划要求，把准把好城市更新的“方向盘”。另一方面，鼓励企业通过单一主体挂牌招商、土地权利人自改等多种方式参与城市更新，推动连片改造和产业升级，并鼓励企业在城市更新前期研究阶段深度参与项目规划设计，以实现企业通过市场竞争最大限度参与城市更新。同时，东莞市还将大胆引入新型金融工具、吸纳社会资金、实施股权混改，大力引导社会资金向连片改造集中。

城市更新向工业用地倾斜

东莞以制造业立市，全市工业企业数量超过15万家。制造业根系发达，这是东莞向创新型一线城市挺进的资本。在城市更新中，东莞进一步提出构建以实体经济为优先，全方位拓展转型升级空间的产业扶持体系，坚持产业优先、实体为主战略，结合广深港澳科技创新走廊重要节点建设，围绕新业态新形态的发展需要，大力推进产业升级、产城融合。

在“工改工”方面，东莞出台了一连串优惠政策。包括在原有最高额1400万元补助等基础上，“工改工”项目计提的轨道交通专项资金，市财政全额补助给改造主体；75亩以上的“工改工”项目竣工验收后五年内，入驻企业形成的税收市留成部分，全额补助给改造主体；连片“工改工”项目实行生活配套跨宗地集中设置、整体核算；“工改M0”土地使用最高年限放宽到50年，支持M0用地与其他类型用地混合利用等。

其中，去年9月印发的《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》，是国内第一份针对新型产业用地(M0)的管理办法。东莞将在广深港澳科技创新走廊（东莞段）重点区域、临深片区、城市更新单元、市镇联合重点招商地区等区域，试行新型产业用地（M0）政策。

此前东莞工业用地容积率较低，普遍在2.5左右，而现在新型产业用地可以提高到3.0以上、5.0以下。通过这一改革，创新型企业可以更低的成本享受品质更高、舒适宜人的创新创业空间。此外，M0用地作为全市“工改工”、连片“三旧”改造的政策推进器，对“工改M0”实行政策倾斜，支持旧工业园活化更新，引导传统制造业转型升级。

通过城市更新，东莞正在提升城市“颜值”，更力争实现“价值担当”。

■未来谋划

未来3年划定3万亩　共100个城市更新单元

当前，东莞实体经济发展和城市品质提升的重要制约在于土地空间承载力不足，新增空间开发和存量空间升级都亟待提速。此次全会提出，要坚持用好增量和盘活存量两手抓，坚持节约集约原则，推动新增用地向都市核心区和重点发展区域倾斜，突出向城市更新要空间，切实提高空间承载能力和产出效益。

具体来说，东莞将以重大平台开发打造高品质新空间、以城市更新提升空间承载力、加快推进TOD综合开发建设、大力推动土地统筹整备取得突破进展。

其中，重大平台是关系东莞未来长远发展的重要载体，东莞将充分发挥松山湖创新资源集聚的优势，提升带动周边镇发展能力，着力打造适宜高端人才工作生活的综合环境，提升新型研发机构和孵化器的质量和内涵，进一步提升创新能力、优化产业结构，切实将松山湖高新区打造成引领东莞发展的创新高地。要大力推动中子科学城建设，以科学规划为引领、以空间整理为重点、以项目落地为抓手，全力推进松山湖材料实验室、南方光源等重点项目建设，联合深圳光明科学城、港深落马洲河套地区申请共建综合性国家科学中心，集聚一批高端科研人才，布局一批大科学装置关联前沿产业，加快形成建设规模和集聚效应，建设大湾区创新高地，要以高水平规划引领滨海湾新区建设，加快推进土地整备开发和重要基础设施建设，推动一批重点项目落地，大力引进香港生产性服务业和高端服务业，努力把滨海湾新区建设成东莞新一轮对外开放的重要窗口。要进一步理顺水乡新城片区统筹发展机制，优化中心、支点、节点的规划布局，加快东莞西站启动区和麻涌站启动区统筹开发，努力建设高质量统筹发展示范区。

东莞城市更新潜力巨大，全会提出，今后三年全市将划定总面积3万亩的100个更新单元。通过简化审批程序、推进连片改造、完善收益分配等方式，尽快将改造潜力转化为看得见的改造成果。要完善配套政策，大力支持“工改工”和连片改造，鼓励广深港澳科技创新走廊东莞段节点地区开展“工改M0”，用三年时间打造一批标志性的更新片区和项目。要通过试行单一主体挂牌招商等模式，建立公平透明的城市更新公开市场。鼓励相关市属国有企业加大“工改工”参与力度，强化对产业空间的引导，打造更多“产业社区”。

适应城市从沿公路发展向沿轨道发展的趋势，东莞还将提高TOD综合开发效益，重点推进东莞火车站、虎门高铁站、东莞汽车总站等TOD综合开发，科学谋划和有序推进地铁1号线、2号线相关站点的TOD综合开发，加快TID项目建设，打造一批地铁上盖综合体。

东莞将强化“经营城市”的理念，坚持市主导、市镇联合收储、市镇村共享收益的原则，以统筹整备TOD站点周边区域土地、临深片区土地为试点，加快探索建立土地利用市镇村利益共享平衡机制和市属国有企业土地整理机制，提升土地统筹、收储和整备水平。

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