2007年专项检查明确或强调的税收政策

一、 企业所得税

(一)、关于未完工开发产品的税务处理问题
1、预售收入如何并入应纳税所得额(会计上记入“预收账款”)
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
2、预计计税毛利率的确定
①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
②开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15％。
③开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
④经济适用房项目其预售收入的计税毛利率不得低于3％。
注：经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号---省政府（湘政办发[2005]23号）---住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3％。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

(二)、关于完工开发产品的税务处理问题
1、完工开发产品的税务认定条件
符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：
①竣工证明已报房地产职能管理部门备案的开发产品（成本对象）；
②已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
③已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。初始产权登记--指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。“城市房屋权属登记管理办法”(1997年建设部令第57号)第十六条新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的３个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
2、开发产品完工后，预售收入转为实际销售收入，应纳税所得额的调整。
开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。(我认为：预售收入转为实际销售收入时，原先预计的毛利扣除期间费用、税金后计入当期的预计利润，在本期计算应纳税所得额时作扣减。)
3、开发产品销售收入的范围
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具***的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具***的，可作为代收代缴款项进行管理。
4、开发产品销售收入的确认时间和确认金额
开发产品销售收入应按以下规定确认：
①采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
②采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
③采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

(三)关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
1、哪些行为应视同销售
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。注：“转作固定资产”---指开发后再转作固定资产，报建时就认定为自用的，不视同销售。
2、确认收入（或利润）的方法和顺序
方法和顺序为：
①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％,具体比例由主管税务机关确定。

(四)、关于开发产品成本、费用的扣除问题
开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
A、结算开发产品的计税成本、费用时应遵循的几项规定：
1、开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。
其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
2、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。如：年末12月20日至31日的利息计提。
3、计入开发产品成本的费用，除税收另有规定外，必须是真实发生的、必须符合国家税收规定、必须取得合法有效的票据。
B、具体项目税前扣除的一些规定：
1、已销开发产品的计税成本。
当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本 按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
2、开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：
①属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
②属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
3、应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。
4、维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。
5、共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
6、配套设施的税务处理：
开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
①属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的， 可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
②属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
7、公益设施的税务处理：
开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：
①由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。
②由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
8、售房部（接待处）和样板房的税务处理
开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
9、银行保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
10、广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
①开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
②新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费(8％)、业务宣传费(0.5％)和业务招待费(5％或3％)，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。---2006年1月1日起执行，以前按原规定。
11、利息。开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
12、土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
13、成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
14、折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

(五)核定征收情况
1、核定征收的情形：
开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理。
A、《征管法》第三十五条：：纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：①依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；②依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；③擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；④虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；⑤发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；⑥纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
B、国家税务总局《核定征收企业所得税暂行办法》---国税发[2000]38号第二条规定，纳税人具有下列情形之一的，应采取核定征收方式征收企业所得税：①依照税收法律法规规定可以不设账簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置账簿的；②只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的；③只能准确核算成本费用支出，或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的；④收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料，难以查实的；⑤账目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关账簿、凭证及有关纳税资料的；⑥发生纳税义务，未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的。
2、应税所得率的核定
国税发[2000]38号的规定：房地产开发业、建筑业的应税所得率为10％---20％。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》---国税发[2006]31号规定：①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％；②开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15％；③开发项目位于其他地区的，不得低于10％；④经济适用房不得低于3％。上述应税所得率自2006年1月1日起执行，采用核定征收办法核定以前年度应纳税所得额时，可参照上述规定的应税所得率核定以前年度的应纳税所得额，并计征企业所得税。

三、土地使用税
1、征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
2、企业范围内荒山、林地、湖泊等尚未利用的土地，凡企业申报暂免征收城镇土地使用税的，应符合以下条件：
①应于申报免税15日前提出书面申请，说明理由；②向土地所在地的主管地税机关报送企业土地使用图，荒山、林地、湖泊等土地测绘资料(该测绘资料必须是有测绘资质的中介机构出具的证明资料)；③企业范围内暂免征收城镇土地使用税的荒山、林地、湖泊等尚未利用的土地，是指自然形态的荒山、林地、湖泊，不包括人工假山、绿化用地和养殖用湖泊。
3、房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。

四、印花税
1、对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
2、对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
上述规定自2006年11月27日起执行，2006年11月27日以前签订的合同是否贴花，按原规定执行。

五、***
房地产开发企业在支付的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等费用时，必须取得合法有效的***，未按规定取得***的：
1、根据湖南省地方税务局《企业所得税税基管理暂行办法》第四章第12项规定：非合法有效的凭证，在计算企业所得税时不得税前扣除。
2、由于未按规定取得***，导致对方单位未缴、少缴税款，根据《中华人民共和国***管理办法》第三十九条规定，处未缴、少缴税款一倍以下的罚款。