人民日报房价下降不可逆调控应当更精细

11月份70大中城市65城房价环比下降或持平，但同比下降仅有4城  

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　　根据国家统计局最新数据显示，11月全国70个大中城市房价继续回落，又有15个城市加入了环比价格下降的行列，同比价格下降的城市也有所增加。  

　　但是，同比下降城市仅有4个。长沙、广州、桂林、洛阳、乌鲁木齐等5城市同比上涨仍超过5%，是70城市中涨幅最高的。在过去的7个月里，这5个城市房价的同比上涨均超过5%。  

　　本报记者走访五地，分别进行探访。  

　　涨幅缩小，上涨势头减弱  

　　虽然同比依然上涨，然而涨势放缓、涨幅回落、价格松动在各地都有不同程度的表现。这在近半年来同比涨幅最高的5市——长沙、广州、桂林、洛阳、乌鲁木齐也有所反映。  

　　根据国家统计局日前发布的11月份国内70个大中城市住宅销售价格指数，同比涨幅超过5%的城市有5个，分别是长沙6.0%、广州6.0%、乌鲁木齐5.5%、桂林5.4%、洛阳5.0%。其中，从10月份开始起，广州房价环比出现下降。11月份，除广州外，长沙和桂林也加入环比下降的行列。乌鲁木齐和洛阳两地环比停涨。  

　　广州市国土房管局表示，9—11月，广州市辖十区新建商品住宅网上签约均价环比分别下降2.4%、0.7%和3.0%。结合其它一些积极迹象，可以表明2011年广州市房地产市场调控政策实施以来，市场已经出现积极变化。一方面，投资性需求得到抑制，市场成交量减少；另一方面，房价过快上涨势头已得到有效遏制。  

　　国家统计局公布的数据显示，11月份长沙新建住宅价格环比下降0.3%。“实际目前长沙纯住宅价格已经下跌了15%—20%，价格已回到2009年的水平。”湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高认为。  

　　洛阳市房管部门销售商品房合同备案数据显示，1—11月份洛阳新建商品住房销售均价为4361元/㎡。其中，10月份新建商品房销售价格4149元/㎡，环比下降0.2%；11月份新建商品住房销售价格4034元/㎡，环比下降0.1%。  

　　涨幅连续7个月居国内房价涨幅榜前三甲的乌鲁木齐，进入11月份以来新建住宅价格指数和新建商品住宅价格指数相比10月份的涨幅均为0，这是今年内乌鲁木齐市房价环比首次停止上涨。  

　　桂林市区商品房成交面积大幅下降，今年1—11月成交面积约为57.43万平方米，仅为去年全年成交总量的49.8%。  

　　总体说来，这些同比涨幅持续走高的城市，涨幅逐渐缩小，上涨势头正在减弱。  

原因复杂，补涨因素不可忽视  

　　由于各地情况不同、房价基数不同，因而同比涨幅持续走高的原因也有所不同。归纳起来，大致可分为五个方面：  

　　一是地价驱动房价。如一些一线城市，中心城区可供开发的土地有限，导致市区地价居高不下，均价也随之受到影响，降幅缓慢。  

　　二是补涨。一家房地产公司营销经理王先生告诉记者，之所以长沙房价仍然保持着同比增长的态势，主要是因为长沙在全国省会城市中价格一直处于较低的水平，也就是说“房价基数低，起点低”。  

　　和长沙的情况相仿，一些二线城市房地产市场起步较晚。前几年，全国各地特别是沿海城市的楼价飙升之时，这些城市楼价有点后知后觉，一定程度上成了“价值洼地”。近些年，外地的“疯狂楼价效应”才逐步到来，所以“补涨”。  

　　三是在通货膨胀的大背景下，楼价难以独善其身。采访中，广州、长沙、洛阳、桂林、乌鲁木齐五地均有人表示，除土地价格上涨外，房地产业其他方面的成本也在不断上涨，钢材(4181,8.00,0.19%)、水泥等建材价格的上涨，劳动力成本的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手。成本增加，房屋售价无疑会跟着增加。  

　　四是住房产品结构升级拉高均价。王义高认为，“目前大家看到的均价只是表象，事实上现在长沙房价已经出现了分水岭，高档楼盘和低价楼盘的价格差距在拉大，正因为万达这类高档楼盘的加入，所以才支撑了长沙住宅的均价，出现同比增长的情况。”在采访中，记者发现，随着一些大型知名房地产企业的进驻和商品房住宅品质的提高，造成一些二线城市不同程度的同比上涨。  

　　五是供求关系决定上涨。长沙、乌鲁木齐、桂林、洛阳四地相关部门均表示，这些地方的刚性需求较大。其中，一些城市表示，新增的刚性需求部分是伴随城镇化速度加快产生的。还有一些城市，如长沙，年轻人首次置业占购房者的比例一直保持较高水平，这也导致了同比增长。  

　　也有城市认为同比涨幅较快和供应相对不足有关。桂林市房地产业协会会长申应林认为，今年1—11月，桂林上市房源量不足去年六成。不是有房卖不掉，而是只有这么多房可卖，相对仍是卖方市场，且有足够的刚需支撑这个市场，所以呈现出“量跌价涨”的现象。  

　　调控仍有压力，仍需进一步对症下药  

　　对此，中国房地产协会副会长朱中一指出，相比而言环比指数更能反映房价涨跌。与房价的环比指数相比，同比指数变动受到的影响因素相对较多，例如成本上涨、供求关系变化都会对房价的同比上涨产生影响，而且也应该考虑到今年物价指数的整体涨幅。  

　　他分析说，近几个月，尤其是从10月份以来国内70个大中城市住宅销售价格看，环比下降的城市在不断增多，降幅在扩大，总的说来，结合其它一些积极迹象，可以表明2011年房地产市场正在出现积极变化。  

　　朱中一分析说，在调控政策不放松，购房者持续观望等态势下，房地产企业的利润会逐步趋向合理化，房价下降之势不可逆转。从开发商自身的生存和发展说，积极面对当前的现实状况，以价换量适应市场发展的走向，才是理智的选择。  

　　朱中一指出，和同比环比均有明显下降的城市相比，这些同比涨幅较高的城市在楼市调控上的压力较大，应该具体分析房价上涨的原因，各地应结合本地情况进一步出台新措施。  

　　为了加强楼市调控，缓解居住性需求，广州、长沙、洛阳、乌鲁木齐四地的住建部门都提出了要加大保障性住房建设力度。其中，今年乌鲁木齐市超额完成保障性住房建设任务，原计划建设保障性住房1.15万套，实际建设1.2765万套，比计划超额完成11%。  

　　广州、洛阳、乌鲁木齐都表示将加强房地产市场监管，整顿和规范房地产市场秩序；严格商品住房价格和销售监管，实行房地产开发企业年度预(销)售方案申报制度；坚决查处哄抬房价，捂盘惜售、发布虚假广告等扰乱市场秩序的违法、违规行为。  

　　朱中一表示，种种迹象表明，那些房价上涨过快、房价过高的城市，房价下跌已成必然趋势。下一步需密切关注市场变化，尤其要在坚持调控方向、巩固调控成果的基础上，抓紧建立中长期制度，促进房价的合理回归，推动房地产市场健康发展。  

　　(综合本报记者侯琳良、谢振华、胡仁巴、李刚、曲昌荣、丁汀报道)