龙华区城市更新局关于深圳市龙华区城市更新实施办法解读

　　《深圳市龙华区城市更新实施办法》（深龙华府规〔2017〕2号）已于2017年4月13日印发实施，现对该办法有关主要事项进行政策解读，具体如下：

　　一、起草背景及过程

　　（一）起草背景

　　为贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）及《深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实

　　（二）起草过程

　　2016年11月，我局启动《实施办法》起草工作，在借鉴兄弟区经验的基础上，充分考虑我区的实际情况，从建立组织架构、制定实施工作机制、明确部门职权、严格规范审批事项、加强实施监管等方面出发，经过反复研究修改，结合行政区的设立，在2017年1月16日形成《实施办法》（征求意见稿），并向区发展和改革局、经济促进局等部门及各街道办事处征求意见。

　　2017年1月22日，区分管领导组织召开会议专题讨论《实施办法》，我局按照专题会议精神，结合各单位反馈意见对《实施办法》进行了修改完善。2月13日，再次征求各单位意见并进行修改，2月19日，按程序征求了区法制办法律意见。

　　经整理，7个单位提出了31条反馈意见，其他单位未反馈或反馈无意见。2月28日，区分管领导再次召开会议进行专题研究，对相关部门意见沟通协调达成一致。

　　3月23日，《实施办法》经区政府一届四次常务会议审议原则通过，我局按区政府常务会议要求进行修改完善，并就修改内容征求了区经济促进局、财政局、住房和建设局意见，均反馈无意见，最终形成此次《实施办法（送审稿）》。

　　二、主要内容

　　《实施办法》分九个章节共44条，分别为总则，更新单元计划审批，土地、建筑物信息核查，更新单元规划审批，实施主体确认与建设用地审批，建设工程规划与施工许可，规划验收与竣工验收，项目监管，附则。主要内容包括：

　　（一）总则

　　1.明确了区城市更新领导架构

　　区城市更新领导小组是区城市更新的决策机构，负责制定城市更新政策，组织编制区城市更新专项规划，审议更新单元计划、更新单元规划、更新单元建设用地等事项。区领导小组办公室设在区城市更新局。

　　区领导小组由区委、区政府主要领导任双组长，城市更新分管领导任副组长，成员单位包括区法制办、发展和改革局、经济促进局、教育局、科技创新局、财政局(国有资产监督管理委员会)、环境保护和水务局、住房和建设局、文化体育局、卫生和计划生育局、城市管理局、规划土地监察局、城市更新局、政府投资工程项目前期工作办公室、深圳北站商务中心区规划建设指挥部办公室、轨道交通建设办公室、市规划国土委龙华管理局、市交通运输委龙华交通运输局及各街道办事处等。

　　2.明确了区城市更新局是区城市更新主管部门，其职责包括：

　　（1）负责更新单元计划审查、报批。

　　（2）负责更新单元规划审查、报批。

　　（3）负责城市更新项目的土地和建筑物信息核查及权属认定（含城市更新项目的历史用地处置及旧屋村认定）。

　　（4）负责城市更新项目实施主体确认。

　　（5）负责城市更新项目用地报批，建设用地规划许可证核发，城市更新项目地价核算，国有土地使用权出让合同签订，合同落实情况验收和监管，移交政府用地的入库。

　　（6）负责城市更新项目建设工程规划许可证核发，建设工程规划验收，以及其他相关的规划管理工作。

　　（7）负责与城市更新管理相关的其他未列举事项。

　　3.明确了区领导小组成员单位职责

　　区领导小组成员单位依职责对城市更新工作提出意见和建议，并根据《实施办法》履行城市更新相关管理职责，承办区领导小组交办的其他工作，详细列明区领导小组成员单位主要职责，其中：

　　（1）区经济促进局负责对涉及产业发展的更新单元出具产业审查意见，包括审查更新单元产业计划、产业专项规划及招商引资方案等，并对产业类型、产业方向提出意见；涉及新型产业用地的，由区经济促进局会同有关部门提出意见；履行相关产业监管职责。

　　（2）区住房和建设局负责核查申报更新单元范围内近5年城中村综合整治实施情况并提出意见；负责对更新单元配建人才住房、保障性住房、人才公寓以及其他纳入住房保障统计的用房提出意见；负责依法履行相关审批及监管职责。

　　（3）区财政局（国有资产监督管理委员会）负责对区属国企物业、集体资产参与城市更新是否按规定履行决策程序提出意见；负责更新单元范围内社区配套和公共服务用房的登记和管理。

　　（4）市规划国土委龙华管理局负责对更新单元涉及规划落实、土地管理等方面提出意见，负责核查申报更新单元非农建设用地使用情况并对涉及的非农建设用地调整事宜提出意见，负责核查申报更新单元地质灾害、闲置用地等情况并提出意见。

　　（5）各街道办事处负责对申报更新单元的必要性、更新单元范围划定的合理性及集体资产处置情况等提出意见；负责对社区股份合作公司集体资产参与城市更新决策程序进行指导和监督，履行相应的审查备案监管职责，负责对拆除范围内未完善手续的土地及建筑物进行权属核查并出具意见，对有关城市更新工作的投诉依职权进行调查和处理，维护城市更新工作秩序。

　　（6）其他区领导小组成员职责详见《实施办法》第四条。

　　4.明确了区城市更新局可以通过采用预选供应商的方式，引进专业机构和人员，设立技术咨询服务机构库和专家库，为区城市更新工作提供决策咨询、技术支持服务。

　　5.明确了更新单元容积率的确定依照《深圳市城市规划标准与准则》和《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》及配套文件规定执行。市城市更新主管部门对容积率有新的规定的，从其规定。

　　（二）更新单元计划审批

　　1.明确了计划申报主体资格，即应符合《办法》及《实施细则》等城市更新规定，对于涉及旧住宅区的更新单元，纯旧住宅区由辖区街道办作为申报主体，混合部分旧住宅区的，由申报单位与辖区街道办联合作为申报主体。

　　2.明确了申报计划及申报材料要求，相较于《深圳市城市更新办法》及其细则增加以下资料：

　　（1）为准确反映更新范围现状，要求提供“具有相应资质的测绘单位出具的地块及周边现状测绘报告”。

　　（2）为论证项目可实施性，要求提供“具有甲级规划设计资质的规划编制单位出具的地块周边市政及公共设施承载研究报告”。

　　（3）为保障产业发展，避免工改工项目走样，要求涉及产业发展的项目提供产业计划。

　　3.明确了更新计划审批程序

　　（1）区城市更新局5个工作日内对申报材料初审，初审合格的，在3个工作日内转区领导小组成员单位征求意见，各单位在5个工作日内书面反馈意见。

　　（2）征求意见的同时由申报主体同步开展不少于7个自然日的公示更新意愿公示，区城市更新局负责公示期间意见收集及对公众反馈的意见进行处理。

　　（3）征求意见及更新意愿公示处理结束后，区城市更新局在5个工作日内报区领导小组会议审议，区领导小组会议审议通过5个工作日内区城市更新局组织不少于10个自然日的草案公示。

　　（4）草案公示结束后，区城市更新局将公示意见及处理建议报区领导小组审批，审批通过的，区城市更新局在5个工作日内进行计划公告，并报市规划国土部门备案。

　　（三）土地、建筑物信息核查

　　1.明确了申报主体向区城市更新局申请土地、建筑物信息核查时应提交的相关材料，区城市更新局在10个工作日内完成核查。

　　2.明确了更新单元涉及非农建设用地调整、历史用地处置、旧屋村认定以及土地、建筑物信息核查及历史用地处置操作规程应依照或参照执行的相关文件依据。

　　（四）更新单元规划审批

　　1.明确了计划公告时没有明确申报主体的，由辖区街道办事处编制更新单元规划。

　　2.明确了申报更新单元规划的材料要求，同时参照罗湖、福田做法，将规划编制单位的资质要求限定为甲级，同时为了保障产业发展，要求涉及产业发展的更新单元，应提交产业专项规划（含招商引资方案）。

　　3.明确了更新单元规划审批程序

　　（1）区城市更新局5个工作日内进行初审，初审合格的，在3个工作日内转区领导小组成员征求意见，区领导小组成员5个工作日内书面反馈意见。

　　（2）区城市更新局审查后，出具修改意见并函复申报主体。申报主体完成规划草案修改后报区城市更新局审查，审查通过的，在5个工作日报区领导小组会议审议。

　　（3）区领导小组会议审议通过5个工作日内，由区城市更新局对规划草案进行不少于30个自然日的公示。

　　（4）规划草案公示结束后，更新单元规划符合法定图则强制性内容的，由区城市更新局将公示意见及处理建议报请区领导小组审批。

　　（5）更新单元规划对法定图则强制性内容作出调整的，由区城市更新局将公示意见及处理建议报请区领导小组审核，经审核同意后以区政府的名义提交市建环委审批。

　　（五）实施主体确认与用地手续审批

　　根据《决定》（市政府令第288号），市政府将建设用地审批权限下放至各区，考虑到实施主体确认主要是对是否形成单一权利主体进行核准，且实施主体确认是用地审批的其中一个条件，借鉴罗湖、福田等兄弟区的做法，按照《城市更新办法》及其细则的有关规定，《实施办法》将实施主体确认的权限落在区城市更新局，用地审批需按程序报区领导小组会议审批。具体内容如下：

　　1.明确了实施主体确认的条件及申请材料要求

　　根据城市更新的相关规定，更新单元规划已经批准的，所有权利主体将房地产的相关权益转移到同一主体后，该主体可向区城市更新局申请实施主体资格确认。

　　对于拆除范围内存在未完善手续的土地及建筑物的，应先向辖区街道办事处申请土地、建筑物权属核查，由街道办事处就土地、建筑物权属核查及单一主体形成情况出具意见。

　　2.明确了实施主体确认审查程序

　　区城市更新局5个工作日内进行初审，初审合格的，就申请人提供的土地、建筑物权属情况及单一主体的形成情况进行不少于7个自然日的公示，公示结束后3个工作日内完成公示意见处理，未收到异议或者有关异议经核实不成立的，区城市更新局自公示期满或异议处理完5个工作日内，向申请人核发实施主体确认文件。

　　3.明确了实施监管要求及方式

　　区城市更新局与实施主体签订的项目实施监管协议，并明确监管内容，包括：

　　（1）实施主体应履行的移交城市基础设施和公共服务设施用地、建设并移交公共服务设施、配建人才住房、保障性住房、配建创新型产业用房、配建人才公寓等义务。配合住房建设部门落实住房保障统计的义务。

　　（2）实施主体应当完成搬迁及建筑物拆除，并按照搬迁补偿安置方案履行货币补偿、提供回迁房屋和过渡安置等义务。

　　（3）更新单元内项目实施进度安排及完成时限。

　　（4）设立资金监管账户或其他资金监管措施。

　　（5）涉及产业发展的更新单元，应列明产业规划和招商引资方案的有关要求。

　　4.明确了建筑物拆除的相关要求

　　（1）根据上位文件的规定，更新单元应完成实施主体确认并签订实施监管协议后，方可实施建筑物拆除。

　　（2）为落实公共基础设施项目建设，需要提前使用已列入计划的更新单元范围内贡献用地的，经区城市更新局批准，可提前开展建筑物拆除工作。

　　5.明确了申请建设用地审批的要求

　　地上建筑物已拆除确认完毕，且房地产证完成注销后，实施主体可向区城市更新局申请建设用地审批，并列明了申报的相关材料。

　　6.明确了建设用地批准的相关程序

　　（1）区城市更新局在20个工作日内形成建设用地报审方案，报区领导小组会议审议，审议同意后5个工作日内依照《决定》向实施主体核发《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》。

　　（2）实施主体完成独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目等用地的移交入库要求后，区城市更新局依照《决定》与其签订土地使用权出让合同。同时明确了土地合同应载明的内容。

　　（六）建设工程规划与施工许可

　　1.明确了建设工程规划申报的材料，由区城市更新局15个工作日内，依法做出是否予以工程许可的决定。

　　2.明确了申请建设工程施工许可的，按区住房和建设局的有关规定申请办理。

　　（七）规划和竣工验收

　　1.明确了规划验收申报的材料，由区城市更新局15个工作日内，依法做出是否予以验收许可的决定。

　　2.明确了申请竣工验收备案的，按区住房和建设局的有关规定申请办理。

　　（八）项目监管、附则

　　1.明确了用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案和申请预售。

　　2.明确了城市更新资金监管措施

　　（1）纳入资金监管内容包括：无偿移交的公共设施的建设成本、回迁安置的物业的建设成本及尚未向被搬迁人支付的货币补偿款，实施主体与被搬迁人约定不纳入资金监管的除外。

　　（2）监管资金核算方法：回迁安置物业及应由实施主体建成并无偿移交的公共设施的监管资金，按照相应建筑面积乘以每平方米人民币3000元建设成本核算，区城市更新局可依据实际情况修订建设成本标准并发布实施。

　　（3）资金监管方式：在实施监管协议书签订后，实施主体协调银行金融机构开具以区城市更新局为受益人，以实施主体为被保证人的不可撤销、见索即付的履约保函。

　　3.明确了产业监管职责

　　涉及产业发展的更新单元，由区相关产业部门对其产业规划落地以及招商引资工作进行引导、协调与监督，保证更新单元规划确定的产业导向和招商目标落实到位。实际进驻的产业项目不符合产业规划要求的，由区相关产业部门督促其改正。

　　4.明确了更新项目中的人才住房、保障性住房、人才公寓、社区配套、公共服务用房和创新型产业用房由区住房和建设局在规划建设阶段落实监管及负责接收；社区配套和公共服务用房由区财政局（政府物业管理中心）负责登记和管理，并移交各相关单位使用。

　　5.明确了更新单元范围内存在违法建设行为的，由区规划土地监察局依法认定和处理。

　　6.明确了《实施办法》由区城市更新局负责解释，《实施办法》自发布之日起施行，《龙华新区加强城市更新工作的实施办法（修订）》（深龙华办[2014]43号）同时废止。

　　特此解读说明。