坂田街道打造物管平台提升社区品位

上午，坂田街道党工委书记曾子伦详细介绍了坂田街道如何落实、深化大综管以及推进物业管理进社区具体措施和所取得的经验。

上午，龙岗区深化大综管加快推进物业管理进社区现场会在坂田街道召开，龙岗区领导陈少雄、王玉国、胡晓明、曾稳高与各街道、社区主要负责人一起，实地考察了坂田街道杨马社区的物业管理情况，并召开会议部署下阶段工作。

会上，坂田街道党工委书记曾子伦详细介绍了坂田街道如何落实、深化大综管以及推进物业管理进社区具体措施和所取得的经验。

曾子伦说，坂田街道地处特区内外的结合部，辖区内既有万科城这样典型的城市社区，也有不少城中村密集的村改居社区，既有大量的高端科技产业人才，也有大量的低素质普通劳务工，呈现出村落与城市相互交错、高科技产业与低端产业并存、户籍人口与外来人口严重倒挂之势，诱发了大量的社会问题。为彻底消除这种二元城市管理形态，我街道将物业管理作为促进城市化建设，加强社会管理的治本性措施来抓。截止目前，坂田街道共在20个住宅小区中引入物业管理，占总数的7 4％，预计年内将全面完成物业管理任务。去年，坂田街道和坂田社区工作站分获2007年度深圳物业管理先进单位称号，受到各级领导的充分肯定和人民群众的一致好评。坂田街道的具体做法是：

缺失引发探索

在设立街道之前，坂田街道所辖坂田、雪象、岗头三个行政村，均属于典型的农村管理形态，城市建设和管理主要依靠社区进行，普遍存在基础设施薄弱、管理水平低的问题。2004年底社区城市化改制后，原有以社区为主体的管理体制被打破，股份公司与社区居委会完全脱钩，而新设立的社区居委会又无法承担管理责任，基层社会管理缺位的问题日益凸现：一是基础设施先天不足。主要表现为城市化起步晚、城市规划起点低、老住宅区规划滞后、基础设施陈旧、小区配套设施不全、公共服务设施基本空白等。二是城市管理严重滞后。辖区内出租屋遍地开花，城中村星罗棋布，加之流动人口多，治安及卫生状况相当糟糕。三是治保队伍大量流失。坂田社区改制后，坂田社区保安服务中心被撤销，新成立的社区居委会由于缺乏经济来源，原有社区保安员大量流失，基层治安管理陷入窘境。

穷则思变。面对城市和社会管理难题，坂田街道党工委、办事处一班人通过深入的调查研究，一致认为，要从根本上改变现状，就必须解放思想，突破单纯抓治安的传统思维定势，从城市管理的薄弱环节入手，从固本强基抓起，通过实施社区物业管理，夯实社会管理的基层基础，达到提升城市管理水平的目的。在此基础上，我们借鉴外地的经验，决定探索在社区实施物业管理，将其作为有效改变原有社区面貌，提升社区品位的载体。

试点带来启示

2006年11月，坂田街道选择大发埔、杨美旺塘、荔园新村三个老住宅区开展试点工作。为确保试点取得成效，坂田采取了行之有效的几点措施。一是攻心为上。多次召开原村民和社区居民代表会，充分听取业主的意见和建议，引导业主支持和参与物业管理；组织群众就物管问题进行讨论，让群众自已现身说法，算环境帐、卫生帐、经济帐、治安帐，谈物业管理的好处，加深了广大群众对物业管理的认识，打下了推进物管的基础。二是投入为基。坂田街道千方百计挤出资金支持物业管理，街道投入了199万元资金，有关社区、居民小组和物业管理公司共计投入200多万元，用于三个小区的公共设施设各、环境卫生等整治，我们还采取激励措施，在2007年1 0月2 3日街道召开的推进物业管理工作大会上，对三个试点单位各奖励2 0万元。三是管理为本。通过建章立制，在业主信息、物管资料、管理手段等方面参照相关标准严格要求，规范了管理。四是服务为重。我们牵线搭桥，推荐有资质的物业管理公司，协调、引导居民小组（股份公司）与物业管理公司签订物业管理协议，引进工作打好坚实的基础。

经过一段时间的努力，三个试点老住宅区旧貌换新颜：治安状况明显好转，小区治安案件和刑事案件发案率大幅下降，居住环境上了档次，小区洁净美观，环境焕然一新，部分地段清洁卫生状况达到市优标准，基础设施逐步完善；社会风气更加清新，市民文明意识增强，无毒社区、安全文明小区创建工作上了新台阶；物业实现保值增值，三个小区业主房屋（主要是农民房）的租金约涨了2 0％，物业管理费收取率达到6 0％以上。由此给我们以启示：物业管理进社区既是加快农村城市化，促进原村民变市民、原村落变社区、原农村变城市的有效途径，也是推进城市化、构建平安和谐坂田、培育文明市民的重要举措，更是解决政府在社区建设中投入不足难题，提升社区管理和服务水平，搞好社区建设的金钥匙。

推进赢得成效

鉴于试点的经验，坂田街道紧锣密鼓地开展了全面推进工作。

在组织领导方面，坂田街道注重四个落实∶第一是机构落实。街道专门成立了物业管理进社区工作领导小组，下设办公室，由党工委书记、办事处主任曾子伦同志任领导小组组长，分管领导具体抓。第二是方案落实。先后制定了《坂田街道老住宅区综合整治并引入物业管理工作方案》、《关于深化大综管加快推进物业管理进社区的工作方案》，明确了街道推进原则、方法、措施、步骤、保障等，确保工作有条不紊开展。第三是职责落实。明确了街道各职能部门、社区工作站、居委小组、股份公司和物业管理公司的职责和工作目标。第四是制度落实。制定了联席会议、宣传发动、目标责任、监督考核、信息通报和资金保障多项制度。

在推进形式方面，坂田街道注重三个联动∶一是政策推动。明确把推进物管进小区作为深化大综管新格局的基础工程来抓；制定了《坂田街道非开发商开发的住宅区引入物业管理奖励办法》，将奖励激励政策落到实处。二是市场拉动。街道因势利导，鼓励物管公司自筹资金参与小区前期综合整治工作，截止目前，有关物管公司共投入资金超过2000万元。三是典型带动。充分发挥大发埔、杨美旺塘、荔园新村三个老住宅区的示范作用，组织其他社区干部群众参观考察，实地感受，提高了群众的物管意识。

在推广模式方面，坂田街道注重三种模式：第一种模式是引入专业物业公司。由专业物业管理公司自筹资金按照《物业管理条例》进行综合整治，在管理中完成整治，在整治中完善管理。第二种模式是居民小组（股份公司）成立物业公司自行管理，聘请专业物业公司人员当顾问，参与指导管理。第三种模式是股份公司和专业物业公司合作管理模式。截止目前，在2 0个引入物业管理小区中，引进专业物业公司的有9个，居民小组股份公司成立物业公司自行管理的有1 0个，合作实施管理的有1个。

在实际操作方面，坂田街道注重两个方法：其一，先整治后引进。以水斗坑居民小组为例，整治前卫生和治安状况极差。坂田街道投入120万元对四条主干道进行硬底化，建立治安岗亭、围墙、道闸，重点整顿环境卫生、无证经营，街道主要领导亲自带队扫除水斗坑污垢，300多名义工足足用了4天时间清除裸露垃圾。此后引进美鹏物业管理公司进行物业管理。整治后的水斗坑面貌一新，群众赞不绝口。其二，边整治边引进。在荔园新村，我们坚持边整治边引进的原则，首先解决卫生、治安等相关问题，然后重点解决市政基础和配套设施问题。在基本具各物业管理的条件后，引入恒中基物业管理公司进行管理，使荔园新村实现了变脸。

在工作方法方面，我们注重四个***∶一是***城中村管理难题。我们把整治城中村脏乱差问题作为物业管理的重点抓住不放，通过全面的物业管理，使困扰基层多年的管理难基本得到解决。二是***资金制约难题。通过物业管理公司自带资金、股份公司自筹资金、街道扶持资金、区及街道奖励资金等途径，多方筹措物管经费，有效缓解资金的瓶颈制约。三是***服务欠佳难题。通过聘请专业物业管理顾问加强对自行成立物业管理公司的居民小组（股份公司）进行业务指导，召开物业管理座谈会总结交流经验，开展物业管理培训，增强了服务理念、改进服务方法、提升服务水平。四是***治安防控难题。我们借助物管力量，狠抓小区治安综合治理，建设治安良好、文明有序的居民小区，群众由衷感慨：物业管理后今非昔比。

在综合成效方面，我们注重五个实现∶一是实现推进快。在整合的2 7个住宅小区中，已有2 0个实施物业管理，占总数的74％。二是实现变化大。老住宅区的小区面貌日新月异，赢得群众普遍好评。三是实现减负多。推行物业管理由福利型向社会化有偿服务型的转变，住宅小区的管理费用取之于业主、住户，用之于小区的综合管理，．有效减轻了社区和股份公司的经济负担。四是实现收费顺。我们采取先服务，后收费的策略，循序渐进，逐步推广收费项目，通过宣传，强化居民花钱买服务的消费观念，居民缴费态度由刚开始实施物业管理时期的抵触忧虑转变为拥护支持，物业管理公司与居民、业主之间实现了良性互动。五是实现管理佳。物业管理的企业化，使本来松散的管理方式转变为统一规范的管理方式，实现了小区人力、物力、财力资源的有效利用，和社区各项管理水平和档次的提高。

创新提升品位

坂田街道依托大综管新格局，努力打造物业管理进社区工作平台，使其成为大综管新格局的一个有机组成部分，成为社区管理社会化、市场化、专业化的有力抓手，不断提高管理与服务水平，提升居民小区的品位。为使这一平台更有效地发挥作用并实现效能升值，下一步，我们还将继续探索：一是探索向物管公司购买更多公共服务，。将社区服务的内容和范畴拓宽至出租屋管理1计生和人口管理、安全隐患排查、福利保障、医疗卫生、教育辅导、司法矫治、残障康复等领域。二是继续发挥社区义工的服务功能，进一步整合挖掘社区资源来服务社区。三是探索引进社工服务进社区。学习借鉴外地先进经验，力求在引进社工服务工作上有所突破。（深圳报业集团特派记者卢东勃 刘杰 报道）