深圳南澳大酒店改造专项规划公示

一、规划背景

　　南澳大酒店位于“中国最美八大海岸”之一的深圳东部大鹏半岛的南澳水头沙海滨，背倚七娘山国家级地质公园，怀抱碧波浩淼的大海，遥对山水环绕的香港平州岛。酒店距离南澳镇约2.5公里，由深圳市区到酒店现仅需45分钟，交通出行十分便捷。从整体交通区位上看，南澳大酒店位于陆路进入南澳墟镇的门户地区，邻近南澳口岸，成为南澳半岛地区一个得天独厚的海陆景观交汇的重要节点。由于历史遗留问题限制，以及原有建设的技术水平较低等因素，导致酒店用地局促，服务水平已远远达不到现代化酒店服务的标准，难以满足大鹏半岛日益增长的旅游市场需要。

二、规划依据

　　（1）、《东部生态组团规划》（2005-2020年）；

　　（2）、《南澳地区法定图则》(草案)；

　　（3）、《南澳墟镇滨海地区景观规划》(草案)；

　　（4）、深圳市城市规划标准与准则（2004年版）；

　　（5）、深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定（2006年版）；

　　（6）、深圳市城中村（旧村）改造专项规划指引——技术通则（2006年版）；

　　（7）、相关部门改造意向及要求。

三、改造范围与建设用地范围

　　自2004年，深圳湾大酒店开始筹备其改造与扩建工作，重新梳理后确定酒店拆迁改造范围界定为滨海北路以西，水沙路以南，现状南澳大酒店西边界以东，水头沙海岸线以北区域，拆迁改造范围为3.08公顷。其中，扣除城市道路绿化用地及公共海滩用地，实际确定可建设用地范围面积为2.62公顷，即本此改造专项规划的规划范围。

四、改造动因

　　南澳地区现状工业正逐步向旅游服务产业转型，依托现有旅游设施形成渔港特色旅游片区 。水头沙地区将重新规划打造成为南澳海滨旅游的中心景区之一。因此需要完善配套、改造升级，使之成为东部海滨旅游胜地，成为当地经济发展的新增长点。

　　酒店位于南澳水头沙地区，可以说是在整个大鹏半岛西海岸的景观核心位置，其区位环境十分特殊。酒店的改造不仅关系其自身利益，更涉及到东部滨海岸线和南澳海滨旅游产业带的城市形象问题。由于早年酒店兴建时，上述区域的开发尚未成熟，因而开发标准与强度明显偏低，对后来其城市景观地位的重要性预估不足。因此希望本次改造能使酒店的综合环境品质获得较为显著的提升。

五、现状概况

　　规划区现有对外交通主要依靠海滨路，其余道路主要为人车混行的社区内部街道。改造规划范围内现状用地包括商业旅馆用地、工业用地、社会停车场用地以及部分水渠用地。改造规划红线内建筑包括现状3层的南澳大酒店和南澳第二工业园区部分工业厂房，总建筑面积3.3万平方米。其中南澳大酒店由工业厂房改造为宾馆建筑，外观低矮陈旧，建筑质量较差，配套设施老化，服务水平已达不到高端经营的要求。

　　表1：地块现状技术经济指标

六、改造目标

　　目标1：呼应大鹏半岛滨海旅游特色主题，着力树立地区门户形象；

　　目标2：提高土地利用效率，完全置换原有工业厂房土地，发展酒店旅游服务业，使土地资源价值最大化；

　　目标3：完善道路交通、市政等基础设施，创造良好的空间环境。

七、改造模式

　　现状南澳大酒店用地局促，服务水平已达不到高端经营的要求，配套设施也不甚齐全，难以满足日益增长的旅游市场需要。因此，在市场、企业和政府的三方合力推动下，南澳大酒店的更新改造要求以高标准，高品质为目标，妥善协调企业-政府-市场三者的关系，采用统一规划、整体拆除重建、同步建设的改造模式，保证改造顺利实施。

八、改造策略

　　(1) 整合土地资源，明确地块的结构模式、空间布局及其与周边地区的关系，确保规划协调统一，合理确定土地开发强度及公共设施配套。

　　(2) 明确交通组织形式，寻求合理的交通支撑，合理组织地块内外部的机动车辆交通系统与人行系统，确定机动车停车场位置与规模。

　　(3) 明确地块的城市景观特征及景观构成关系，通过建筑平面组合模式与建筑高度控制，树立地区门户地标。

九、布局要点

　　（1）在建筑布局中应突出酒店主楼在整个酒店建筑群体中的控制地位；

　　（2）建筑应顺应地形，逐步跌落，主体建

筑应尽量退后，与大鹏湾沙滩保持一定距离，其间加强环境设计；

　　（3）辅助建筑则靠北侧临道路，既不占用滨海景观面，又便于对外交通联系和后勤通道的布置。

十、建筑高度

　　采用剖面分析方法，综合考虑景观视廊的通视要求、整体高度以及不同的建筑类型与所处地形环境的关系确定高度控制如下：

　　（1）总高度：

　　建筑主体控制在30米以下，作为地标建筑局部可适当突破，但不得超过40米（一层室内地面至屋顶最高点，包括装饰构件）。

　　（2）建筑层数：

　　主楼不超过9层；

　　副楼不超过7层；

　　其它辅助性建筑不超过3层。

十一、主要技术经济指标

　　用地面积：26186平方米

　　建筑面积：53500平方米

　　容积率：2.0

　　绿地率：40％

　　建筑限高：40米

　　配建停车位：300个

　　拆建比：1.62

　　表2：建筑面积的功能分配表

十二、交通系统规划

　　规划交通组织方案：机动车交通由西侧进口进入，由东侧出口离开，酒店用地应结合消防需要，设内部道路联系酒店的车行主出入口和停车场,同时建议在酒店用地内保留与西侧地块交通和人性联系的可能性。

　　停车位标准应根据深圳市城市规划标准与准则制定，并根据具体开发项目的市场定位进行相应的调整。考虑公交的服务水平较高等因素，按照《深圳城市规划标准与准则》计算配建车位数量，并采用停车生成法进行校核，最后综合确定南澳大酒店的停车位数量的建议值为300个。

十三、公共设施规划

　　本次南澳大酒店的改造规划，其本身便是为地区发展提供了更大规模、更高品质的旅游服务业设施，并没有常住的居住人口数增加，同时根据法定图则规定还提供了邮政所、垃圾收集站、警务室等配套公共设施，因此规划认为南澳大酒店的改造对周边公共设施配套的压力不大，从酒店服务来看更是增加了地区的综合旅游服务能力。

十四、实施措施

　　本次改造地块位于大鹏半岛进入南澳地区的必经之路海滨路畔，南澳大酒店的位置恰好处于进入南澳地区的海滨路的转折处，因而成为海滨路上的重要对景，是深圳市区进入大鹏半岛的门户。南澳大酒店原来环境、形象较差，因此改造应重视地域门户形象的树立，在沿街界面、城市空间、景观设计等方面加强控制引导，要求其改造既能凸显建筑与环境的和谐统一，又能体现滨海特色时代特征，塑造城市良好的新形象。为便于操作本次旧改项目，建议在统一规划的前提下，应进行同步实施，一次到位。切实将旧改的形象，公共设施做足做好，按规划要求将南澳大酒店打造为大鹏半岛地区甚至是深圳市的一个精品工程。