提升商务环境完善配套功能

被称为“特区中特区”的保税区，如今的境况如何？近日，笔者在福田保税区看到，这里大批厂房开始向办公楼宇改进，这个离福田中心仅2.7公里的地方，正在成为福田办公优选地之一。

综合开发研究院有关专家介绍，中国加入WTO后，国际贸易环境发生重大变化，保税区原有的政策优势正在褪去，过去发挥过重要作用的福田保税区目前在市场需求的推动下正悄悄发生着改变，在深港一体化、中心区南拓的过程中，保税区成为最大受益者。

也正是在这样的背景下，福田保税区的未来成为关注焦点，其转型升级的方向应该指向何方？业内人士表示，福田保税区应当学习上海外高桥保税区等国内先进保税区的经验，加快由保税区向自由贸易区转型升级。

作为地产界名企的花样年在政府引导下，全力打造福田保税区首个办公楼——福年广场，用行动来提升保税区的吸引力。

大量资本涌入保税区

“要改革就先从保税区改起。”这样的议论是基于对福田保税区的关注。福田保税区为何如此引人关注？深圳市经济和信息化委员会有关负责人说，福田保税区于1991年5月经***批准设立，1993年2月18日隔离围网设施通过海关总署验收，海关监管面积1.35平方公里。经过20年的创新发展，福田保税区已经形成集先进制造、现代物流、国际贸易以及科技研发为一体的多功能经济区域。目前，世界30多个国家和地区的投资者在区内设立了700多家企业，入区的世界财富500强企业有33家，区内员工共计5万多人。

然而国际贸易环境发生重大变化，原有的厂房及仓储保税区功能逐渐弱化，取而代之的是随着深圳产业结构转型升级带来的大量服务业的聚集。不知从何时起，保税区的大部分厂房开始寻求办公及厂房为一体的办公场所，保税区的产业模式发生了变化，并且有大量民间资产涌入保税区，开始关注这块处女地的商业价值。

专家表示，目前，保税区对加工、贸易、物流等相关企业的吸引力有所降低，面临的挑战概括为三个“弱化”：随着外贸经营权的放开，保税区政策优势弱化；随着关税的逐步下调，保税区保税的优势弱化；出口加工区最近几年得到迅速发展，使保税区出口加工优势弱化。“福田保税区的功能定位明显落后于深圳城市发展的需要，加快其作为特区经济发展引擎功能的转型升级，势在必行。”

自由贸易区成选择方向

保税区的方向在哪里？自由贸易区将是最佳去处。

专家指出，保税区升级为自由贸易区，不只是福田保税区下一步发展的必然选择，也是国内先进的保税区不约而同的选择。目前，上海综合保税区正有这方面的行动。“上海综合保税区要深化先行先试，积极探索向国际通行的自由贸易区转型升级。”上海正在就三个方面的政策突破与***及相关部委进行沟通，即推进贸易便利化、口岸贸易离岸自由贸易服务贸易转变。

目前，越来越多的跨国公司在中国投资，其产品在研制生产销售等环节需要高度国际化，迫切需要一个具备国际配送、国际采购、国际中转等功能，且货物能自由高效流通的区域，以减少生产成本，而我国的保税区功能单一。同时，加入世界贸易组织后，我国内地工业品的平均关税大幅降低，使保税区的关税效应不断减弱。

有关人士认为，经过20多年的发展，保税区向自由贸易区转型迫在眉睫。只有真正实现保税区向自由贸易区转型，才能营造出可与国际同类区域竞争的软环境，才能实现聚集扩散功能，成为利用两种资源联结两市场的绿色通道，更大地发挥保税区在服务我国对外贸易发展中的重要作用。

企业关注四大热点

随着福田保税区的日益变化，其区域优势及转型优势日益彰显。其中出口退税、交通、通关、商业地产等成为热点。

据透露，福田保税区目前不能进区即退税，造成区里物流企业客户流失，竞争明显处于弱势。在福田保税区，只有货装船后才能退税，相比于进仓退税，拿到退税资金的周期有所延长。有些企业不得不通过“香港一日游”解决退税问题，这势必增加成本，导致区内企业丧失许多业务机会。

二是交通的全面升级。目前片区有多辆交通路线可5分钟直达中心区，但是由于区内人员日益庞大，企业越来越多，驾车上班的人逐渐增加，区内车位紧张，导致上下班高峰出现拥堵。目前政府已经规划地铁3号线将直通福田保税区，同时增加保税区与其他各个区域的交通动线连接，更好发挥保税区升级后的功能效应。

三是延长通关时间。目前福田保税区通关时间为早上7点到晚上11点，很多物流企业反映通关作业时间短，不利于物流配送业务的发展。很多物流企业建议实行24小时通关服务，为国内加工贸易企业提供物流配送服务。同时，希望能改善通关环境，实行区内企业差别通关政策，对有实力、有信誉和管理较完善的大企业实行分类通关或信用通关。

四是商务配套上档次。由于近年来保税区的产业转型，为区内带来大量高新技术企业白领、海外归国创业金领等，这些高收入人士对高档次公寓和住宅物业提出了迫切的需求。目前，保税区商务配套亟需升级。保税区缺乏高档商务场所，虽然区内企业5分钟即能享受中心区的繁华商务配套，20分钟直通香港中心，但是随着保税区的转型升级，以及企业的多样化需求，保税区这块万众瞩目的处女地其自身配套将日益得以完善。

提升商务环境促功能完善

在区内商务和居住配套严重不足的背景下，花样年投资的福年广场应运而生。福田保税区是深圳中心区向南拓展的核心带，福年广场既可以享受福田CBD现有的成熟商务配套和繁华，还可以拥有未来深港一体化所带来的巨大升值空间，保税区的改造升级为项目带来前所未有的利好。

据悉，福年广场总建筑6.12万平方米，由A栋（花样年中国控股总部）与B栋（U型建筑）围合而成。项目2.5的容积率，60米超宽楼间距，7000平方米立体水景园林，150-1000平方米的6米层高空间，是屹立在益田路的又一地标。

目前福田保税区内超过70%的厂房均带有办公功能，但很多企业也在寻求形象升级的解决途径。3月29日入市的办公楼福年广场在设计上打破常规，颠覆传统商务办公空间和理念，首期开盘热销七成，可见区内企业形象升级需求甚旺。福年广场一路之隔有330米高楼长富金茂大厦，未来几年将会入市，该项目将满足保税区高端行业需求。保税区市花路未来还预留有2块商务储备用地，目前正在规划阶段，可以说，市花路将成为保税区的商务门户。福田保税区的服务及交易展示功能将日益得以彰显。

专家指出，由于福田保税区还有其他商业地产项目规划建设中，福年广场期望与这些项目一起，提升区内的商务环境，提升福田保税区招商引资的吸引力。同时，随着福田保税区生活配套的逐步改善，将拉动片区房地产市场发展，进而带动片区的功能更加完善，推动整个保税区迈向新的繁荣。