佛山市顺德区人民政府关于印发佛山市顺德区建设用地开竣工管理办法（试行）的通知

中德工业区管理委员会顺德片区建设局，各镇人民政府、街道办事处，区属各部门，市垂直管理各单位：
        现将《佛山市顺德区建设用地开竣工管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻落实。

佛山市顺德区人民政府
2019年12月24日  

佛山市顺德区建设用地开竣工管理办法
（试行）

        为加强建设用地供后监管，督促土地使用权人加快地块开发建设，规范开工、竣工管理，提高土地利用效率，遵循“以用为先、依法进行、分类处理、节约集约”的原则，制定本办法。
        第一条【适用范围】 本办法适用于取得建设用地划拨决定书或签订土地使用权出让合同（以下均简称土地合同）的建设用地开工、竣工管理。
        第二条【定义】 本办法所称开工，是指土地使用权人依法取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》（或依法取得其他审批手续）并进场施工，其中进场施工是指施工现场围闭，且施工设备和人员到位，以及进行地基/软基处理、破土开槽、基坑开挖或打桩等。
本办法所称竣工，是指土地使用权人依法取得整宗地或地块最后一期建筑工程的《建（构）筑物工程规划条件核实意见》。
土地合同对开工、竣工标准另有规定或约定的，按土地合同的规定或约定执行。
        第三条【开工、竣工期限】 自发文之日起签订或核发土地合同，根据土地用途、建筑高度、地下室层数和建设体量的不同，对地块开工、竣工期限作如下规定：
        （一）土地主导用途为住宅的，地块应自土地合同约定交地之日起1年内开工建设，自土地合同约定交地之日起4年内竣工（实际交地日期超过土地合同约定日期的，开工、竣工期限按实际交地之日起算；具体竣工期限可根据地块实际建设体量确定且不能超过4年），且开发周期不超过3年，即约定竣工日期不超过约定开工日期3年。
        （二）土地主导用途为非住宅的，地块开工、竣工期限按下表执行：

        1.土地主导用途为非住宅的项目是指根据规划设计条件，其主导使用性质不含住宅的建设项目和主导使用性质有多种用途且含住宅（但未明确住宅部分面积占比最大）的建筑项目。
        2.表格所称开工期限、竣工期限，均自土地合同规定或约定交地之日起算。
        3.具体竣工期限可根据地块实际建设体量和专项开发要求（区重点引入项目用地和工业项目用地）确定，但不能超过上表的期限，特殊情形下经区土地供后监管工作领导小组审核同意后，可对地块的开工、竣工期限再另行约定。
        4.项目地下室≥3层的，其开工期限和竣工期限在上表基础上再延长6个月。
        （三）通过司法拍卖等方式处置的土地，经新的土地使用权人申请，由自然资源主管部门根据地块新的建设计划和原开发建设进度情况，按照本条第一、二项的规定，可对地块开工、竣工期限重新约定。
        （四）通过与土地使用权人签订转让协议等民事法律行为取得土地使用权的，新的土地使用权人不得以此为由申请对地块开工、竣工期限进行重新约定。
        第四条【权利义务】 土地使用权人应当在项目开发建设期间，及时向自然资源主管部门进行开工、竣工申报，自然资源主管部门对申报材料及开工、竣工情况进行核验，符合开工、竣工条件且完成土地合同履约复核的予以备案登记，并出具申报确认表。
        土地使用权人主张无法按土地合同规定或约定开工、竣工属非自身原因导致的，可按照土地合同约定提前30天提出延建申请，并自提出申请之日起15个工作日内对不能按时开工、竣工原因进行说明举证。
        土地使用权人逾期未提出延建申请的，视为土地使用权人放弃延建申请的权利，相关开工、竣工违约责任在土地合同履约复核时一并厘清。土地使用权人逾期未提供举证材料或材料不充足的，自然资源主管部门可对延建申请作退件处理，相关开工、竣工违约责任在土地合同履约复核时一并厘清。
        第五条【非自身原因】 非土地使用权人自身原因导致违约的情形包括：
        （一）属于政府、政府有关部门的行为造成的。
        1.因未按照土地合同规定、约定的期限、条件将土地交付给土地使用权人的；
        2.因土地利用总体规划、城乡规划调整、重点工程建设受控或被占用等，造成土地使用权人提出规划报建（或前期工作）申请未获批准以及土地使用权人不能按照土地合同规定、约定的用途、规划要求和建设条件按时开工、竣工的；
        3.因政府出台相关政策，需要对土地合同规定、约定的规划要求和建设条件进行修改的；
        4.因处置土地上相关群众信访事项等无法开发建设的；
        5.因军事管制、文物保护等无法开发建设的；
        6.政府、政府有关部门的其他行为（包括但不限于以下情形：非土地使用权人自身原因造成环保、安全生产等考核指标不达标，政府要求土地使用权人停工的情形；中高考、重要会议、大型社会活动、公共突发事件影响开发建设的情形；未勘明的地下管网影响开发建设的情形；非土地使用权人自身原因造成行政审批超过审批时限要求的情形；其他应当视为非自身原因的情形）。
        （二）因台风暴雨等自然灾害或地质条件等不可抗力原因造成的。
        （三）因查封等司法控制不能进行处置的，司法控制期间不计入开发建设周期，违约天数在剔除司法控制时间后连续计算。
        第六条【非自身原因的认定】 土地使用权人主张无法按照土地合同规定或约定开工、竣工属非自身原因导致的，应当提供原因说明、佐证材料和相关主管部门出具的书面证明。
        区、镇（街道）相关主管部门应尊重事实、主动担当，按各自职责分工出具影响开工、竣工的书面证明。书面证明应如实说明对地块开发建设的实际影响原因及影响的天数。因情况特殊或职权划分不清的，可报请区政府协调或指定有关部门出具书面证明。
        第七条【非自身原因的处置】 因本办法第五条规定情形导致建设项目用地不能按时开工或竣工，土地使用权人按土地合同提出延建申请或在履约复核时申请免除违约责任的，自然资源主管部门应对未按时开工、竣工的原因进行调查和认定，违约原因和处置方案报区土地供后监管工作领导小组审核同意后，可重新约定开工、竣工期限或相应免除非自身原因部分的违约责任。
        第八条【违约金计收标准】 除本办法第五条规定情形外，土地使用权人逾期开工、竣工的，须缴纳开工、竣工违约金。自然资源主管部门应按以下标准在土地合同中约定开工、竣工违约责任：
        （一）土地用途为工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地的，违约金以逾期每3个月按合同地价0.5%计收，不足3个月的部分，按逾期3个月计算；其他用途的土地，违约金以逾期每3个月按合同地价1.5%计收，不足3个月的部分，按逾期3个月计算。
        （二）超过土地合同约定开工期限造成土地闲置的，除按照本条第（一）款的规定收取开工违约金外，还须按照闲置土地相关规定处理。
        （三）土地使用权人未能在指定期限内支付违约金的，还应当自逾期之日起按年利率6%支付违约金利息。
        （四）土地使用权人逾期缴纳土地出让金，但已根据土地合同承担相应滞纳金的，应计收开工违约金的天数为地块逾期开工天数扣除延迟缴纳土地出让金天数。
        （五）地块同时存在逾期开工和竣工情形，土地使用权人已根据土地合同足额缴纳开工违约金的，应计收竣工违约金的天数为地块逾期竣工天数扣除逾期开工天数。
        第九条【分期开发项目的违约金计收基数】 对于土地使用权人分期开发建设、分期验收的项目，在土地合同规定或约定的竣工期限前，土地使用权人主动向自然资源主管部门进行竣工申报并出具《地块分期建设项目履约复核承诺书》的，经自然资源主管部门审核批准，可对在土地合同规定或约定竣工期限前已取得《建（构）筑物工程规划条件核实意见》的部分不计收竣工违约金；竣工违约金在按照本办法第八条规定的违约金计收标准基础上，属工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地的，按逾期竣工部分的建筑基底面积占应开发建设总基底面积的比例核算计收，属经营性房地产项目用地的（含商住、住宅、商业用途的用地），按逾期竣工部分的计容建筑面积占应开发建设总计容建筑面积的比例核算计收。
超过土地合同规定或约定竣工期限，土地使用权人未主动进行竣工申报的，按整宗地计收竣工违约金。
        应开发建设总基底面积是指经规划部门批准的项目总平面图中的建筑总基底面积；应开发建设总计容建筑面积是指经规划部门批准的项目总平面图中的总计容建筑面积；逾期竣工部分的建筑基底面积是指经规划部门批准的项目总平面图中的建筑总基底面积减去按期竣工部分的建筑基底面积；逾期竣工部分的计容建筑面积是指经规划部门批准的项目总平面图中的总计容建筑面积减去按期竣工部分的计容建筑面积。
        第十条【原土地合同执行规则】 本办法实施前已签订土地合同的项目，原则上仍按原合同执行。原合同有未尽事宜或约定不清的，可由合同双方依据有关规定协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。
        对于本办法实施前已作出开工、竣工违约处理决定的建设项目，土地使用权人须按处置决定承担自身违约责任。
        第十一条【合同地价的确定】 本办法所称合同地价按以下标准确定。
        （一）公开交易出让的政府储备土地、公开交易转让的村居集体自用地和留用地以及公开交易流转的集体建设用地，以公开交易成交价作为合同地价。
        （二）协议出让的政府储备土地和城市更新项目用地，以土地出让合同中的土地出让金作为合同地价。
        （三）村居集体自用地和留用地自行开发建设的，以办理供地手续时使用的基准地价评估价作为合同地价。
        （四）行政划拨的，以办理供地时划拨价款（划拨价款为0的，按生地/熟地标准计算地价总额作为计收基数）作为合同地价。
        （五）其他供地方式的，以办理供地手续时使用的基准地价评估价作为合同地价。
        第十二条【施行时间和有效期】 本办法自发布之日起实施。
        第十三条【办法适用原则】 本办法实施前我区发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法规定为准。国家、省和市对建设用地开竣工管理有新规定的，从其规定。
        第十四条【解释部门】 本办法由佛山市自然资源局顺德分局负责解释。

***：《顺德区建设用地开竣工管理办法（试行）》的政策解读

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