今年顺德土地49块金馍馍如何分

　　“我们近段时间要整治桂畔海周边100平方公里河涌。想必各位企业家都希望把自己的产品放在风景如画的区域吧？”顺德区区长彭聪恩对顺德城市升级的介绍，让60个参加2016年顺德区经营性用地和“三旧”改造项目推介会的国内房企负责人眼前一亮。

　　顺德一年前高举“开放”大旗，经过社会各界探索与实践，目前民间投资顺德热情日益高涨，其中土地市场的活跃程度尤为明显。近期东部新城宣布将引资超130亿元建设综合项目不到一周，伦教一个7.4万平方米的地块被碧桂园集团收入囊中，10日下午北滘镇一口气推荐5宗新城区地块，其中05—A—06和05—A—09地块因坐拥广州地铁7号线延长线和佛山地铁3号线双地铁交会的优越区位条件而备受关注。

　　“我们推荐的都是熟地，开发商拿地后最快一个月就可以开工，以后顺德每年推地量大概在80—100公顷。”顺德区国土城建和水利局副局长李健荣一语道破顺德土地市场“机密”，那今年政府给土地市场推出的49块“金馍馍”会如何分呢？

　　顺德“邻居”番禺平均楼面价已破万

　　“以往3月还要评估哪些地可以竞拍，但是今年镇街土地市场就先火爆起来了。”顺德区土地储备发展中心一工作人员称往年都要到4月、甚至5月才召开当年土地推荐会。

　　从本周起顺德今年土地大幕已经拉开。3月7日顺德区碧桂园地产有限公司经过57轮竞价，以4.83亿元拍下伦教大成围新成路以西、南苑西路以南地块，这块7.4万平方米的地块最终楼面价为2190.98元/平方米，溢价率达到53.17%，按照业界判断，自去年定调重新回归本土布局的碧桂园，目前仅有杏坛镇还未进入，其他九个镇街都已布子。而10日北滘镇推荐的6宗，共30万平方米的新城区地块，有两个地块更是以双地铁交汇作为最大卖点。

　　“我们着力构建内通外畅的交通格局，‘三横四纵’高速公路网正加速形成，高速公路密度处于全省乃至珠三角核心区前列。另外广州地铁7号线西延顺德段、佛山地铁3号线、菊花湾大桥、海华大桥、105国道改造、容桂东出口道路、新均榄路等一批联接周边区域的关键性基础设施加快建设。”彭聪恩指出，顺德日臻完善的路网结构，进一步奠定了区位优势，有效提升城市土地价值。

　　除了日渐成熟的交通路网，彭聪恩还谈到了顺德去年激增的商品房成交量。“去年很多利好政策一出台，顺德新建商品房合同备案成交套数同比增13.25%，成交建筑面积同比增15.87%，成交金额同比增18.5%，对比周边地区，广州番禺的商住用地平均楼面地价已经破万，而南海区核心区域的土地则主要以旧改为主，地价也已处于高位。相比之下顺德区的房地产价格还处于一个合理水平之下，价值洼地进一步凸显。此外顺德区商品住房存量不多，‘去库存’的压力较小，欢迎开发商与顺德‘肩并肩、手挽手’，共享区域开放带动发展成果。”

　　以后顺德每年推地量在100公顷以内

　　与前几年区土地推荐会不同，今年在推荐地块讲解环节，不再启用政府土地管理部门负责人，而是邀请行业内分析人员，从房地产投资角度分析顺德当年推荐地块特点，以便一些初入顺德投资的房企更好地判断。

　　“首先分析佛山房地产大势，2015年南海区商住用地成交面积大幅减少，但成交楼面地价同比增长108%，现如今桂城的最高地价已过万，而顺德区商住用地尽管是‘量价’齐升，但相对南海区高地价则缺少‘惊喜’，2015年佛山商住用地成交单价前十名，前九名都是南海，第十名才是顺德。”广州乐怡公司总经理罗健和表示，从投资的角度来看，同属广佛交界地带，南海区的投资成本比顺德高。

　　罗健和强调，如今在广佛同城效应下，顺德的楼市一定要把眼光瞄准广州客。“广州靠近佛山这一带，比如芳村的广钢地块基本没大面积开发可能，金沙洲已经没地可用，而广州还有开发空间的区域就剩下广州南站，今年广州南站地区再次修改控规，定位升级为‘泛珠CBD’，这说明广州发展新趋势是南延，但是广州南站附近的地价远比顺德高，在陈村、北滘与广州南站之间交通设施逐渐完善的情况下，消费者会在价格与时间上作出明智的选择。”

　　罗健和的分析确实吻合近一年来顺德房地产市场走势，2015年顺德房地产市场整体呈“价稳量增”态势，当地商住用地成交135万平方米，同比增长30%，成交火热区集中在乐从、大良，超过全区商住土地成交量50%，商住地平均楼面价为2632元/平方米，同比增长54%，若算住宅销售量，紧邻广州番禺的北滘镇的房产交易套数、金额居全区之首。

　　“如果持续关注顺德每年土地推荐会的房企，会发现一个情况，就是我们2014年推荐了70公顷土地，2015年超过120公顷，但是今年量大概在80—100公顷，可以说以后每年顺德推地量不会超过100公顷了，我们现在要重质量轻数量，这个质量上怎么体现，就是我们推出的是‘净地’，比如碧桂园刚在伦教拿到的地，我们竞拍前拆除了地块上全部小吃店以及一个农庄。”李健荣表示以前的卖地节奏是镇街自己管，但是现在要变成全区统筹，要将开发商无谓的开发成本降低。

　　另外顺德区在竞拍土地过程中还会做好“熟地”管理。“现在拍卖成交的地块一定是手续齐全，开发商拿地最快能在一个月之内就进场施工。”李健荣说。

　　超百亿资本进入给开发商吃定心丸

　　保利集团在去年下半年联合多个同行花费20亿元在北部片区的乐从镇连续拿地，碧桂园集团落实回归本土战略，今年在伦教街道（东部新城）首次落子置地。两个没有联系的事件背后，其实是两个片区获得数百亿民间资本关注，进而启动城市基础设施建设，最终吸引房地产商关注，而这一切源自顺德区政府利用“PPP”、““投资人+EPC”模式，为顺德再续江湖按下了出发键。

　　实际上，回顾近一年顺德吸引外资时间表，不难看出，即便是早就拿到改革开放红利的顺德，当区域发展需要打破边界限制，急需抱住广州、深圳两条“大腿”之际，发现自身在城市建设、产业升级方面要“推倒重来”，但是面对百亿级别的建设投资，政府发现一旦入了此坑，那就要签下几十年才能还清的高额欠债。

　　如何将自身地理优势与现在国家给予的宽松条件结合，在不举高额外债，在不增加政府财政支出下，实现顺德梦，顺德区政府想到了利用“PPP”、““投资人+EPC”模式来解决这一根本性矛盾。

　　如今北部片区利用“PPP”融资模式，解决了横五路、菊花湾大桥等重大项目融资问题，而东部片区则顺应地区实际情况，即鉴于整体项目运作资金需求大，整体运作难度大，且对社会资本的要求高，将招标项目分为两个项目包，以“投资人+EPC”的办法解决124亿元的投资。

　　“上述两个融资模式不能说谁好谁坏，‘PPP’模式是公私合作，更强调项目的后续营运能力，比如北部片区的横五路施工以及菊花湾大桥建好后都会进入保养期，需要持续性投入，采用‘PPP’模式会更好，东部新城这些项目偏重于施工过程中社会资本的持续性投入。”广东顺德控股集团有限公司总裁李文军表示，“投资人+EPC”模式更能“平滑”政府财政支出，减轻政府债务负担。

　　■房企态度

　　保利华南实业有限公司顺德项目部执行总经理范景明：

　　大良、佛山新城是今年主攻方向

　　保利集团在顺德南北两端都有项目，现在总规模已经超过了200万平方米，尤其是城市综合体项目成为我们在顺德的金字招牌，政府也比较认同我们这种开发模式。

　　去年公司根据市场行情以及顺德区发展现状，通过与同行合作和‘单兵出击’模式在佛山新城拿了两个地块，光是地价总投入就超过20亿元，说明我们很看好顺德土地市场，根据今天的地块推荐情况，我个人感觉大良、佛山新城是我们今年的主攻方向，因为在一个区域里连续拓展有利于建立品牌效应，另外从建设上看，连片开发可以降低我们的开发成本。

　　时代地产佛山公司项目拓展部投资总监尚天龙：

　　看好临近广州南站的陈村镇多个地块

　　对于顺德房地产市场，我们是新兵，目前仅有在容桂的顺德时代倾城项目，但是我们对顺德投资意向渐浓，目前看好的是临近广州南站的陈村镇多个地块，毕竟这里交通优势比较明显，除了在建几条路网外，我们最看重广州地铁七号线延长线以及佛山地铁2号线给陈村带来的变化，加上这里有优美的水系资源，适合我们公司打造“生活艺术家”理念的社区。

　　有些房地产商觉得顺德“三旧”改造项目难处理，我们公司为从城市更新的概念看，“三旧”改造对于可持续发展有意义，对时代地产来说也是一个合适的增长方法。去年我们在南海区就连续拿下多个“三旧”改造项目，因为“三旧”改造成本低，只是前期推进速度稍慢而已。

　　■机构分析

　　世联地产总经理葛朴：

　　政府要把对接广州的“喉结”打通

　　会议上，不仅区长亲自来为顺德“开放”摇旗，全国排名前20名的开发商全部邀请到了，我个人理解此次不再是政府拿出几块土地分片兜售，而是顺德整个城市的推介会，我对市场的判断是，跟过去的五年比，顺德的土地推荐会内涵更多了。

　　如今随着政府土地供应量加大和客户结构越来越优化，原来顺德这个封闭的土地市场以本地人购买为主，现在土地供应越来越多，整个市场由封闭慢慢转向开放，由此带来的市场肯定是越来越成熟或健康向上，后续整个市场的投入跟政府投入有很大的关系，即土地供应让市场热起来，加上政策的扶持，顺德在中国县域城市群里，其土地开发、产品运作能力会成为翘楚。

　　不管是站在城市更新的角度，还是站在房地产行业牟利的角度，大家都把顺德划分为三个片区，其中谁都知道广佛交界处的优势，但进入广佛交界处地块的门槛比较高，政府也设置了一些门槛，广佛交界地的建筑面积在25万平方米左右，只有大的地产商才有实力投入，毕竟大开发商过来做成片开发，销售速度和开发的节奏是有保障的。但是也可以看到这次推荐的部分10万平方米以下的地块，位置特别好，比如大良东区、德胜商务区，虽然地块有些零碎，但是周边配套齐全，中小型地产商也有机会参与竞标。

　　北部片区虽然有了几个大的交通项目，但是跟东部相比现阶段城市配套还差一点，只能更多寄希望大面积开发，把商业比例做得稍微高一点。个人认为政府现阶段要把对接广州的几个“喉结”打通，路网和轨道网同时并进，毕竟靠建歌剧院、图书馆很难聚集人气。

　　撰文：南方日报记者 尹辅华 实习生 俞强年