广州市增城区人民政府办公室关于印发增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见（试行）的通知

增府办规〔2020〕6号

广州市增城区人民政府办公室关于印发增城区

加快推进旧村全面改造工作的

实施意见（试行）的通知

各镇政府、街道办事处，区政府各部门、各直属机构：

　　《增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见（试行）》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中遇到的问题，请径向市规划和自然资源局增城区分局反映。

广州市增城区人民政府办公室

2020年6月3日

增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见（试行）

　　第一条 （制定依据）为进一步明确增城区旧村全面改造项目实施有关事项，加快推进旧村全面改造工作，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）、《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）、《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）和《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗建规字〔2019〕13号）等城市更新政策文件精神，按照因地制宜、先行先试的原则，结合增城区实际，制定本意见。

　　第二条 （适用范围）增城区行政区域内的旧村全面改造项目（包括旧村整合周边旧城、旧厂混合改造）适用本意见。

　　第三条 （项目库管理）建立增城区旧村全面改造项目库（以下简称“区项目库”）。

　　（一）纳入“三旧”改造标图建库（以下简称“标图建库”）范围、村集体经济组织成员代表会议表决同意启动改造的旧村，村集体经济组织可向镇（街）申请纳入区项目库。

　　（二）镇（街）会同区城市更新主管部门审核，具备改造必要性和可行性的旧村，经村集体经济组织成员（或户代表）80%以上表决同意改造后（涉及旧城混合改造的须同时经国有土地上物业权属人90%以上同意），报区城市更新工作领导小组会议审议通过纳入区项目库。

　　（三）纳入区项目库的旧村方可开展前期工作。区项目库可根据镇（街）申请和项目进展情况动态调整。合作改造类项目入库1年内未公开招标选择合作意向企业的，移出区项目库且原则上3年内不得再次申请入库。如遇不可抗力等特殊原因需延期，应及时报区城市更新工作领导小组会议审议。

　　第四条 （负面清单）属于下列情形之一的，原则上不予纳入区项目库：

　　（一）不符合国土空间规划等相关管控要求的。

　　（二）远离交通主干道、道路管网等市政配套设施不完善的。     

　　（三）行政村（或自然村）范围内标图建库分布零散、土地整合难度大，土地利用总体规划中建设用地占行政村（或自然村）行政区域面积比例不到30%的（结合重点项目建设的除外）。

　　本意见实施前，已公开选择合作意向企业或合作企业的旧村全面改造项目，在合作有效期内不列入负面清单管理。

　　第五条 （改造事项表决主体）旧村全面改造涉及相关事项表决主体按以下方式确定：

　　（一）以行政村为单位实施整体或局部改造的，相关事项须经村集体经济组织成员（或户代表）、成员代表会议表决。未选出成员代表的，可由村民代表对具体事项进行表决。

　　（二）以自然村（合作社）为单位实施改造的，相关事项须经改造范围内村集体经济组织成员（或户代表）表决。

　　（三）涉及混合改造的，应充分保障国有土地上物业权属人的知情权和参与权。镇（街）可组织成立公众咨询委员会，对改造具体事项发表意见。经国有土地上物业权属人90%以上同意，可委托村集体经济组织一并公开引入合作企业实施改造。

　　第六条 （合理界定新增建设和户数）已纳入区项目库的合作改造类项目引入合作意向企业、自主改造类项目开展基础数据调查前，镇（街）应发布含改造意愿、改造流程和调查范围等事项的改造公告，同时明确暂停审批村民建房申请（如已鉴定为危房且房屋证件齐全的除外）。发布改造公告后，未经批准的新建、扩建、改建和改变用途建筑部分不纳入复建总量核算范围。

　　第七条 （基础数据调查成果认定）镇（街）负责组织基础数据调查，形成调查成果征求相关职能部门意见后，向区城市更新主管部门申请公示。完成公示的调查成果由镇（街）综合确认并经村集体经济组织出具书面具结书后，向区城市更新主管部门申请核查。核查合格的调查成果在政府门户网站向社会公布。

　　第八条 （集体土地上住宅复建总量核算）旧村改造范围内集体土地上村民住宅复建量，原则上以可计基底总面积的3.5倍核算；平均层数（集体土地上村民住宅现状建筑总面积/现状建筑基底总面积）超3.5层的，可选择以可计栋数乘以280平方米核算。在不突破规划控制建筑总量的情况下，复建总量可按不超过核算复建量10%的比例上浮后核定。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

　　第九条 （可计基底面积核算标准）集体土地上住宅（含宅基地、世居祖屋），符合以下情形之一的可核算为可计基底面积：

　　（一）有合法证明文件的，可按合法用地面积或现状建筑基底面积核算。按现状建筑基底面积核算，2009年12月31日前建成的，不得超过120平方米；2009年12月31日后建成的，不得超过80平方米。

　　（二）无合法证明文件、经村集体经济组织批准或确认的，可按现状建筑基底面积核算。其中2009年12月31日前建成的，不得超过120平方米；2010年1月1日至2019年12月31日期间建成、经村集体经济组织和镇（街）确认属于“一户一宅”建设并在村内公示无异议的，不得超过80平方米。

　　（三）无合法证明文件、由2户以上村民共同建设、经村集体经济组织和镇（街）确认属于“一户一宅”建设并在村内公示无异议的，可按能提供证明的户数核算。其中2009年12月31日前建成的，每户不得超过120平方米；2010年1月1日至2019年12月31日期间建成的，每户不得超过80平方米。

　　第十条 （可计栋数核算标准）集体土地上住宅（含宅基地、世居祖屋），符合以下情形之一的可核算为可计栋数：

　　（一）有合法证明文件的，可核算为一栋；涉及多个合法用地证明文件的，可按证明文件宗数核算可计栋数。

　　（二）无合法证明文件、2009年12月31日前建成、经村集体经济组织批准或确认的，可核算为一栋；2010年1月1日至2019年12月31日期间建成、经村集体经济组织和镇（街）确认属于“一户一宅”建设并在村内公示无异议的，可核算为一栋。

　　（三）无合法证明文件、由2户以上村民共同建设且各有独立门牌、经村集体经济组织和镇（街）确认属于“一户一宅”建设并在村内公示无异议的，可按能提供证明的户数核算（每户基底面积不得少于60平方米）。

　　第十一条 （合法证明文件认定）合法证明文件包括房屋产权证、国有（集体）建设用地使用权证、不动产权证、宅基地证、村镇建房许可证、政府建房批准文件、规划报建批准文件等。其中属于区政府（包括原增城县、原增城市）或相关职能部门核发的，由区城市更新主管部门负责组织认定；属于镇（街）核发的，由项目当前所属镇（街）组织认定。相关文件无法核实或与现状无法对应的，不能作为合法性认定依据。

　　第十二条 （特殊类型基底认定）镇（街）牵头组织村集体经济组织、基础数据调查单位和区城市更新主管部门等，对改造范围内占地面积超大、用途难以界定、已建设地基（包括现状房屋倒塌但“二调”显示有历史基底）、已分配未建宅基地等特殊类型基底，根据有关权属证明文件、“一户一宅”建设证明、现状用途和结构、周边建设状况、违法用地和违法建设查处情况等进行专项认定。认定结果经村内公示无异议后，在基础数据调查成果中单列。

　　第十三条 （“户”认定标准）世居祖屋一栋计为一户，村民符合以下条件之一的可认定为一户：

　　（一）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户。

　　（二）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。

　　（三）独生子女结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户。

　　（四）离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

　　户数认定结果由村集体经济组织与镇（街）确认并在村内公示，仅用于复建总量核算，不作为具体拆迁补偿安置依据。

　　第十四条 （集体土地上住宅改造成本核算标准）集体土地上住宅（含宅基地、世居祖屋）改造成本按以下标准核算：

　　（一）住宅房屋有合法证明文件的，现状建筑面积中证载（批准）部分，复建费用和临迁费计入改造成本。

　　（二）住宅房屋无合法证明文件的，可计基底面积三层半以下现状建筑面积部分，复建费用和临迁费计入改造成本。

　　（三）核定的住宅复建总量大于按复建费用计入改造成本的面积部分为权益面积。权益面积建设费用单价按复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿（1500元/平方米）的差额计算，计入改造成本。其中扣减的房屋建安成本补偿（1500元/平方米）由村民自筹，不计入改造成本。

　　（四）村民住宅现状建筑面积大于按复建费用计入改造成本的面积部分，可按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿，计入改造成本，不计临迁费。

　　（五）临迁费单价为30元/平方米，按48个月计算。如项目规模较大、实施整体改造（改造范围内拆迁补偿安置协议整体签约率超过80%后出让融资地块），可按60个月计算。

　　第十五条 （集体经济物业复建总量和改造成本核算标准）集体经济物业复建总量按建筑面积和用地面积（仅限有合法用地证明文件）两种方式核算，同一宗地只能选择一种方式核算。

　　（一）按建筑面积核算：

　　1.有合法证明文件的，现状建筑中合法部分按1:1核算复建量，复建费用和临迁费计入改造成本。证载（批准）面积大于现状建筑面积部分可计为权益面积，建设费用自筹，不计入改造成本。

　　2.无合法证明文件（含现状建筑面积大于证载或批准面积部分）的，2009年12月31日前建成部分，可按1:1或2:1核算复建量（同一项目只能选择一种标准核算），复建费用和临迁费按该部分建筑面积的50%核算，计入改造成本；2009年12月31日后建成部分，不予核算复建量。现状建筑中不予复建部分，按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿，计入改造成本。

　　3.临迁费单价为45元/平方米，按48个月计算，如项目规模较大、实施整体改造（改造范围内拆迁补偿安置协议整体签约率超过80%后出让融资地块），可按60个月计算。

　　（二）按用地面积核算：

　　1.按证载（批准）用地面积每亩400平方米核算集体经济物业面积，建设费用计入改造成本。临迁费按本条第（一）款计算，计入改造成本。

　　2.不需采用政府征收村属其他用地、政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式平衡开发强度的，可按证载（批准）用地面积容积率1.8（毛）计算权益面积，其建设费用自筹，不计入改造成本。

　　第十六条 （国有土地上住宅复建总量及改造成本核算标准）混合改造涉及国有土地上住宅的，参照集体土地上住宅标准，按以下方式核算复建总量和改造成本：

　　（一）有合法建筑（含集资楼、商品房等）证明文件的，可按证载（批准）建筑面积1:1或证载（批准）套内面积1:1.2核算复建量。

　　（二）有合法用地证明文件，证载（批准）面积大于120平方米的，120平方米部分按3.5倍、超出部分按容积率1.8（毛）核算复建量；证载（批准）面积不超过120平方米的，可按证载（批准）面积或现状建筑基底面积的3.5倍核算复建量。按现状建筑基底面积核算的，不得超过120平方米。

　　（三）现状建筑面积大于核算复建量的，按复建量核算复建费用和临迁费，不予复建部分按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿，计入改造成本。现状建筑面积不超过核算复建量的，按现状建筑面积核算复建费用和临迁费，计入改造成本；差额部分可作为权益面积，建设费用自筹，不计入改造成本。

　　（四）临迁费单价为30元/平方米，按48个月计算，如项目规模较大、实施整体改造（改造范围内拆迁补偿安置协议整体签约率超过80%后出让融资地块），可按60个月计算。

　　（五）国有土地上住宅原已缴纳出让金面积部分，所对应的同等复建面积视为已缴纳出让金，按出让性质办理确权手续。  

　　第十七条 （国有土地上非住宅用地复建总量及改造成本核算标准）旧村全面改造项目整合周边国有旧厂房等非住宅用地的，村集体经济组织或改造主体应与相关权属人签订书面协议。复建总量和改造成本按本意见第十五条标准核算；也可由专业机构对原用途土地和房屋价值进行评估补偿，补偿款计入改造成本，相关建构筑物不再复建安置。

　　第十八条 （留用地复建总量和改造成本核算标准）为平衡开发强度，旧村全面改造项目原则上应将未开发留用地纳入改造范围。为确保全区留用地统筹开发标准前后一致，纳入改造范围的留用地（含留用地欠账指标）按每亩400平方米核算集体经济物业面积，建设费用计入改造成本。该部分物业用途由村集体经济组织成员代表会议表决确定，交付时确权登记到村集体经济组织名下，视为已缴纳土地出让金。

　　第十九条 （拆迁补偿安置方案）拆迁补偿安置方案（含具体细化的补偿标准和操作办法）由镇（街）指导村集体经济组织在不突破复建总量和改造成本的前提下自行统筹实施。

　　第二十条 （建设用地规模调节机制）符合以下情形的，可根据镇（街）内部建设用地规模调节平衡原则，按程序和权限修改土地利用总体规划。

　　（一）符合“三地”（边角地、夹心地、插花地）标准，单块面积不超过3亩、累计面积不超过改造范围内标图建库面积10%的。

　　（二）对确需实施改造，但因不符合土地利用总体规划而无法纳入标图建库范围的。

　　第二十一条 （土地置换整合）在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当、面积相近的前提下，允许标图建库范围内的建设用地之间或标图建库范围内建设用地与标图建库范围外建设用地之间进行空间位置互换。同一改造项目范围内相同面积用地，视为价值相当。各类用地（包括旧村场用地、留用地、整合周边用地、政府储备地等）空间位置互换后，按批复生效的项目实施方案确定的规划用途办理供地手续。

　　旧村全面改造项目可将改造范围内用地进行复垦，复垦产生的建设用地规模和指标可用于本项目范围内非建设用地，办理转用手续后一并实施改造。涉及的复垦费用计入改造成本。

　　第二十二条 （土地连片整合）因用地和规划条件限制，无法满足拆迁安置需要或无法实现资金平衡的旧村全面改造项目，政府可通过征收、留用地欠账指标落地等方式整合村属范围内符合城市总体规划和土地利用总体规划的其他用地作为安置和公益设施用地，采用协议或划拨方式纳入旧村全面改造一并实施建设，也可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡。通过政府征收方式整合纳入改造范围的村属用地不安排留用地指标，相关征收费用按有关标准计入改造成本。

　　第二十三条 （土地整合管控要求）旧村全面改造项目涉及整合周边地块和政府新征用地的需符合以下管控要求：

　　（一）整合周边国有旧厂房用地总面积原则上不得超过项目全面改造范围的20%。

　　（二）通过政府征收方式整合的村属用地（含边角地、夹心地、插花地）原则上不得超过项目全面改造范围内标图建库面积的20%。

　　（三）通过政府征收等方式整合村属用地与纳入改造范围的留用地面积之和不得超过项目安置区用地及独立公建配套设施用地面积之和。

　　（四）协议出让用作融资地块的面积不得超过项目全面改造范围内标图建库面积。

　　第二十四条 （配置政府性房源）土地利用现状为非建设用地纳入旧村改造范围的，其报批所需的建设用地规模和农转用、耕地、水田等指标，按购买调剂规模和指标的价格折算为政府投入参与改造，所对应的融资面积可由改造主体代建，建成后由政府指定的机构按成本价回购，用作发展主导产业、征地拆迁安置、吸引专业人才的政府性房源。

　　在规划承载允许的前提下，旧村全面改造项目可配建一定比例的政府性房源，由改造主体负责建成后交由政府指定的机构按成本价回购。

　　第二十五条 （专项评估及认定）旧村全面改造涉及的各类专项评估报告由镇（街）或改造主体组织编制。相关部门根据职能和有关文件对评估报告的合理性、技术标准进行行政审查。区城市更新主管部门组织第三方机构对专项评估涉及的改造成本进行审核。

　　（一）社会风险稳定评估报告由镇（街）组织审核。

　　（二）场地环境初步调查评估报告由市生态环境局增城区分局审核，涉及风险评估及修复的需按规定报上级有关部门审查。

　　（三）不良地质评估报告由镇（街）按《广州市规划和自然资源局关于加强工程建设项目地质灾害危险性评估技术审查和监督管理工作的通知》（穗规划资源字〔2019〕100号）组织审核。

　　（四）为区域服务的大型市政基础设施和公建配套设施等公益性专项建设评估报告由区住房城乡建设局牵头组织相关部门审核。

　　（五）历史文物、历史建筑保护、古树名木保护专项评估报告分别由区文化广电旅游体育局、市规划和自然资源局增城区分局、区林业园林局进行审核。

　　除上述专项评估外，确因项目实际需要开展其他专项评估的，由镇（街）组织编制专项评估的必要性论证报告，经征询相关主管部门意见后，提交区城市更新工作领导小组会议审议。

　　第二十六条 （专项评估批后监管）项目改造完成后，区住房城乡建设局负责对专项评估中工程类建设项目是否符合批复方案建设标准进行核验。建设标准低于专项评估报告标准、实际费用明显低于改造成本的，差额部分所对应的融资建筑量由政府收回。

　　第二十七条 （特殊成本情形）旧村全面改造项目应严格按照广州市旧村庄全面改造成本核算有关文件和本意见计算改造成本。确需增加特殊成本的，由镇（街）结合项目实际进行充分论证，经区城市更新工作领导小组会议审核后报区政府审定。

　　第二十八条 （加快控规编制与调整）涉及控制性详细规划调整或控制性详细规划未覆盖的旧村全面改造项目，片区策划方案、实施方案、控制性详细规划方案同步编制，同步提交区城市更新工作领导小组会议、区建筑环境与交通市政专业委员会议进行审议。

　　第二十九条 （方案审批和生效）为提高审批和实施效率，实施方案可分阶段审批。基础数据调查成果公布后，可核定复建总量和审核土地整备方案，作为制定具体拆迁补偿安置标准和完善有关用地手续的依据。

　　实施方案经区城市更新工作领导小组审议并整体批复后，在3年内经改造范围内村集体经济组织成员和世居祖屋权属人80%以上以及纳入改造范围的国有土地上物业权属人90%以上表决通过的，批复生效实施。

　　第三十条 （加快拆迁安置）实施方案可根据项目实际情况制定分期、分区改造计划。分期或分区权属人80%以上签订拆迁补偿安置协议后可启动房屋拆迁。

　　村集体经济组织应将集体经济物业用地、留用地、空地等作为启动地块先行拆迁，优先建设复建安置区、公建配套设施等，形成动迁示范效应。

　　第三十一条 （方案生效后供地）复建安置地块划拨给村集体经济组织或由其成立的全资子公司；融资地块可协议出让给村集体经济组织或由其成立的全资子公司、村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、公开选择的市场主体或由其成立的全资子公司。

　　第三十二条 （融资地价评估影响因素）融资地块协议出让的土地出让金按考虑综合因素后评估地价的20%测算,计入改造成本。

　　区城市更新主管部门可委托相关专业机构探索研究拆迁补偿安置、开发周期等综合因素对旧村全面改造融资地价评估的影响，量化核算融资地价与公开市场熟地评估价的比例关系。

　　第三十三条 （明确责任分工）区城市更新主管部门负责改造范围内标图建库调整、组织编制区项目库、组织基础数据调查成果核查及公布、协调推进实施方案报批等工作。探索完善旧村全面改造项目审批机制，通过主动服务、优化程序、创新监管等措施推动项目加快实施。

　　镇（街）是旧村全面改造工作第一责任主体，主要负责人应亲自部署和参与，组建高素质工作队伍，具体指导村集体经济组织开展改造意愿表决、基础数据调查、选择合作（意向）企业、拆迁补偿安置、专项评估、信访维稳等工作，加强村班子成员思想、作风等纪律管理。

　　区发改、财政、住建、公安、城管、农业农村、文化体育、教育、水务、生态环境、林业、交通等相关职能部门密切配合做好基础数据共享、违法建设控制、专项评估及实施方案审核等工作。

　　第三十四条 （加强合作意向企业和合作企业监管）旧村全面改造项目合作意向企业或其控股公司（直接或间接控股50%以上）须参加合作企业招商报名，如因企业自身原因未能成为合作企业的，原则上3年内不得参与我区新增旧村全面改造项目。

　　引入合作企业2年内实施方案未获批复的，经区政府同意后，村集体经济组织成员可表决中止合作，相关投资风险由合作企业承担。在项目复建安置房和公建配套设施未完成竣工验收前，原则上不得以包括股权转让方式在内的任何方式转让项目。确因经营困难的，在项目实施方案批复生效后，经村集体经济组织成员表决通过并经区政府同意，可转让不超过50%的股权，转让股权超过30%（含）的，该合作企业及其关联企业原则上3年内不得参与我区新增旧村全面改造项目。

　　第三十五条 （加强实施监管）区城市更新主管部门及镇（街）负责旧村全面改造项目的监督管理工作，在旧村全面改造项目实施方案批复后3个月内与项目改造主体签订监管协议，明确具体监管措施及相关责任义务。区城市更新主管部门负责制定监管协议范本。

　　第三十六条 （防范廉政风险）旧村全面改造必须充分保障改造相关利益关系人的知情权和参与权。改造意愿表决情况、基础数据调查成果、引入合作意向企业和合作企业情况、实施方案和拆迁补偿安置方案表决等重大事项和重要环节必须进行公示，实现“阳光改造”。镇（街）可视情况对公示和表决情况委托公证处进行公证。

　　区纪委监委部门对旧村全面改造项目加强监察，坚决查处改造过程中的违纪违法行为，确保“廉洁改造”。

　　第三十七条 （加强文物保护）旧村全面改造项目应加强历史文化遗产保护，在基础数据调查过程中详细登记相关信息并在实施方案中科学编制保护和利用专章。相关内容应充分征求文化主管部门意见，实现人居环境提升与传统文化延续的和谐共生。

　　第三十八条 （生效时间和有效期）本意见自印发之日起实施，有效期3年。相关政策依据调整或有效期届满，根据实施情况依程序评估修订。本意见未尽事宜，按照省、市现行有效的城市更新政策执行。