千灯湖过河恒大万达在争抢什么

年后，大沥奇槎地块拍卖遭争夺拍出高价一事，成了2013年南海“千灯湖计划”发布三年后的里程碑事件，“千灯湖”的品牌、城市价值由此向北溢出，同城同价值的趋势由此开启。

 而这个事件只是已经白热化的广佛同城化红利争夺战的一个缩影。这场争夺战中，与广州接壤的南海桂城、大沥成为了受益者，资本源源不断流入，这股来自市场的力量推动了千灯湖“过河”进程。

在区域开放合作大背景下，千灯湖“过河”的挑战与机遇并存。

进展

千灯湖价值向北溢出

经过4个小时竞拍，恒大集团旗下公司以总价37.7亿元，9359.12元／平方米的楼面价，拿下南海桂江河北侧的大沥奇槎10.9万平方米地块，溢价177.28%。这是原亚洲铝厂宗地所在，是南海有色金属产业发源地，是金融高新区D区的首个出让地块，千灯湖由此“过河”。

上述种种标签和寓意，足以解释恒大竞得此地块后的“一石激起千层浪”的瞩目。

 无独有偶，1个月前，有“全球最大物业持有地产商”之称的万达集团签约广东城际置业集团有限公司，广佛交界金沙洲上的星港城由此成为万达“首次直接收购已建成的商业体”，为刚刚“站上”这座大型综合商业体的超百米摩天轮“广佛眼”抹上一层深意。

恒大和万达在争抢什么？

恒大此前在营销团队上的提前布局，为它此次的高调争抢提供了注脚。据行业媒体（佛山乐居）报道，2015年，这家地产商调整销售架构，把佛山区域从广佛区域中分离出来，抽调三名销售骨干专门组建佛山营销团队。

“第一星港城位于广佛同城的金沙洲，具有较理想的区位优势，商业发展潜力巨大；第二，星港城的商业规划设计理念超前，与万达商业发展方向较为吻合。”在星港城方面提供消息中，万达集团发展中心华南区总经理沈景琰在签约时谈及这次收购的原因。

网易佛山援引房地产顾问公司戴德梁行发布的2015全年佛山房地产市场数据——在去年多轮政策利好政策的烘托下，佛山商品住宅供应、成交面积均创历史新高：新增供应12***万平方米，同比增长10%；成交1421万平方米，同比大增42%，同时也蝉联广东省住宅成交量冠军；全年成交均价为8563元/平方米，虽然比2014年只增长了1%，但同样为历史最高点。

各区成交量均显著上升，其中以南海的房地产市场表现最为亮眼，占比逐年增大，其住宅成交量占比已接近全市一半，从2012年的31%上升至2015年45%。“佛山不限购、房价相对实惠且交通日益完善，因而广州买家溢出至‘广佛边界’，南海无疑是最大的受益者。”

6年前，广州、佛山之间开通国内首条跨越两个城市的全地下城际快速轨道交通线路，将广州海珠、荔湾和佛山的禅城、南海连接起来，广佛同城生活、同城生产极大提速。一项来自佛山市公安局地铁分局的数据显示，广佛地铁开通以来，截至去年11月，搭乘乘客累计达到2.7亿人次。而南海区区长郑灿儒在去年底上线微访谈时曾透露，目前起码有70万广州人住在南海。

住宅的消费主体是人。显然恒大、万达相中，是千灯湖所在区域的庞大消费群体。而恒大与万达的争抢，只是一场已经白热化的广佛同城化红利争夺战中的缩影。这场争夺战中，与广州直接接壤的南海桂城、大沥成为了受益者，资本源源不断流入，这股来自市场的力量推动了千灯湖“过河”进程。

规划

“灯湖中轴”写入“十三五”规划

蜿蜒的佛山水道行至千灯湖段，水面收窄到三、四百米，因为地处大沥与桂城交界，这条天然的水体被取名沥桂河。千灯湖三期工程一路向北，终与沥桂河相接，金融高新区从此处跨佛山水道向北发展。就在这个南北轴线空间与景观的交汇点，一个孕育于“千灯湖计划”母体之上的“南海之眼”的大型项目已酝酿多时。

老周站上河堤北岸，他是大沥镇的一名基层干部，熟悉“千灯湖计划”，却直言每次站到这堤岸上都被震撼。2013年11月，《千灯湖计划——东部南海提速优化三年行动计划》正式对外发布。这份纲领性文件提出，南海要用三年时间，完成1200亿元的固定资产投资，135个项目，重构东部南海桂城、大沥、里水三镇产业、城市、环境等城市版图，从无序成长跨入有序发展阶段。

“千灯湖计划”提出一条城市中轴线——灯湖中轴，从桂城东平水道、沿千灯湖、虫雷岗公园、大沥雅瑶直达里水展旗峰，“从南至北依次布局旧城提升区、金融核心区、金融创新区、广佛国际电商城、广佛国际商贸城和金融创意服务区，配套构建‘水网相连、城景融合、节点突出’的景观支撑系统，打造‘灯湖中轴’”；“力促城市过河、产业过河、景观过河，进一步拓展城市空间。”

如今，这些千灯湖计划中描述的愿景正逐步实现。

站在北岸的水闸口隔江望去，千灯湖市政公园的灯塔清晰可见，周边商住楼林立，这是沿湖而建的金融高新区核心区所在。

横跨沥桂河的不再只有双向四车道的桂江大桥，桂江大桥以西1公里，联河路同样以跨线桥的方式链接南北。而现场施工环境显示，桂江大桥正在扩建。据南海区交通局日前透露的信息，桂江大桥、桂江中桥计划今年10月可完成建设；桂江大桥以南2公里开外，文华路北延线工程有望2月底复工。关键路网节点的打通，加速千灯湖“过河”进程，因河道而来的物理阻隔将被消弭。

时隔4年，南海“十三五”规划（草案）在今年1月公布，“六位一体”品质南海被定为南海“十三五”发展目标。南海提出要进一步优化城市空间布局，明确千灯湖所在的南海东部要围绕中心城区加快广佛同城化步伐。

规划对东部三镇（街）的定位中，“灯湖中轴”的串联明暗线显而易见。对桂城，是“两轴四湖五城”，“两轴”即千灯湖城市轴和新交通发展轴为主线，“四湖五城”中包括了以千灯湖公园为核心的金融城；对大沥，是“一脊两翼”，“一脊”，是指桂河路以东、桂澜路以西、佛山水道以北、雅瑶水道以南的区域作为广佛产业CBD核心区。查看地图，这显然就是千灯湖城市轴线的“过河”北延；对里水，是“一轴一城三片区”，这“一轴”指的是以展旗楼为地标延伸至里水河，构筑里水城市中轴，这是千灯湖中轴的北端。

这三个受到广佛同城红利直接辐射的镇街早已开始谋篇。上文提到的“南海之眼”，正是出自大沥镇的谋划。

据了解，“南海之眼”就坐落在千灯湖“过河”后的金融高新区D区内，由地标性建筑、南海湖、南海文化公园、金融广场和体育公园共同构成。

据“南海之眼”的初步设计，大沥镇将积极争取南海区政府支持，在佛山水道北侧将设置南海文化中心（包括图书馆、文化馆和歌剧院），通过“文化设施过河”以引导和实现金融高新区的跨河发展；规划设计面积约5.5公顷（82.5亩）的南海湖，与佛山水道南侧的千灯湖相呼应，湖面规划水幕电影show；同时，在南海湖北侧规划设计248米高地标型建筑，统领南北；设计两座步行桥联系文化建筑和金融B区和体育公园，促进佛山水道两侧共同发展，降低区域交通压力。

“我们认为，若在千灯湖中轴上作功能分区，从虫雷岗山开始，从南到北，其实可看到清晰的行政功能区、产业功能区，而广佛同城化对人才的集聚，以及现时南海区内文化设施的相对落后现状，则让我们看到‘南海之眼’内打造文化功能区的机遇和前景。”大沥镇长黄伟明如是说，他表示，正积极向区委区政府谋求支持。

7年的广佛同城化，催动了千灯湖“过河”，对南海东部真正实现“沥桂一体”的城市化建设进程有着里程碑意义。

挑战

竞跑者广钢、广纸新城同样瞄准广佛大蛋糕

瞄准广佛同城大蛋糕的不仅只有南海，就像为新动脉——广佛地铁催动的不只有千灯湖片一样。2015年12日28日，广佛线二期西朗至燕岗站正式通车，这段延长线，这条直接打通芳村与海珠的地铁线，将原来一江之隔的广钢新城、广纸新城串联起来。市场总需求相对稳定，消费市场此消彼长的背景下，轨道交通所带来的物理距离消弭，是否将让这对孪生兄弟成为“沥桂一体”强有力竞争者？相去仅5公里的距离，让这场竞争注定是一次短兵相接。

根据广钢新城规划，广钢新城总面积657.4公顷，未来广钢新城总建筑面积达1024万平方米，规划居住人口为19万人，超过珠江新城的18万人。而广纸的发展成熟度比广钢高，目前已有中海、中海、绿地、越秀等房地产商纷纷进驻。

早在2014年，广州市规委会会议审议通过的广纸片区规划深化及控规修编中，便有“广钢—广纸城市轴线”的提法。与广钢新城协调发展也是这次规划的特色之一，规划中提出，一江两岸一体发展，构建广钢—广纸城市轴线、珠江后航道新地标。

而事实上，广钢新城与广纸新城放在同一规划框架下讨论可追随到2011年，当年6月，《白鹅潭地区控制性详细规划》获得广州市政府常务会议审议通过。

放在广佛大区域内看，这是一个紧邻广州老城的区域，但距离南海千灯湖仅5公里，半小时交通圈基本覆盖广佛重点发展地区。在地图上俯瞰，广钢新城处荔湾东部，与北面的老城越秀、东面的海珠区均一水之隔，而广钢新城“过河”携手海珠区广纸新城的开放合作，则与千灯湖的“过河”有着相类似的寓意。

广钢新城控制性详规的总调度人赖寿华曾在一次论坛作趋势分析，将“广佛一体，回到西部”被摆在首位。他认为，广州主城区的发展是以白鹅潭为原点向东发展的，从十三行、到北京路、到环市东、走向天河，而广佛沿线地区发展缓慢，居住和产业发展滞后。而过去15年，佛山则向东拓展，千灯湖、大沥、三山蓬勃发展，迅速向广州靠拢，吸引了大量广州居民前往置业。

在未来，区域一体、广佛同城化建设、珠江西岸联动发展，趋势逐步呈现，芳村地区是面向珠西的枢纽位置，拥有较大的发展前景与动力。广钢新城的开发，对老城区复兴具有积极意义。

单单广钢新城便拥有千亿规划，定位为广州唯一国际中央居住区，它“广佛之心，宜居新城”的整体定位，紧邻老城区的独特区位优势，再加上在医疗、教育、文化娱乐等多方面的高标准配套，均挑战着千灯湖片区的建设速度和创新元素集聚力。

单从教育规划看，这里便设置有幼儿园15所，小学9所，初中5所，高中3所，引入真光、培英、省实等名校。便捷高效的综合交通系统，构建地铁、有轨电车和常规公交三级公交网络体系。3个交通换乘站，广钢交通换乘中心（11号线），鹤洞交通换乘中心（广佛线）、东沙工业园交通换乘中心（10号线）。

有分析人士认为，广钢新城核心区或将快速成型，成为千灯湖片区的强而有力竞争者。

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