中国建设银行股份有限公司深圳市分行与黄某金融借款合同纠纷一案抵押权和租赁权冲突时的认定
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于2022年04月24日发表
执行要旨：因被执行人未履行生效执行依据确定的义务，在对被执行人名下的房产进行评估拍卖过程中，承租人主张其签订租赁合同在抵押权设立之前，请求保护其租赁权，抵押权人则认为承租人虚构租赁法律关系，恶意影响本案执行。租赁权和抵押权产生冲突，回归到买卖是否破租赁的问题，理清两者之间的法律关系，利于保护权利人的合法权益，推进案件执行顺利进行。
相关法条：
《中华人民共和国物权法》第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
案件索引：
生效执行依据：(2018)深仲裁字第1503号仲裁裁决
执行案件案号：（2019）粤0308执807号
执异案件案号：（2020）粤0308执异27号
执行案件案情简介、处理过程及处理结果：
申请执行人中国建设银行股份有限公司深圳市分行与被执行人黄某金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院将拍卖被执行人黄某名下位于深圳市盐田抵押房产。经调查，该房产目前有租户。根据案外人薛某向本院提供材料显示，被执行人黄某于2017年4月22日跟案外人薛某签订房屋租赁合同，租赁合同期限为10年，自2017年4月24日至2027年4月23日，租金一次性付清，每月租金2920元。后案外人薛某于2017年5月16日将涉案房产转租给现租户深圳某公司，租赁期限为五年，自2017年5月18日至2022年5月17日，租金支付方式为现金，每月3500元。另经向深圳市不动产登记中心查询，上述房产系被执行人于2017年4月26日签订买卖合同、于2017年5月5日抵押于本案申请执行人。本院发通知将上述租赁情况告知申请执行人（房产抵押权人）后，申请执行人（房产抵押权人）认为被执行人在未取得该房产所有权的情况下，就和租户签订长达十年的租赁合同，有悖常理，且租户未提供一次性支付租金凭证及水电费等费用的凭证，故其向本院提出执行异议，请求在拍卖时涤除该房产的租约。后本院作出生效裁定支持申请执行人（房产抵押权人）的异议请求，涤除该房产的租约。
案例注解：
抵押权和租赁权冲突时，涉及到两方面的法律关系：一、订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。法院在拍卖房产时要如实披露该租赁关系，不负责清场交付。二、抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。法院在拍卖房产时应涤除该租赁关系。
关于上述房产，争议的焦点为上述房产是否适用“买卖不破租赁原则”，是否应当涤除该房产的租约。涉案房产系抵押房产，单单从租户提交的租赁合同来看，租户的租赁期限在抵押权设立之前，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，原租赁关系不受该抵押权的影响，很容易陷入适用“买卖不破租赁”原则的误区，从而造成该原则的滥用。实际上，在抵押权和租赁权产生冲突时，应当综合多方因素审查。根据相关规定，执行机构在审查租赁合同是否签订于涉案房屋抵押前，可结合下属情形予以审查判断：1、租赁合同的当事人在抵押前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；2、租赁合同的当事人在抵押前已办理租赁合同公证的；3、有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押前的，如租赁合同当事人已在抵押前缴纳相应租金税、在涉案房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。对案外人是否在抵押前已经占有且至今占有涉案房屋，可结合下列情形进行审查：1、案外人在抵押前已经在且至今仍在涉案房屋内生产经营的；2、案外人在抵押前已经领取以涉案房产作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；3、案外人在抵押前已经由其且至今仍由其支付涉案房屋水电、物业管理等费用的；4、案外人在抵押前已经对涉案房屋根据租赁用途进行装修的；5、案外人提供其他确切证据证明其已在抵押前直接占有涉案房屋的。在本案中，被执行人在未取得涉案房产所有权的情况下就与租户签订租赁合同，明显不符合日常交易习惯，租户所提供的租赁合同虽然在抵押权设立之前，虽其有转账凭证，但***中显示的金额过大，无法直接体现出全部租金的金额，亦无水电费和管理费等缴纳凭证佐证，而租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用的权利，仅从签订的单一的租赁合同，无法证明租户是在抵押权设立登记之前就已经占有使用了，因此，本案的租赁权无法对抗抵押权，不适用“买卖不破租赁”原则。
综上，在执行拍卖抵押房产时，要谨慎处理好抵押权和租赁权冲突时的认定，一方关乎抵押债权能否实现，一旦认定租赁权在抵押权之前，则可能会极大地降低房产评估及拍卖的价值，从而影响抵押债权的实现；另一方则关乎租户能否行使优先购买权或是否在房产拍卖成交后清场交付的问题。为了避免权利的滥用，实践中要结合交易习惯等多因素灵活审查。
