投资稳中有增销售继续趋缓长安区上半年房地产业发展情况分析
在房地产市场大环境及经济下行压力的影响下,我区房地产市场处于调整阶段,房地产开发投资稳中有增,销售继续趋缓。
一、我区房地产开发的特点
(一)从房地产投资来看,增速稳中有升
上半年,房地产投资有所提升,全区房地产开发企业共完成投资19.53亿元,同比增速46.7%,增速较上年同期提高46.6个百分点。
(二)从房地产施工面积来看,增速持续放缓
1-6月全区在建项目施工面积407.79万平方米,同比增长14.3%。在宏观政策影响下,施工面积增速已逐步放缓,并呈现出稳中有增的趋势。
(三)从房地产销售来看,楼市持续平淡
全国房地产市场经过多年高温,不少地区供应逐渐趋于饱和,加之目前市场观望气氛浓厚,使全国房地产市场转入"调整期",在此环境下我区房地产销售增速明显趋缓。1-6月长安区商品房销售面积18.3万平方米,同比下降19.7%。从项目情况看,全区34个上年结转的在售项目中,5个项目无销售,9个项目销售面积较上年同期有所增长,剩余20个项目均有所下降。
(四)从房产投资类型看,商业及办公楼施工面积有所提升。
区属房地产开发结构有所改观,商业及办公用房比重有所提高。1-6月份区属商业施工面积36.1万元平方米,同比增长21.3%,办公楼施工面积1.56万平方米,同比增幅较大,占全部房屋施工面积比重的10.8%,较去年的5.1%,增长了5.7个百分点。
二、仍需关注的问题
(一)成本上涨过快,企业投资谨慎
由于近年来地价增长较快,加之配套费、人工费均不同幅度上涨,而西安房价泡沫并不多。对于土地储备不足的房地产企业,如果现在投资拿地,每平方米成本已达到5400元左右,利润空间较为有限。因此,企业持观望态度,投资较为谨慎。
(二)待售面积减少,企业资金到位回升
1至6月,商品房待售面积为4.8万平方米,同比下降42.5%,房地产企业资金到位77.46亿元,同比增长62.4%。上半年房地产销售有所回落,但西安房地产市场房源充足,属于买方市场,除刚需客户外,投资型客户和再次置业客户大都持币观望,但一些改善型房地产企业,销售面积大幅增长:如:长安绿地城项目,其中小高层和别墅销售火爆。
三、下半年走势研判
由于西安房价泡沫并不多,房价长期极有可能处于"平稳"或"看涨"状态,价格下降可能性较小。长安区是一个农业大区,农业人口占全区总人口的80%左右,随着城镇化进程加快,面临农村人口向城镇人口的大量转移,加之外来务工及其它购房人员逐年增加,造成长安区房地产的刚性需求大。长安这几年发展较快,依托终南山西安的后花园,改善型住宅依然需要很大。如万科城、奥特莱斯,长安绿地城商品房销售及投资未降反升。由此看来,长安的房地产市场还是有足够的发展空间。
四、下一步工作建议
(一)加强对企业的服务
目前一些项目,因企业资金问题或手续问题,进度缓慢或长期圈地却迟迟未能开工;也有的项目虽开工建设,但迟迟不能取得预售许可证,给企业经营带来很大困难。建议相关责任部门,应多深入房地产开发企业,了解企业的发展现状、规划及遇到的问题,掌握开发项目的具体进度,为企业发展做好服务,促进项目开发、销售。
(二)关注住宅小区配套设施建设管理
由于房地产开发投资受交通、地理位置等因素影响较大,近年来房地产投资主要集中于韦曲、郭杜、滦镇等板块,然而随着房产项目的竣工,大量人口集中导入,部分地区由于配套设施滞后,给民众的生产生活造成了一定的影响。因而在今后的开发中,应按照总体规划的要求,积极统筹、合理布局,急群众所急,想群众所想,进一步完善居住社区周边医疗、教育、商业、公共交通等配套设施的建设,凸显长安宜居宜业的城市新貌。