西宁市省城住宅区物业管理观察

　　据西宁市住房保障和房产管理局物业管理处提供的数据显示，目前，西宁市的老旧住宅小区有668个，共计313.35万平方米。这些小区呈现出物业管理的真空状态

　　谁来老旧区当管家

　　黑楼记事

　　有人曾这样形容老旧小区：大门破破烂烂，楼房破旧不堪，门口无人看管，保准老旧小区。

　　在海湖桥附近，沿着一条小土坡走上去，不远处便是一片荒地，荒地上孤零零地矗立着一座小平房，上面有用油漆书写的公共厕所的字样，墙上一个大大的灰色的拆字显得十分醒目。这是一座被弃用的建筑，可就是这座建筑曾对它不远处的那栋住宅楼上的居民有着重要的作用这里是他们每天都要使用的方便之所。

　　在土路的另一旁就是住宅楼，建于上世纪70年代，原属青海省运输公司。住宅楼和土路之间隔着一条水沟，有一座小桥将土路和这座住宅楼连在一起。住户陈大爷告诉记者，这条水沟下面埋着这座楼原先的下水管道，由于长时间无人维护，管道堵塞，生活污水直接排进了沟里，才形成了这条臭水沟。这是一片死水，沟里的污水由于长年累月发酵呈深灰色，各种各样的生活垃圾或漂浮在水面上，或半埋在淤泥里。由于水底沉积的淤泥和垃圾长时间得不到清理，污水的水面已上升到距离窗台一尺多高的地方，每下大雨，水面上升，这些污水混同雨水就会顺着窗户灌进一楼的房子里。由于下水管道不能使用，这里的住户都在自家墙上挖个洞，从洞里伸出一根长长的管子，这座楼俨然成了一个重病者，身上插满了长短不一的管子。住户家里的污水顺着管子直接流到下面的水沟里，更加重了这条水沟的负担。

　　除了排污水的管子，这里家家户户还有一个必不可少的物件便盆。这幢楼原先是一座办公楼，单位破产之后，便把这些办公室分给了原单位的职工作为住房。房子里没有卫生间，只在楼道里有一间公用的卫生间，自从下水道堵住以后，厕所也成了摆设，如今已成为住户们的杂物间。而荒草地上的那间公共厕所成为这里几十户居民的方便之所，但由于长期无人管理，卫生状况很差，粪便满地。公厕不能用了，便盆便广泛应用到这座楼的各家各户，每天早上起床的头一件事，就是到桥边倒便盆。

　　陈大爷说，大家都叫这座楼黑楼，只有走进去才能感受到为什么叫黑楼。

　　由于没有灯，走廊里漆黑一片，起初眼睛会很不适应，记者靠着手机微弱的光线前行，虽可以勉强看清路，可还是不时被楼道里摆放的杂物绊着。

　　据陈大爷介绍，公司自2002年被兼并后，这座楼就分给了公司的退休职工，一直处在无人管理的状态。后来，有社区的工作人员打扫过卫生，挖过臭水沟的淤泥，可社区没有足够的人手经常做这些事情，一次半次也无法从根本上解决问题。没过多久，就又恢复到原来的状态了。

　　社区代管下的老旧小区

　　一些老旧小区虽然没有物业公司，但在社区的管理下解决了许多问题。

　　在慈幼社区管辖的北园巷、广济路上分布着三个老旧小区，有1100多户居民，占慈幼社区辖区内居民总数的一半。慈幼社区主任陈风莲说：起初，这些老旧小区没有人管理，有的房子年久失修，房顶漏雨情况严重。而且，小区道路破损也比较严重，一下雨就泥泞不堪，由于大部分居民是老人，出行很不方便。

　　这些问题反映到社区之后，陈风莲没有因为社区资金不足等原因而坐视不管。通过她的协调和多方面的共同努力，修复了住宅楼的楼顶，修复了路面。一件件工作看似与社区并不相干，甚至超出社区能力，但还是完成了，上千户居民的心也暖了。

　　这些住房有上世纪70年代、80年代、90年代的，一到冬天都是各家自己烧暖气。莫大爷指着楼前的一排平房说，这些都是煤房，冬天买的煤就存在这里。可不少居民年纪大了，不仅买煤不方便，上下楼取煤也很困难。而且，还有相当一部分房子没有配煤房。陈风莲了解到这些老旧小区居民的难处后，立刻与燃气公司取得联系，协商解决了这一千多户居民的天然气入户的问题。如今，这些居民家里都通上了天然气，煤房变成了储物间。

　　一个老旧小区的物业自理

　　问起兴轮小区，就连长年在西宁市城中区兴旺路摆摊的商贩们对这个名字都十分陌生，可提起原青海齿轮厂生活区却是无人不知。兴轮小区在兴旺路的中段，兴轮这个新名字取自于小区物业公司的名字西宁兴轮物业管理服务有限公司。

　　姚红军原来是青海齿轮厂的职工，工厂破产后，姚红军考虑到生活区没人管不行，便和原先科室里的人一起，用身份转变资金置换的房屋办起了物业公司。可在老旧小区经营物业公司并不容易。姚红军说：我只能计算怎样花最少的钱，干最多的事。

　　姚红军为小区做了两件事。首先是把小区里的土路铺成了砖路。砖是他和同事们捡回来的，还从市场上买了一些。

　　第二件事是绿化。姚红军说：最初小区里除了几棵老杨树，基本上没什么绿化。公司有一点钱，他就买一些便宜的树种回来种在小区里。辛苦5年后，小区终于变绿了。

　　办物业公司十几年来，姚红军有了一套管理心得，他说：要认清自己的身份是服务者，把小区居民当成亲人来对待，一切问题都容易解决了。

　　加快推进老旧小区物业管理的步伐

　　由于建设年代久远，老旧小区普遍存在规划、设计、建设、施工标准低，整体布局先天不足，绿化、社区活动场地等基本人居条件欠缺的问题。对老旧小区实施物业管理，必须不同程度地改造小区的基础设施，但是，由于缺乏资金来源，小区基础设施改造、修缮工作进展困难。

　　旧住宅小区的综合治理，既是关系到能否实现物业管理覆盖面最大化的关键性工作，也是一项为民办实事的民生工程。为此，西宁市住房保障和房产管理局物业管理处处长马志强说：我们将按照统一规划、科学合理、因地制宜、规模组合的原则，对老旧小区实施整合归并，拆除管理区域内的违章建筑和不必要的分隔围墙，统一规划建设综合配套设施，统一绿化、美化，对于原有的配套设施实行统一管理、资源共享。同时，对旧住宅区的管理，要由街道办事处、社区委员会、物业服务企业和业主共治，形成业主自治管理、政府基层管理、物业管理三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，将按照属地划分给社区管理。(作者:唐楠)

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