物管条例热点释疑西宁市物业管理条例解读（二）

　青海新闻网讯

　　物业费成物业与业主关注焦点

　　2007年3月，城建委、法制委员会同西宁市政府法制办、房产管理局的同志区别不同情况，深入到西宁市不同类型的小区调研。

　　法制委员会曹主任说，调研过程中，他们在选定的小区内召开了座谈会，邀请物业公司和小区业主座谈。座谈中，双方意见的焦点基本集中在物业费用上。物业公司认为，他们的服务到位了，业主就不应该拖欠物业管理费，但业主认为，他既然交费了，物业公司就应该全面负责到位，做不到，业主就不交费。实际上，大部分业主不太对于物业服务成本或者物业服务支出的构成不太了解。那就让我们来看看物业服务成本都包括什么：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。另外，在终端收费上，意见有些分歧，水费、电费到底该怎么收、由谁来收，讨论了很久。不过这些问题都在《条例》中得到了解决。(作者：雅宁)

　　居委会帮助小区成立业委会

　　成立业主委员会，是管理部门和开发商以及小区业主们最头痛的一件事。部分开发商由于理解上的偏差，总认为业主委员会就是业主们集中起来找麻烦，与开发商作对的组织，因此，不愿意，甚至阻挠业主们成立业主委员会。而对于由居委会等管理的小区，由于居委会基层工作的复杂性和繁琐性，根本抽不出时间和精力来组织业主们成立业主委员会，因而，这样的小区很少有业主委员会。

　　另外，对于广大业主们来说，许多人抱着多一事不如少一事的态度，不愿意站出来为大家服务。有些老人虽然很热心，想为居民们服务，但 在子女的阻拦下只能作罢。因此，成立个业主委员会还真不是一件简单的事情。

　　新的《条例》中规定，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立首次业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。那么，由街道办事处和居委会等出面成立业主委员会，是否会容易一些呢？对此，不久前刚刚帮助茂源水岸星光小区成立了业主委员的公园巷社区主任王虹颇有感慨。作为业主委员会筹备组的组长，王虹说，筹备组成立后，这候选人还不好选。按照以往的经验，业主委员会委员要替大家跑个腿儿干点活儿不说，还累心，所以，许多人并不想干这没名没利还受气的活儿。于是，他们在业主中作了一些宣传和解释工作。在得到大家的理解后，许多业主还主动找到筹备组希望自己能成为候选人。从这件事上，她感觉到，其实，我们的业主还是很通情达理的，只要居委会的工作做到位了，还是能得到大家的信任和支持。因为，现在的小区里业主互相并不认识，要想让他们自己组织、成立业主委员会，还真不是件容易的事儿。但社区做起这样的事情来相对会容易得多。“虽然累，但这样一来，大家能和谐相处，我们累也值了。作为社区，说到底就是为百姓服务的。” (作者：王复莲)

　　相关链接：关于业主委员会的成立及备案

　　业主大会、业主委员会成立的条件、程序：住宅房屋出售率(实际交付使用的建筑面积)达到50%以上，或者自首套(层、楼)出售并实际交付使用之日起已满两年的，应当成立业主大会。街道办事处(镇人民政府，以下简称街道、镇)应在收到业主成立业主委员会的书面告知后10个工作日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表3名。筹备组的组长由社区居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由社区居民委员会推荐产生。街道(镇)应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应配合筹备组开展工作。

　　筹备组的职责有：1.自成立之日起15日内拟定《业主公约》(草案)、《业主大会议事规则》(草案)、《业主委员会议事规则》(草案)； 2.确定业主委员会委员的人数；3.确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；4.确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；5.根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法。

　　业主大会职责有：1.选举、更换业主委员会的成员；2.制订、修改业主公约和业主大会议事规则；3.选聘、解聘物业管理企业；审议与表决物业管理服务合同；4.监督业主委员会、物业管理企业的工作；5.决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；6.决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；7.决定物业管理的其他重大事项。

　　《条例》第十二条规定：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定：由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)20%以上业主提议的；

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府、房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当依法履行下列职责：

　　1.召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况； 2.组织业主委员会的换届选举；3.代表业主大会签订物业管理服务合同；4.监督业主公约的实施；5.配合街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；6.公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；7.业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的街道(镇)备案。备案时应提交以下材料：1.业主委员会备案登记表；2.业主公约；3.业主大会议事规则；4.选举和表决结果统计表；5.业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况；6.业主大会会议记录;7、业主大会会议签到册。

　　以上提交材料需在业主委员会选举成立3日之内在物业管理区域内公示10日。街道(镇)应当在收到上述材料后10个工作日内备案，并将有关情况书面通报市房产行政主管部门、社区居民委员会、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。(作者：张廷锋 唐超月)