兴仁法院审结首例未办规划证房屋租赁无效案

日前，兴仁县法院以未办理建设规划许可证为由，判决一房屋租赁合同条款无效案件，由房屋出租人杜洪酌情返还房屋承租人周开录租金7000元。该判决经州中级法院二审判决维持，现已发生法律效力。这是2009年9月1日《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》实施以来兴仁县法院审结的首例未办建设规划许可证房屋租赁合同无效案件。

杜洪在原四联乡(现城北街道办事处)大桥河村三枯井组享有一处土地的使用权，该土地在县城规划范围内。2007年2月22日,杜洪作为甲方，周开录作为乙方，签订《做堡（保）坎和场地、门面租用合同》，双方约定由周开录为杜洪修建堡坎，工程完工后，由周开录承租杜洪的场地五年，每年租金2500元，五年租金合计12500元。该合同第四条约定：“五年内甲方在场地上靠右建房，前面有两间门面，必须无偿给乙方一间门面住（做）满三年（包括在五年租期内的费用）”。合同签订后，周开录便按约定进行施工。堡坎修建完工后，双方经结账，以堡坎工价和租金相抵后，杜洪总计付给周开录修建堡坎工程款差价8000元。之后，周开录在堡坎围成的范围的左面建造简易房屋。2007年农历9月，杜洪在未办理建设规划许可证及其他相关建房手续的情况下，在堡坎围成的场地右面建房（有四个门面）。2008年农历腊月杜洪搬入新房之后，将已建好的房屋门面租给他人使用，遂与周开录产生纠纷。在堡坎围成的范围内，杜洪建房顺路约占19米，周开录建造简易房约占15.6米。

县法院经审理认为，双方签订的《做堡（保）坎和场地、门面租用合同》的第四条是一个效力待定的合同条款。该条款是否有效决定于杜洪是否办理建设规划许可证等建房手续。但在一审法庭辩论终结以前，杜洪未办理建设规划许可证等建房手续，该条款违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条关于“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设规划许可证”的规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，应当认定该合同条款无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据双方所占场地的面积，县法院判决由杜洪酌情返还周开录租金7000元。

一审宣判后，杜洪不服，向州中级法院提起上诉。州中级法院二审判决维持一审判决。二审判决已于2010年6月29日宣判发生法律效力。