区政协十五届四次会议关于旧住宅小区物业管理模式的创新的提案（第49号）答复

代表姓名：刘凯辉

建议内容：

今日，国家层面对老旧小区极度重视，而被寄予厚望的物业服务企业，无疑将参与这一宏大历史事件的构建，对物业服务企业将带来变化及影响。提升老旧小区物业管理服务质量，促使老旧小区管理走上良性发展道路，真正使居民真正享受城市发展带来的舒适生活。

一、明确提出完善小区长效管理机制

建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。要巩固老旧小区改造成果，防止改造后失管，逐步探索和构建实施综合改造的老旧小区物业管理长效机制。

二、明确老旧小区改造的三个类别

城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。第一类基础类，为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

第二类是完善类，为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

第三类是提升类，为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

关于以上三大类，基础类相对而言好解决，完善类与提升类存在着空间与资金的限制。因此，不同老旧小区所能进行的改造类别不尽相同。在改造环节，物业服务企业只是实施主体之一，但是改造之后的管理环节，物业服务企业就责无旁贷了，必须探索出长效的管理机制，避免老旧小区改造后再度陷入失管，从而迅速老化的状态。否则，没有物业管理的改造，即便进行了老旧小区改造，历经三五年后也会打回原形，重新面临改造问题。

三、现存问题

1.改造与管理的关系需要梳理清楚

以至于不少物业服务企业担心改造之后收不上物业费而不敢接手，因此、现在将改造与管理结合起来的方式就显得尤为落地。两者相结合的方式，即是有改造需求的小区必须征得业主同意缴纳物业费用及其相关标准，才能进行改造。换言之，同意物业管理是实现老旧改造的一个前提，这就为后续的管理打下了一个良好的基础。

2.老旧小区改造对物企的影响

老旧小区改造一旦全面铺开，对于物业服务企业来说，将引发一系列重要影响。 

首先是经济效应方面，物业收缴率及物业收费标准通过改造都可以得到提高。其次，通过这次参与旧改项目，还能提升整个物业管理行业的物业服务水平。而只有老旧小区改造完之后，城市才有精细化管理的可能性。尽管好处多多，但老旧小区改造推行难以下几个方面的难点：

（1）是思想上的问题，也就是老百姓心理接受程度不同。如果地方财政补贴没那么多，推进改造项目会比较困难，比如老旧小区加装电梯，不仅改造时需要业主出资，后续的管理维护也需要业主缴纳费用，但并不是所有业主都可以接受；有些公建项目，过去业主不需要缴纳物业费，改造完成后开始面临缴费的问题，阻力也很大

（2）是资金的问题，老旧小区改造面临个人不愿意出资的情况，许多地方仍然是以财政补贴为主。而财政补贴又与地方的经济状况相关。拿不出那么多财政补贴，推进老旧小区改造的难度将很大。 

（3）是规划的问题，仅仅就基础类改造而言，改造较易实现。而涉及改善类与提升类改造，还需要考察小区本身的条件。改造必须一区一策，一楼一方案。

针对这些难点，老旧小区改造不能光靠某一个部门或某一个单位，而是在党建引领下，各部门共同推动，按照各自的职责，群策群力，共同出资。然后，逐个小区逐栋楼地拿出细化方案，逐步推进改造。尽管困难重重，但在全国推进老旧小区改造决心之大，史无前例。而展望未来，一旦老旧小区改造全面推进以后，受益的将不仅仅是参与老旧改造的各企业，整个城市的界面将得到提升，居民也会随着生活环境的改善而更有幸福感。

3.保障型物业管理难题

（1）政府对保障型物业公司的补贴不能按期或延期支付，会影响物业公司的正常运营，物业管理不能保证良性循环。

（2）一些保障型物业服务的园区物业收费标准低，业主缴费能力、意识差，物业服务公司想要持续生存，取得微利，势必会减少服务人员编置、低服务标准。

（3）延期支付的“补贴”会形成保障型物业公司潜在的高额利润。

长此以往，会导致政府出资改造，业主生活环境以改善的小区，不久又因为物业经营收不抵支，服务标准持续下降，业主满意度降低，最后又成为脏、乱、差的弃管小区。

四、建议鼓励物业管理企业在老旧小区改造中发挥积极作用

1.有条件的老旧小区应在街道、社区组织协调、指导下，由业主及时依法选聘物业服务企业，实施专业化物业管理。

2.给予财政补贴等方式，鼓励品牌物业服务企业管理老旧小区。

3.对不具备引入专业物业管理的，由街道办事处、通过业主大会或者居民会议等方式听取居民意见，提供日常保洁、设施设备管护、公共秩序维护等物业服务；或指导成立业主委员会或居民小组，通过业主大会或者居民会议等方式，共同决定实施居民自治物业管理。

结束语

回归物业本源，唯信物业坚守为业主提供优质的物业管理服务。整合社区各种优质资源，充分满足社区业主全方位需求，提升业主满意度和居民幸福指数。

企业愿景：开创物业管理新模式，示范皇姑，带动沈阳。

承办单位：沈阳市皇姑区房产局

经办人：侯建民            

联系电话：86056278 

办复情况：

刘凯辉委员：

您提出的关于“旧住宅小区物业管理模式的创新”的提案收悉，现答复如下：

您的提案非常好，非常及时。

老旧住宅区改造可以提高居民的生活质量，改善生活环境，消除安全隐患，给千家万户带来方便和温暖。在老旧住宅区改造的过程中，提升老旧小区物业管理服务质量是其中重要的一部分，创新物业管理模式，提升物业管理质量可以给老旧住宅区改造增添一份力量，从而提高人民群众的幸福感，将旧住宅区建设成为共建共享的幸福家园。

目前我区已经开始了今年的老旧小区改造工作。针对您在提案中提及到物业改造与管理之中的问题，在改造工程启动前，办事处、房产局、执法局，共同研究改造园区内拆违问题，有针对性开展拆违工作，并以通知形式，将老旧小区改造范围、改造内容、施工期限、施工单位等信息对外公布，确保信息对等、公开透明，为小区改造施工做好前期准备。

改造的力度大，除园区规划设计、房屋主体结构外，还涉及供暖改造、煤气改造等专业改造，避免刚铺完路面就挖开的现象出现，或因交叉施工给国家造成经济损失，各个部门合理安排施工时间，确保工程顺利进行。

建立联席会议制度，将旧住宅区综合管理工作纳入重要日程，积极推进部门职责进小区，要求各部门以及水、电、气、暖等单位按照职责分工制定旧住宅区管理服务“责任清单"并在旧住宅区内公示，强化政府责任，凝聚部门合力，发挥社区作用，提高共管效率。

同时完善扶持政策和约束机制，提供保洁服务支持、鼓励物业服务企业提供全委托和专项服务、支持规模化经营和特许经营等等。

街道办事处和社区还要宣传改造整治工作的重要性和必要性，充分调动小区居民共同参与的积极性，大力开展爱小区、爱家园活动，共同当好小区的建设者、美化者、管理者，提高业主自治管理水平，树立良好的环境意识、文明意识。做好引导工作，让百姓从思想上得以转变。改造后的小区，今后要靠全体业主来共同维护。

感谢您对皇姑区房产局工作的监督与支持。

沈阳市皇姑区房产局

2021年 6月18日

撰稿人：郝鸣

审核人：张文宁