行业周边到底是谁的房子

    2017年3月5日，民主与法制时报的一则报道引爆了朋友圈。报道大概内容如下：
    周女士全资购买的一套房产，因一份公证书的出现即将被分割一半。周女士颇为难解：购房合同原件没有离手、房产权证尚未办理，公证处如何审查并做出了共同财产约定公证？
    “我至今也想不明白，明明是我全款买的房子，公证处咋就把我的房子公证给了别人？”2月13日，家住北京的周女士疑惑地说。原来，周女士在北京全款买了一套房子，并在购房合同上写上了儿子的名字。但因考虑到儿子之前有一段不理想的婚姻，所以迟迟未缴纳印花税等费用，未给儿子办理房产证。事情出乎意料的是，在周女士的儿子结婚后不久，其儿媳竟然在2016年3月拿着一份该房子的房产公证起诉至法院，要求与周女士的儿子离婚并分割财产。
    得知这一消息的周女士颇为愤懑，房产证还没办，赠与尚未完成，自己花钱买的房子却被公证给了他人，难道公证就能如此任性？
    北京的周女士为了让儿子结婚后能有一个幸福的家庭，决定给儿子出资购买一套住房。2012年4月，周女士在北京朝阳区某处以儿子名义全款购买了一套房产，但考虑到儿子“没有准性”，便将购房合同原件及***都放在自己手中，暂缓缴纳印花税等后期费用，暂时不予办理房产证。房屋交付后的物业费、供暖费均由周女士交纳。
    婚礼后1个月左右，儿子与女方之间出现矛盾，为了弥合感情，儿子答应女方将房屋作为共同财产处理。随后，周女士的儿子以办事需要为由，从周女士处骗来了购房***，并从房屋开发商处拿到了一份购房合同复印件，背着母亲与女方一起到北京市正阳公证处办理了共同财产约定公证。
    2017年1月，周女士正式向北京市朝阳区正阳公证处提出公证复查申请书。
    周女士在复查申请书中表明，要求正阳公证处在2015年11月20日出具的（2015）京正阳内民证字第8313号公证书予以撤销，并郑重声明，自己在儿子未取得房产所有权之前拥有对房产的处置权，儿子在无权处置该房产期间所做的公证为无效公证。
    2017年2月4日，北京市正阳公证处给出了结论，作出了公证复查决定书，决定书称，（2015）京正阳内民证字第8313号公证书涉及的公证申请人张明和李丽夫妻双方的身份属实，双方当事人在订立约定时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方当事人签订约定意思表示真实，约定内容具体、明确，协议中无违反法律规定或者违背社会公德的内容，公证办理程序无误，故作出维持公证书的处理决定。
    同时公证处向当事人解释称，公证处做的只是“合同项下的夫妻财产”公证，只针对约定合同，并不指向房屋产权。
    针对周女士的遭遇，律师王珩建议，当事人及利害关系人对公证书的内容有争议的，可以就该争议向人民法院提起民事诉讼。
    综上所述，我们来归纳这个事件的核心问题：
    一、公证处是否尽到审查责任：
    根据《中国公证协会办理夫妻财产约定公证的指导意见》第六条的规定：“第六条 夫妻双方申请办理夫妻财产约定协议公证，应当提交下列材料：（一）夫妻双方的身份证件；（二）结婚证或者其他有效婚姻证明；（三）夫妻财产约定协议文本；（四）所涉及记名财产的权属凭证原件，但仅就财产进行概括性约定不涉及具体财产的除外（例如，记载于各自名下的财产归各自所有）。”
    第八条规定：“公证机构办理夫妻财产约定协议公证，除需要按照《公证程序规则》规定的事项进行审查外，还应当重点审查下列事项：（一）夫妻双方的身份是否属实；（二）夫妻双方是否具有完全民事行为能力；（三）协议内容是否与夫妻双方的意思表示一致； （四）财产权属凭证原件有无可疑之处；（五）夫妻双方对所约定财产的权属是否清楚；（六）协议中有无违反法律规定或者违背社会公德的内容。”
    二、这个房屋的所有权到底是谁的。
    根据报道的内容可以看出，本事件其实有三个法律关系。
    第一个是周女士赠与给孩子财产的赠与关系；从文中的报道可以看出，其实这个房屋所有权和周女士没有任何法律上的关系。根据我国《物权法》第9条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”而《房地产管理法》第38条第6款明确规定未取得权属证书的不得转让。因此赠与房屋的首要条件就是出赠与人本身拥有房屋所有权。所以实际上周女士是以其儿子取得房屋为目的，履行了赠与金钱的赠与合同关系，她赠与给孩子的实质上是钱，而不是房屋，只是用这个钱去购买了房屋而已。而金钱赠与是履行就完成赠与了，不可撤销。所以周女士也不要怨天尤人的责怪什么房屋谁做主了，法律上这个商品房还是开发商名下呢。
    第二个是商品房买卖合同关系:从文中可以看出，该商品房的合同当事人双方是开发商和周女士的儿子，因此周女士本身不是商品房合同的当事人。公证处在根据规则审查的时候，审查了商品房合同以及***，应当可以认定其尽到了审查义务。
    第三个是周女士儿子及其儿媳之间的财产约定的法律关系:对于拥有合法商品房合同权益的周女士的儿子来说，其自愿与妻子到公证处去进行财产约定，符合《婚姻法》第19条的规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
    夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”并具备法律效力，且在没有违反法律强制性规定的情况下，是不可撤销的。
    综上所述，该报道并没有厘清具体的法律关系，律师的引导也有问题，建议广大的父母在今后要赠与给子女房屋的时候，应当先以自身的名义登记房屋所有权，再以赠与房屋的形式，明确约定为孩子的个人财产，以尽量避免此种现象的发生。
    最后说一句，再好的程序和法律，都比不上一个熊孩子。孩子大了，还是让他们自己飞翔吧。（本文转自微信公众号公证人）