关于汕头市中心城区三旧改造专项规划（补充规划）的公示

一、规划编制背景
　　2011年6月，广东省住房和城乡建设厅颁发《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》（粤建规函[2011]304号），汕头市人民政府办公室发出《转发省住建厅关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见的通知》（汕府办[2011]78号）。根据粤建规函[2011]304号文，为适应城市的动态发展需求，三旧改造规划实施工作应“建立常态申报和动态调校机制”，“应以半年为一个周期，根据三旧改造地块标图建库数据的动态调整，相应调整三旧改造规划”；同时应“进一步强化控制性详细规划在三旧改造规划实施工作中的法定地位”。汕府办[2011]78号文指出，按省国土资源厅《关于对“三旧”改造地块标图建库成果进行修改完善的通知》（粤国土资测绘电[2010]386号）的要求，汕头市已于2010年12月底“组织各区对三旧改造范围的地块补充图上报省国土资源厅，并已经省国土资源厅核查入库”，当前应“根据三旧改造地块标图建库数据的动态调整，相应调整三旧改造规划”。
　　按照上述文件的精神，经与市国土资源局、省国土测绘院等相关部门衔接，我院于2011年6月20日取得本次经省国土资源厅核查入库的金平、龙湖、濠江三区标图建库数据图件。根据市城乡规划局的工作指示，我院在业经市政府批复实施、已获省住建厅批准备案的《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》的基础上，编制《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划（补充规划：2011年6月标图建库增改项目）》。本规划初步方案于2011年7月上报市城乡规划局审查；市城乡规划局分别于2011年9月7日、10月9日召开业务会，对初步方案及规划编制工作思路进行审查和研究。按照上述业务会的会议纪要（市城乡规划局局务会议纪要[2011]3号、业务会议纪要[2011]45号三旧专题）及与会意见，我院对初步方案进行修改、完善，形成本次方案成果提交审查。

二、城市发展背景
1、城市发展环境概况
　　汕头市位于广东省东部，地处韩江、榕江和练江出海口，市域面积20***平方公里。汕头是我国五大经济特区之一，东南沿海重要港口城市、粤东中心城市和广东省副中心城市之一，也是全国著名侨乡。2003年3月汕头市行政区划实施了重大调整，市域范围形成“六区一县”（金平、龙湖、濠江、澄海、潮阳、潮南6个区和南澳县）的行政架构，市区面积由原来的310平方公里扩大到1956平方公里。2010年，***批准实施的《全国主体功能区规划》，将汕头列为重点开发区域。2011年，***正式批复同意将汕头经济特区范围扩大到汕头全市，自5月1日起正式实施。站在行政区划调整的大背景及经济特区扩围的历史新起点上，汕头迎来了21世纪第二个十年之初的战略机遇，社会经济及城乡建设等各项事业将进入与城市发展环境相适应的调整提升发展阶段。
2、宏观层面规划编制情况
　　2003年5月，***正式批复《汕头市城市总体规划（2002－2020）》（简称“02版总规”）并予实施。02版总规虽然有一定的预见性和较强的适应性，但对汕头全市域的规划安排仍停留在城镇体系规划的层面上，在如何实现大汕头一体化发展方面，尤其是协调中心城区与澄海、潮阳、潮南三个新设区的空间形态、产业布局、基础设施建设等关系方面存在一定的局限性，在指导行政区划调整后的汕头市城市发展和建设方面存在一定的不适应性。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十七条的规定，汕头市人民政府上报了关于总体规划修改工作必要性与可行性的报告，2010年9月16日住房城乡建设部会同***有关部门在汕头市组织召开了城市总体规划修改工作审查会。当前汕头市城市总体规划修改前期工作正处于积极筹备阶段。
　　自2003年以来，为适应行政区划调整之后的城市发展要求，汕头先后组织开展编制《汕头市城市发展概念规划》、《汕头市城市与产业发展战略定位研究》、《汕头市“十年大发展”战略规划纲要（2007－2016）》、《汕头市土地利用总体规划大纲（2006－2020）》（送审稿）、《汕头市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《汕头市中心城区住房建设规划（2008－2012）》、《汕头市中心城区停车专项规划（2007－2020）》、《汕头市公共交通规划（2005－2020）》、《汕头市城市绿地系统规划修编（2007－2020）》、《汕头市工业布局规划（2008－2020）》等宏观规划和专项规划，以及《汕头市濠江分区规划（2010－2020）》（2010审查稿）、《汕头市中信滨海新城战略概念规划》（综合）、《汕头市新东区分区规划（2009－2020）》（方案）、《汕头市中心城区西片区专题规划研究》、《汕头内海湾“一湾二岸”概念设计》等若干对汕头发展有重大影响项目的规划编制工作，推动城市空间和功能实现战略性优化。
3、城市发展思路概述
　　根据汕头市委、市政府的部署，实现汕头加快发展、跨越发展，建设幸福汕头，是当前汕头发展的首要任务。其中，转变经济发展方式、提升城市发展理念是关键。
　　加快经济发展方式转变是深入贯彻落实科学发展观的迫切要求，是汕头打造区域中心城市的必由之路，要把转变发展方式、调整经济结构摆到更加突出的位置，实施新兴产业倍增计划，推动新兴产业规模化；实施传统优势产业提升计划，推动支柱产业高端化；实施现代服务业提速计划，推动产业结构合理化。
　　提升现代城市发展理念是实现城市发展模式由粗放型向集约型转变的迫切要求，是***汕头人多地少矛盾、高标准建设现代化特区城市的必由之路，要盘活城市空间资源，加快实现城市空间和功能的战略性优化；树立经营城市的理念，通过多种融资渠道来解决城市建设资金问题；引进大的战略投资合作伙伴并扶持本地民营企业，增强城市集聚辐射能力；要创新城乡一体化的发展路子，全面推动汕头实现跨越式发展和加快城市化进程；要大力推进重大基础设施建设，优化区域发展格局，加快建设拥有纵深内海湾的生态型海滨城市。

三、规划技术路线
1、规划对象
　　规划范围包括金平区、龙湖区和濠江区，规划对象为各区行政范围内列入2011年6月“三旧”改造标图建库的增改项目，以及汕头市“三旧”改造办公室明确要求须在本规划中进行研究的项目。
2、规划期限
　　与《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》一致，即规划期限为5年（2011-2015年），远期展望至2020年。
3、法律法规政策依据
　　编制本规划的上位法律、法规、政策依据包括：《中华人民共和国城乡规划法》；《城市规划编制办法》；《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）；《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（汕府办[2010]12号）；《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》（汕府办[2010]122号）；《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》（粤建规函[2011]304号）；《转发省住建厅关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见的通知》（汕府办[2011]78号）；《关于印发汕头市“三旧”改造项目申报审批操作办法（试行）等五个配套文件的通知》（汕府办[2010]158号）；《关于印发汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则（试行）等四个配套文件的通知》（汕府办[2011]47号）等。
4、上层次规划依据
　　本补充规划是在业经市政府批复的《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》的基础上，按照经省国土资源厅核查入库的汕头市金平区、龙湖区、濠江区2011年6月“三旧”改造标图建库增改数据图件而编制的规划。根据《城乡规划法》等相关法律法规及广东省相关政策文件的要求，结合汕头市城市发展环境的变化和中心城区相关宏观层面规划的编制情况，并充分考虑与《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》的衔接，确定本补充规划的上层次规划依据为：
　　以《汕头市城市总体规划（2002－2020）》、《汕头市土地利用总体规划大纲（2006－2020）》（送审稿）、《汕头市濠江分区规划（2010－2020）》（2010审查稿）、《汕头市中信滨海新城战略概念规划》（综合）等上层次规划为基本依据，以《汕头市新东区分区规划（2009－2020）》（方案）、《汕头市中心城区西片区专题规划研究》等较近期开展的宏观层面规划为参考依据，并按粤建规函[2011]304号《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》的文件精神，充分考虑适应城市动态发展需求，提高“三旧”改造补充规划的前瞻性指导作用。
　　改造地块功能调整涉及有关规划强制性内容的，应按《城乡规划法》等法律法规规定的法定程序进行，并应遵循以下三个基本控制原则：
　　第一，涉及《汕头市城市总体规划（2002－2020）》确定的重大城市基础设施用地、公益性公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、重要城市绿地、自然与历史文化遗产保护用地的1，原则上按02版总规确定的功能由政府主导实施改造；
　　第二，涉及在编“三旧”改造控制性详细规划的改造地块，原则上以已通过市政府、市规划委员会（包括策略委）、市城乡规划局业务会审议或审查的规划方案为编制依据；
　　第三，涉及濠江区的改造地块，按市政府《关于汕头市中信滨海新城战略概念规划和南滨中信湾城市设计有关问题的批复》（汕府函[2011]73号）的要求，　　　今后，改造地块以所在各片区经批准的控制性详细规划为最终改造依据。
5、对下层次规划的指导
　　鉴于专项规划一般采用小比例尺地形图及规划内容较为宏观性的实际情况，为体现粤建规函[2011]304号“适应城市动态发展需求，”“进一步强化控制性详细规划在三旧改造规划实施工作中的法定地位”的文件精神，进一步发挥下一层次控制性详细规划具有深入研究和程序规范的编制优势，按照局业务会议纪要的要求，确定：本补充规划在对改造地块的各上层次规划控制功能（包括02版总规、濠江分区规划、滨海新城概念规划、新东区分区规划、西片区规划研究等）进行系统性表述并明确三个基本原则的基础上，就地块改造规划内容在控制性详细规划层面的调整及深化研究提出若干指导性原则，同时对地块所在片区进行规划分析，以提高“三旧”改造专项规划对下一层次控规编制的指导作用，并加强对总规非强制性内容在下一层次控规层面进行调整深化的宏观指导。

四、已编法定三旧控规回顾
　　为充分体现粤建规函[2011]304号“进一步强化控制性详细规划在三旧改造规划实施工作中的法定地位”的文件精神，本补充规划对《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》实施以来，中心城区范围内业经市政府批复的法定“三旧”改造控制性详细规划进行回顾。
1、控规名称及涉及地块
　　经梳理，自2011年1月至2011年11月23日，经市政府批复同意的法定“三旧”控规共有9项，其名称及涉及的改造地块编码分别为：
《广厦片区三旧改造A单元控制性详细规划》，其中涉及的改造地块包括：金171、金163；
《茶厂及周边地块三旧改造单元控制性详细规划》，其中涉及的改造地块包括：金161、金165、金173；
《充耀片区三旧改造单元控制性详细规划》，其中涉及的改造地块包括：龙195、龙201、龙205、龙206、龙208、龙210、龙212、龙215；
《高新片区改造单元控制性详细规划》，其中涉及的改造地块包括：龙307、龙308、龙309；《珠峰路南侧片区三旧改造控制性详细规划》，其中涉及的改造地块包括：金153、金400；
《西畔片区旧村改造控制性详细规划》，其中涉及的改造地块包括：龙116；
《南碧埠片区三旧改造控制性详细规划》，其中涉及的改造地块包括：龙270；
《珠池街道旧酒楼片区三旧改造控制性详细规划》，其中涉及的改造地块包括：龙262、龙263；
《龙湖区夏桂埔——周厝塭片区控制性详细规划》，其中涉及的改造地块包括：龙170、龙158、龙160、龙155、龙154、龙147、龙144、龙146、龙153、龙156、龙311、龙310。
2、三旧改造实施要求
　　根据《广东省城市控制性详细规划管理条例》、广东省住房和城乡建设厅《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》（粤建规函[2011]304号）的有关规定，位于上述9项控规以及2011年1月之前经市政府批复的《梅溪河沿岸片区改造控制性详细规划》、《旧城区西片改造控制性详细规划》《陈厝合片区（旧村改造）控制性详细规划修编》等法定三旧改造控规范围内的“三旧”改造地块在实施改造时应以法定控规确定的内容为准。

五、本次标图建库数据变化情况
　　本次汕头市中心城区“三旧”改造标图建库总用地面积为4121.82公顷（61827.34亩），合计比2010年数据增加76.61公顷，总宗数为823宗。经认真查照，各项数据与2010年相比有以下4项变化：
　　1、新增改造地块：21宗，编码分别为金平区400～403、龙湖区310～323、濠江区122～124，新增地块合计用地面积为83.10公顷；
　　2、核减用地范围及面积数据：3宗，即龙湖区202地块由原115.11亩核减为52.01亩、龙湖区203地块由原110.45亩核减为102.62亩、龙湖区241地块由原254.37亩核减为253.94亩，合计核减4.76公顷；
　　3、修改用地面积数据（用地界线不变）：1宗，即龙湖区128地块由原815.30亩修改为810.76亩，用地面积减少0.30公顷；
　　4、因重复而删除的地块：4宗，即金平区278、290、291、294地块（分别与龙湖区238、243重复），删除地块合计用地面积为1.42公顷（21.26亩）。
　　上述删除的金平区改造地块在下层次控制性详细规划编制时将直接体现为龙湖区的相关改造地块编码及改造单元，本次重点针对新增（21宗）及修改（4宗）的改造地块编制专项规划层面的补充规划。

六、本次新增及修改地块用地规模
1、新增改造地块
　　根据2011年6月标图建库数据图件，本次新增改造地块21宗，新增地块合计用地面积为83.10公顷。其中：
　　金平区新增4宗，用地面积为4.28公顷（***.16亩），地块编码分别为400～403；
　　龙湖区新增14宗，用地面积为65.87公顷（988.09亩），地块编码分别为310～323；
濠江区新增3宗，用地面积为12.94公顷（194.17亩），地块编码分别为122～124。
2、修改改造地块
　　根据2011年6月标图建库数据图件，本次修改地块4宗，合计减少用地面积5.06公顷（75.90亩）。其中：
　　核减用地范围及面积数据：3宗，即龙湖区202地块由原115.11亩核减为52.01亩、龙湖区203地块由原110.45亩核减为102.62亩、龙湖区241地块由原254.37亩核减为253.94亩，合计核减4.76公顷；
　　修改用地面积数据（用地界线不变）：1宗，即龙湖区128地块由原815.30亩修改为810.76亩，用地面积减少0.30公顷。

七、改造地块用地布局及改造要求
1、改造功能指导原则
　　为进一步发挥下一层次控制性详细规划具有的深入研究和程序规范的编制优势，本补充规划在上述“上层次规划依据”章节中提出改造地块功能的三个基本控制原则的基础上，对改造地块中不涉及02版总规强制性规定内容的用地，在优先考虑满足城市功能优化、城市环境品质提升的前提下，可在下一层次控规层面对该部分规划内容进行调整及深化研究，对此，本规划按改造类型分别提出以下三项指导原则：
◆ 旧城镇改造中，涉及02版总规一般性调整的用地，在对周边片区现状建设及发展需求进行充分论证的基础上，可采取用地性质兼容的方式，科学处理规划主导功能与实际需求功能的关系。其中，属于非公益性公共设施用地的，在对所在行政区该类用地的实际建设情况及用地需求进行充分分析的基础上，若地块周边已被成熟居住区包围的，原则上可适当兼容居住用地，着重完善片区配套功能并承担自身配套需求。
◆ 旧厂房改造中，涉及02版总规一般性调整的用地，可结合社会经济发展形势及周边用地建设情况进行论证，对用地功能进行优化调整。其中，位于成片工业园区内的改造地块，优先考虑按工业升级或工业转型进行改造，即原则上允许增加兼容商业金融用地性质。
◆ 旧村庄改造中，涉及02版总规外围村庄改造的，若新一轮土地利用总体规划已明确为“城镇用地”或“农村居民点用地”的，在满足重大城市基础设施用地、城市水源和河湖水系用地、重要绿地、自然与历史文化遗产保护用地要求并充分考虑城市景观要求的前提下，可结合旧村庄现状建设实际进行论证并实事求是地确定规划改造功能。
2、改造单元分布
　　按照《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》中“改造单元”的相关规定及已编改造单元的编码，本次增改项目所属改造单元共12个，分别为A-02、A-12、A-14、D-08、D-09、D-12、D-14、D-18、D-19、E-01、E-03、H-7。其中，A-02、A-12、A-14、D-08、D-14、D-18、D-19、E-01、H-7等9个为本次新增项目所属改造单元；D-09、D-12、E-03等3个为本次修改项目所属改造单元。
　　上述改造单元中，涉及对《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》已编改造单元进行范围扩大的有：D-08、D-14、D-18、H-7。
①金平区：本次新增项目所属改造单元为A-02、A-12、A-14。
②龙湖区：本次增改项目所属改造单元D-08、D-12、D-14、D-18、D-19、E-01、E-03。其中，D-08、D-09、D-14、D-18、D-19、E-01为新增项目所属改造单元；D-12、E-03为修改项目所属改造单元。
③濠江区：本次新增项目所属改造单元为H-7。
3、改造地块分类
　　上述增改项目中，属于旧城镇改造的共3宗，用地面积3.93公顷；属于旧厂房改造的共14宗，用地面积35.***公顷；属于旧村居改造的共8宗，用地面积124.82公顷。
　　金平区增改4宗项目中，属于旧城镇改造的有3宗，用地面积3.93公顷；属于旧厂房改造的有1宗，用地面积0.35公顷。
　　龙湖区增改18宗项目中，属于旧厂房改造的有10宗，用地面积22.34公顷；属于旧村居改造的有8宗，用地面积124.82公顷。
　　濠江区新增3宗项目均属于旧厂房改造，用地面积12.95公顷。

 4、建设强度分区
（1）规划控制要求
　　依据《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》，本规划对改造单元进行专项规划层面的建设强度分区控制。为体现专项规划的宏观指导作用，本规划确定的建设强度分区标准采用上限最高值控制的形式，具体项目编制改造方案时依据的建设强度必须以下一层次法定规划或规定为准。
本规划确定的所有改造单元必须编制控制性详细规划；编制改造单元控制性详细规划时应结合现状情况、上盖建筑拆迁量、周边环境、区位条件、环境要求、土地价值等因素进行综合分析后，明确改造地块的具体建筑容量控制指标。
（2）分区标准
　　依据《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》，“三旧”改造用地分为五类建设强度分区，分别为：一类强度区（低强度区，容积率不大于2.0，建筑密度不大于40%）；二类强度区（中强度区，容积率不大于3.5，建筑密度不大于30%）；三类强度区（高强度区，容积率不大于4.5，建筑密度不大于25%）；特殊强度区（适度建设控制区，适用于村镇建设用地）；限制建设区（生态环境培育区，适用于生态绿地或生态敏感区）。各增改地块所属改造单元的建设强度分区指引详见附表。
5、配套设施控制要求
（1）控制原则
　　“三旧”改造应坚持“政府主导、统一规划、成片改造、分步实施、统一落实公共服务设施配套”原则，通过科学编制控制性详细规划，合理布局、完善城市公共服务设施配套。相关要求按照汕头市人民政府办公室颁布的《汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则（试行）》（汕府办[2011]47号）执行。
　　本规划提出，对于下一层次控规确定为居住用地的改造地块，在编制控规时，应对改造地块和改造单元两个层面分别进行配套设施用地控制及类型引导。主要包括：按《汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则（试行）》的要求，结合规划确定的建设强度分区，确定“三旧”改造地块中居住用地应配建的居住配套设施的用地规模；结合改造单元范围内的用地布局，确定“三旧”改造单元中居住用地应配建的主要的独立占地的公益性居住配套设施类型。
（2）实施要求
　　改造项目必须按照《汕头市中心城区“三旧”改造项目公共服务设施配套规划实施细则（试行）》的规定进行配套设施控制，以公平、公正的原则对每一宗住宅开发地块应负担的公共服务设施进行有效控制，以切实达到通过“三旧”改造完善城市服务功能、提升宜居环境质量的目标。其中，按上述实施细则的规定，“三旧”改造项目净（实）用地小于4公顷的，如片区教育设施等未配套完善，则应贯彻“应配尽配”的原则予以配套完善；如片区教育设施等已配套完善，则由开发主体整体实施改造开发，同时按项目开发强度对应配套设施用地比例征收公共服务设施代建金。
　　法定的控制性详细规划是落实“三旧”改造项目配套设施类型、规模、用地布局的重要手段。控规一经批准实施，必须严格依据控规对配套设施进行刚性控制，不得随意改变配套设施用地的规模和使用性质。具体“三旧”改造住宅项目编制改造方案时依据的配建设施类型、规模、布局等必须以经法定程序审议通过的控制性详细规划或规定为准。
　　编制“三旧”改造单元控制性详细规划（或出具“三旧”改造地块规划设计条件）时必须在法定文件中对项目配建设施的建设方式进行明确规定。其中，配建设施由社会投资主体负责建设的，应明确配建设施必须与主体开发项目实行同时报建、同时建设、同时验收；配建设施由政府统一建设的，应予以明确规定，并由土地管理部门完善相关土地使用手续，纳入政府土地储备。应鼓励“三旧”改造项目按照法定控规的规定进行成片配套、成片改造。
6、道路交通控制要求
　　相关规划控制内容执行《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》中“道路交通规划”的有关规定，即本次增改项目须满足以下要求：
（1）公共交通及停车设施控制要求
　　所有“三旧”改造项目必须依据《汕头市公共交通规划（2005-2020）》的相关规定，控制公交枢纽、首末站、公交车站的用地；必须依据《汕头市中心城区停车专项规划（2007-2020）》的相关规定，控制社会公共停车场（库）的用地，建设路边停车设施以及项目应配建的社会公共停车位。
（2）涉及道路的项目建设要求
　　对涉及02版总规确定的重大城市基础设施的“三旧”改造项目，应加强用地控制，妥善解决相关问题，依法依规纳入土地储备，全力配合政府推动城市对外交通设施的建设进程。对涉及《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》确定的城市主次干道建设的“三旧”改造项目，可采取一定的奖励措施，鼓励项目与城市道路实行捆绑建设。对涉及本规划及下一层次法定控规确定的区间道路建设的“三旧”改造项目，应实行区间道路与项目同时报建、同时施工、同时竣工。
7、历史文化遗存保护要求
　　相关规划控制内容执行《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》中“文化保护系统规划”的有关规定，即本次增改项目须满足以下要求：
（1）涉及文物保护的项目改造要求
　　“三旧”改造项目中如涉及各级人民政府已公布的各类文物保护单位和已列入文物保护范围予以登记的不可移动文物点，以及各区县文化文物行政管理部门在第三次全国文物普查中新发现的不可移动文物点（详见《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》说明书表8-1），应严格依照文物保护法规和国家、省“三普”工作要求进行规划保护，在有效保护的前提下，建议将其用地列入整治型改造类型进行环境和绿地空间的整体改造。
（2）实施文物原址保护的项目建设要求
　　上述涉及文物保护的相关项目中，属于实施原址保护的，建设单位应当按相应的文物保护等级确定保护范围和措施，根据文物保护单位的级别报相应的文物行政主管部门批准，并将保护措施列入可行性研究报告或者设计任务书，在该片区报建时一同上报文化文物、城市规划等相关职能部门。
（3）未能实施文物原址保护的项目建设要求
　　上述涉及文物保护的相关项目中，属于未能实施原址保护、必须迁移异地保护或者拆除的，必须严格执行《中华人民共和国文物保护法》及其《实施条例》和《广东省实施根据市政府文件《关于在“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见（试行）》（汕府办[2010]158号），“三旧”改造中的商品房项目，按可建住宅建筑面积（以下简称可建面积）配套廉租住房。其中，属于政府主导的项目（危旧住房改造项目除外），按可建面积的3% 配套；属于旧厂房改造项目按可建面积的2% 配套，但以协议出让方式供地的按可建面积的3% 配套；属于旧城镇、旧村庄改造项目，按可建面积的1% 配套。同一项目具备多种改造类型的，取最高限比例配套。项目应配套廉租住房可采用在项目中配建、提供在项目之外其他地方符合条件的房屋作为廉租住房房源、向房产管理部门认购廉租住房房源等提供方式。属于政府主导或村（居）统一组织且满足一定条件的危旧住房改造项目，可按程序上报申请不配套廉租住房。“三旧”改造项目出具用地规划设计条件时，必须明确配套廉租住房的方式、用地、房屋面积指标及位置。以上规定为根据汕府办[2010]158号文而定，相关规定若发生变化，应以市政府颁发最新文件为准。同时，建议通过积极探索公共租赁住房等新型保障性住房的形式，确保保障性住房建设与城市相关群体住房难需求相适应。
（2）适当提高廉租住房保障资金占土地出让金收益的比例
　　建议在“三旧”改造项目中，通过适当提高现有廉租住房保障资金占土地出让金收益的比例，以加大力度筹措廉租住房保障资金，并按年度纳入地方财政预算中，促进中心城区保障性住房的良性发展。
9、政府主导型项目实施措施
（1）设立三旧改造专项资金以推进政府主导型项目的实施
　　建议市政府设立“三旧”改造专项资金，主要来自政府从“三旧”改造中所取得的土地出让金，该项出让金应明确在扣除应上缴资金及有关费用后，按规定从土地出让纯收益计提农业土地开发资金和廉租住房资金后的一定比例作为“三旧”专项资金。专项资金主要用于涉及“三旧”改造的公益性公共设施和市政设施建设、因公共利益需要整体搬迁安置中的非市场化的部分以及弥补综合整治项目资金缺口的专项补贴。
（2）城市公益项目可通过捆绑开发方式推进改造实施
　　政府可以把市场项目和公益项目结合起来，把从市场开发项目中所获得的收益投入到公益项目的建设中，用前者收益填补后者资金缺口。政府也可以探索引入市场主体参与由政府统一组织实施的“三旧”改造项目建设，以公开方式选择合作伙伴或土地使用权人。

八、下层次三旧改造规划编制要求
　　根据广东省住房和城乡建设厅《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》（粤建规函[2011]304号）的规定，应进一步强化控制性详细规划在“三旧”改造规划实施工作中的法定地位。本规划改造地块在实施改造时应以下一层次法定规划（或规定）确定的内容为准。
　　第一，尚未编制控制性详细规划的改造地块，要结合“三旧”改造规划及城市发展需要，加快编制控制性详细规划，确保2012年底前实现“三旧”改造用地范围内的控制性详细规划全覆盖。
　　第二，对于已编制控制性详细规划的改造地块，原则上要以规划确定的开发强度、用地功能为基本的工作依据，确需调整变更控制性详细规划的，要优先安排公共配套设施和住房保障建设项目。其中，不突破开发强度的，由市城乡规划主管部门依据相关程序调整；突破开发强度的，应重新校核公共服务设施、市政基础设施容量，并在对城市功能优化、环境品质提升等进行充分论证后，按照《广东省城市控制性详细规划管理条例》规定的法定程序进行。

九、对本补充规划未尽内容的说明
　　本规划是在《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》的基础上，
针对汕头市中心城区2011年6月“三旧”改造标图建库增改项目而编制的补充规划。本补充规划未涉及的内容，包括技术路线、改造目标及方向、改造模式、改造策略、实施机制等，与《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》相同。

附图：

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