关于罗湖区莲塘街道景福花园片区棚户区改造项目规划（草案）的公示

意见反馈人

反馈人类型

序号

意见诉求

处理方式

　处理意见

　　景福棚改片区全体业主（12名业主代表）

　　多人

1

项目规划65层楼太多。高达200米，要求建40层左右。层高不低于3米，总高120来内较为适宜。根据2018年12月1日实施的国家标准《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018第4.02条规定，住宅建筑高度控制最大值为80米，此条为强制性条文。

解释

1.根据《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018，表4.0.2，住宅用地容积率为2.9—3.1的，住宅建筑高度控制最大值为80m。首先，根据表4.0.2条条文说明“在相同的容积率控制条件下，对住宅建筑控制高度最大值进行了控制，既能避免住宅建筑群比例失态的“高低配”现象的出现，又能为合理设置高低错落的住宅建筑群留出空间”。本项目规划用地性质为R2+C1，考虑到项目现状容积率高，回迁量7***46平方米，且本项目提供了大量的公共配套设施（包括独立占地2250平方米的幼儿园），地块规划容积率为7.9，其中住宅部分容积率不超过6.0，项目容积率远高于上述表4.0.2中住宅用地容积率区间，该规定未对容积率超出3.1的住宅建筑高度作出限定。 其次，按照上述标准中住宅用地容积率最大值3.1测算，住宅建筑面积仅53670平方米，不满足回迁要求。 2.项目未位于梧桐山风景区外围保护地带范围内，同时，规划设计单位在规划阶段综合项目开发量和城市设计因素等方面对建筑高度进行了研究论证。 3.建筑高度200米为规划的上限值，并非最终建筑高度，后续的建筑方案将在规划指标确定后进行具体的方案设计。

2

项目规划容积率7.9太高，比照翠苑花园项目规划容积率6.5，景福片区贡献了土地用于地铁和幼儿园建设。请求项目规划容积率不能高于6.5，修改项目规划容积率已符合《深圳市城市规划标准与准则》规范要求。

解释

1.考虑到莲塘片区现状缺乏集中型商业，本项目位于莲塘片区中心区，与地铁及公交首末站无缝接驳，具备建设集中商业的优势条件，本项目规划配置20740平方米商业综合体，符合法定图则对国威路沿线打造莲塘商贸生活区的现代化商贸纽带的规划要求。因此，本项目规划用地功能为二类居住+商业用地（R2+C1），符合《深标》要求。 2.申报单位提出，项目规划用地功能为二类居住+商业用地，若按照《深标》及城市更新容积率测算规定测算，本项目规划容积为101366.6平方米，其中住宅建筑面积仅为53733.97平方米，远低于回迁住宅量7***46平方米要求，该测算出的规划容积不具备可实施性。 3.结合市政交通承载力、我区保障房任务缺口、规划合理性、完善片区公共配套设施等因素，综合确定规划容积率为7.9，其中住宅部分除回迁外均为保障性住房和人才住房，住宅容积率未超过6.0，符合《深圳市城市规划标准与准则》。

3

合理设计户型，保证回迁房套内面积及朝向，最大限度的规划设计出政策允许的增购面积（10平方米），并要保证阳台为外阳台。

解释

规划的回迁住宅面积中已考虑增购面积。另外，项目目前处于规划阶段，详细的建筑方案设计将在规划批准后进行深化设计，并在建筑设计阶段充分考虑回迁业主诉求，严格《深圳市建筑设计规则》等相关国家规范要求进行设计。

4

幼儿园的占地可优化到楼体内，不要单独占用地面面积。腾出幼儿园用地多建一座或多建几个单元， 法规以外的配套应予以删减。

解释

根据《深圳市城市规划标准与准则》局部修订（派出所、教育设施、健康中心和老年人日间照料中心规划标准）对照表规定“幼儿园应独立占地，有独立院落和出入口”。本项目规划人口约3656人，经测算需147座幼儿园学位。结合片区幼儿园学位缺口及项目自身规划条件，拟规划一所占地面积2250平方米，建筑面积2400平方米的6班幼儿园。在满足本项目自身需求外，可为片区提供33座幼儿园学位。

5

举行沟通座谈会。

采纳

2019年9月7日上午10点，莲塘街道办组织召开项目规划沟通会，会同罗湖人才安居有限公司、深圳市城市规划设计研究院、同济大学建筑设计研究院，与片区业主就项目规划草案及项目进展进行了沟通，收集业主意见。

6

强烈反对配建6260平方米公交首末站，规模过大对小区居民造成较大影响，建议减少公交首末站建筑面积，可布置在地下空间。

解释

1.根据市规划和自然资源局罗湖管理局与深圳市交通运输局罗湖管理局均提出“鉴于棚改项目类似城市更新项目，应按照《深圳市大型建筑公交场站配建指引》为本项目配建对应开发量的公交首末站，以服务项目自身。同时为保证片区须配建首末站建筑面积扩大，建议扩大建筑面积为棚改项目自身须配建首末站面积（按《配建指引》测算）＋原独立占地首末站面积×1. 3-1. 5倍落实，且其附设方式须满足相关技术要求。”经与上述单位多轮沟通，需按复函要求落实公交首末站规模，因此，本项目规划6260平方米公交首末站。 2.根据《深圳市民用建筑配建公交首末站设计导则》要求，项目公交场站面积6260㎡，净高要求4.8米以上，坡道坡度不大于6%，由于项目开发建设用地面积较小，不具备公交场站放置地下条件。

7

建议增加地下商业规模，减少商务公寓(人才公寓)面积。

采纳

已取消公寓功能。规划（草案）公示商业建筑面积为17000平方米（含地下商业2000平方米），修改完善后的规划方案将商业建筑面积较公示内容调整为20740平方米（含地下商业5740平方米）。

8

鉴于楼层较高，为了居民的安全和生活舒适，建议安装进口知名品牌的高速电梯。

解释

将在建筑设计阶段充分考虑回迁业主诉求。

9

建议缩短回迁日期，明确建设期起算日期。目前项目用地内建筑已拆平，按照一般项目的建设周期，2- 3年内即可建设完成，因此建议3年内完成回迁安置。按拆迁补偿协议应该是从2019年8月3日最后位业主搬离开始计算。

解释

实施主体提出，根据《搬迁补偿安置协议书》补充协议第一条，（一）空楼时间为30个自然日，具体日期以甲方发出的空楼公告为准。乙方同意按甲方的空楼公告要求按时完成空楼。本次提前空楼时间不计入本项目48个月的过渡期，项目过渡期的具体起算时间以甲方通知为准，最迟应于景福花园一期全体业主空楼完成后的第12个月开始起算。项目于2019年3月启动提前空楼工作，2019年4月最后一位业主完成提前空楼，因此拆迁补偿协议最迟应于2020年4月起算。按项目推进计划，拟于2019年11月向整个棚改片区发布空楼公告。

10

请确保每户业主有一个有产权的车位，并尽可能规划更多的车位给其它住户和商业使用，以避免小区因车位不足而抢业主车位的事件发生。

解释

鉴于深圳市目前新增项目已无产权车位，项目严格依照已签订的《搬迁补偿安置协议书》，“保证所建房屋户数跟车位数比在1:1以上，若车位配置不足1:1，必须划定保证回迁业主的停车位区域”执行。本项目具体车位数须依据《深圳市城市规划标准与准则》配建停车场（库）的停车位标准测算。

11

空中花园:热切期盼裙楼顶部全面积作为小区花园，为老人小孩提供全天候的安全活动场地。

采纳

已落实。

12

希望小区的停车位都设在地下，地面不设停车位，真正实现小区内人车分流。人行通道无障碍从地面进入电梯，方便婴儿车、购物车等顺畅通行。

采纳

项目规划有地下停车场，地面未规划停车场。

13

对于这种超高层住宅楼，请周密考虑消防疏散逃生的问题

解释

将在建筑设计阶段予以研究。

14

　　确保层布局各户的客厅、卧室、厨房、厕所能有采光窗户，且要避免形成局部“热岛效应”。要设计与旧房对应户型阳台个数与面积等同的外阳台。住宅层净高不小于3米。每层楼的电梯厅采光通风窗不少于两个，每层楼的不提楼道采光通风窗不少于一个。

解释

将在建筑设计阶段予以研究。

15

请求容积率不要高于6.5（比照翠苑项目的6.5，景福片区还多贡献了国威路旁建地铁口和图例建幼儿园的土地）。

解释

见第2条处理意见。

16

下次公示时，请注明地下停车场层数和总停车位个数，标示裙楼顶部投影图外轮廓线。最好能提供该项目中的所有住宅楼的标准层平面图(电子文档)给业主们查看(图中要标示回迁房与公寓的具体位置)，让业主们能清晰地了解该项目的规划与设计。

解释

项目规划（草案）公示内容严格按照《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》落实。项目目前处于规划阶段，将在建筑设计阶段充分研究回迁业主诉求。

深圳市莲塘骏烨股份合作公司

单位

17

我司强烈反对贵局发布的项目规划（草案）。预H227-0107宗地为征地返还用地，属于我司集体资产，我司系该宗地土地使用权人。同时，黄贝街道办事处莲塘村民委员会、深圳三九实业总公司房地产部与投资者签订的《合作投资建房合同书》不是房屋买卖合同，我司并未转让该宗地，仅向投资者提供50年的使用权。莲塘街道办事处与区人才安居有限公司就该宗地及物业（莲南大厦二期）尚未与我司协商解决，恳请厘清上述宗地及物业权属。

解释

经查，预H227-0107宗地面积4444.76平方米，约3774.93平方米位于景福花园片区棚户区改造范围内，该宗地位于原H227-0004宗地范围内。原H227-0004宗地面积为797146.8平方米，于1992年1月签订《深地合字（91）118号 根据罗湖区国资委《关于莲塘房地产公司产权转让请示的批复》（罗国资委[2004]1号）及《产权转让合同》，深圳市罗湖区莲塘房地产开发有限公司原为罗湖区区属国企，于2003年12月完成改制，罗湖区投资管理公司作为罗湖区政府授权资产管理公司，拥有莲房公司的全部产权，其所持有的整体产权在剥离和调整前后均未涉及该部分用地。因此该部分属国有未出让用地。就此事项，我局已于2019年9月29日依申请函复深圳市莲塘骏烨股份合作公司。

莲塘村（12名业主代表）及莲馨园小区（1名业主代表）

多人及个人

18

规划草案中地块南侧的晴柔路实际并不存在，现状为莲塘村二巷房屋，规划与实际情况不符。

解释

根据《深圳市罗湖06-01号片区[莲塘地区]法定图则》，项目地块南侧法定图则规划为晴柔路，属于规划道路。该规划道路涉及莲塘村红线范围，莲塘村暂未列入城市更新单元计划，近期暂无法落实晴柔路。未来可通过莲塘村改造或征收等方式落实晴柔路。

19

连接国威路与晴柔路的无名路是否与莲塘村二巷现道路连通或者留有路口？在规划时是否考虑周边环境、同行需求及消防等问题，适当打通道路，利用最小的空间达到最大的安全使用率，通行率。另，无名路是否能达到消防要求标准？

解释

莲塘村业主所提及的无名路为本项目规划的公共车行通道，该通道满足消防设计标准；同时通道24小时对外开放，满足项目地块西侧莲塘村二巷房屋居民通行需求。待本项目地块南侧晴柔路投入使用后，接驳国威路与晴柔路。

20

景福花园房屋拆除对周边村民的楼房产生影响，出现各种墙体开裂、瓷砖爆裂、粉尘污染等恶劣情况，项目施工方并未向周边居民出具勘测报告和反馈工程拆除对周边楼房的影响。该棚户区改造项目拆除楼房是否合规？是否经过充分论证，作出可行性安全报告后，才公示棚改方案。

解释

1.本项目已于2019年6月25日取得拆除备案通知书及监督手续。 2.经与莲塘村业主及莲馨园业主沟通，根据业主反馈意见及诉求，罗湖人才安居公司已向业主出具关于景福花园项目现场拆除作业相关承诺书。本项目周边建筑物沉降监测工作罗湖人才安居公司委托江苏南京地质工程勘察院进行开展，现仍在持续监测中。截至2019年10月10日，监测单位已出具关于周边房屋12期监测报告，报告结论为：根据检测结果，将监测数据与《建筑变形测量规程》（JGJ8-2016）变形允许比较，施工区域内各监测点位稳定，沉降（上升）量均在允许范围之内。 3.实施单位提出在后续拆除过程中，将采取增加洒水车、雾炮机、改善拆除工艺、增强围挡防护等措施尽量降低扬尘污染。 4.我局严格根据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》第十四条规定开展项目规划（草案）公示工作，符合规定要求。

21

项目规划草案中未提及多栋新建65F高层地基深度、地下停车场深度、周边楼栋房屋无法得到相关信息来判断楼栋受影响预期，希望能及时公布建筑规划相关信息，让周边业主早做安全准备。

解释

项目规划（草案）公示内容严格按照《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》落实。业主提及的地基深度、地下停车场深度非规划公告内容，且规划方案未达到建筑方案深度，后续在建筑设计阶段明确。根据规划方案，公交首末站设置于地面一层。

22

规划公示内容中将在离村楼房旁较近的地点建设公交首末站，公交首末站噪音极大影响村民安居乐业，是否可以给予安排适当位置，减少对居民的影响。

解释

件第6条处理意见，另外，实施单位提出将在建筑设计阶段研究减少噪音的相关措施。

莲馨园小区（1名业主代表）

　　个人

23

景福花园项目的设计及施工单位是否充分了解及掌握莲馨园地基和下面地质状况 ，以及楼房经过地铁施工和近期景福暴力拆房后，莲馨园小区房屋危楼现状。是否经过充分论证，做出可行性安全报告后，才公示棚改方案。

解释

1.见第20条处理意见。 2.根据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》第十四条规定“区主管部门应当根据城市总体规划、土地利用总体规划和法定图则的要求....组织编制棚户区改造项目专项规划，报区城市更新主管部门审查。区城市更新主管部门应当将项目专项规划在我市主要媒体、官方网站、项目现场公示，公示期不少于30个自然日。公示期满，区城市更新主管部门应当将公示期间收集的意见及其处理情况连同项目专项规划一并报区政府审议，审议通过的报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批”。项目规划（草案）于2019年8月7日通过我局审查，于8月12日开展公示工作，符合上述规定。

24

景福花园房屋在拆除时强烈震动、楼梯破坏、粉尘污染等恶劣问题，对项目周边仅几米之隔的居民的人身安全造成极大安全隐患。

解释

见第20条处理意见。

25

项目施工方出具的检测报告结论页的部分没有公章，只有封面有公章，报告没有骑缝章，也没有深圳罗湖人才安居有限公司的公章。而且需要注意的是基于基地沉降的初始数据，是在地铁已经造成下沉后检测的原始数据。

部分采纳

1.深圳罗湖人才安居有限公司公章已落实业主提出的公章要求。 2.罗湖人才安居公司在进行现场拆除工作前，已委托第三方监测单位对项目周边建筑物沉降情况进行监测，并在项目拆除作业过程中持续对周边建筑物进行监测。关于项目启动前，地铁莲塘站开挖造成的项目周边建筑物地基下沉情况及数据目前无法取得。

　　代兴海、代正阳

　　个人

26

项目规划65层楼太多。高达200米，要求建40层左右。层高不低于3米，总高120来内较为适宜。根据2018年12月1日实施的国家标准《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018第4.02条规定，住宅建筑高度控制最大值为80米，此条为强制性条文。

解释

见第1条处理意见。

27

根据《深标》，项目位于密度三区，容积率上限为6.0，开发容积最高不得突破6.0。现在规划草案容积率为7.9，远远超出《深标》规定，要求修改符合规范要求，容积率不能超过6.0。

解释

见第2条处理意见。

28

幼儿园的占地可优化到楼体内，不要单独占用地面面积。腾出幼儿园用地多建一座或多建几个单元， 法规以外的配套应予以删减。

解释

见第4条处理意见。

29

　　因片区有地铁站点，有畔山路和国威路有经过的公交车就够了，我们广大业主强烈要求不设公交场站。

解释

见第6条处理意见。

30

公共设置不能集中设在景福片区，应分散设立于莲塘其他改造项目。因罗湖区中医院旁已有社区老年人日间照料中心，反对本项目配建该公配设施。

解释

经现场勘查，罗湖区中医院莲塘分院附近有康馨养老院城市更新单元，并未发现老年人日间照料中心。根据《深圳市棚户区改造项目专项规划编制技术规定（试行）》第2.2.4条“原则上应配置老年人日间照料中心与社区健康服务中心，并应组合设置”。同时，根据《深标》，老年人日间照料中心服务规模为1-2万人，服务半径为500米。同时，按照3.2人/90㎡计算，项目500米范围内人口合计约49473人。据统计，项目500米范围内现状仅有一处老年人日间照料中心，无法满足4.9万人的服务要求。本项目配建一处老年人日间照料中心能够分担片区服务压力，增加人口服务规模。同时，老年人日间照料中心能够更方便地为社区内的日托老年人提供膳食供应、个人照顾、康复保健等日间服务，提升社区品质。