南方都市报广州旧改浪潮中的黄埔速度

　　9月20日早上7点半，茅岗西华片城中村，早起的村民们集体乘坐大巴到东圃一家五星级酒店。此行一去，众人并非为了过周末、喝早茶，而是做一个几乎能决定一生的动作——摇珠、分房。这一天，917套回迁房，314户人家分！平均每家分房三套，最多一户人家分房9套，面积最大的一户坐拥2800平方米。

　　这是黄埔“旧改”奏鸣曲里的一个高音符。而黄埔“旧改”，正在高光时刻。一直以来，做好旧改工作对于基层来说都属于“不容易完成的任务”，黄埔“旧改”探索的“快拆、快批、快建”的路径，能最终实现“产城融合”的夙愿吗？

　　使 命

　　勾机响、旧墙倒，新楼涌现。这就是今日的黄埔。

　　从“新黄埔”诞生之日起，城市更新便成了广州赋予黄埔的发展使命，盘活低效存量用地，实现产业转型升级，“旧改”信号始终未停息。

　　2014年1月，***批复同意撤销原黄埔区、萝岗区，设立新的黄埔区，与广州开发区合署办公。“老黄埔”“老萝岗”两大郊区合并，让新的黄埔区管辖面积扩至486平方公里，坐拥广州城市更新改造规模总量的“半壁江山”。一年后，广州市政府工作报告提出，要发挥南沙、黄埔、增城三个开发区的主引擎作用。黄埔之于广州城市发展的分量不断加重，推进城市更新成了广州赋予新黄埔的重要使命。

　　“旧改”当头，《广州新黄埔战略规划纲要》描绘起广州东部产城融合先行示范区的蓝图，把“快”字贯穿城市更新全过程。迈着这一发展步伐，“黄埔速度”确实不负众望。

　　短短几年，黄埔旧村改造项目批复总量、开工面积、投资金额逐渐领先全市各区，城市更新实施速度居全市首位，并在全市“三旧”改造工作年度考核排名第一。2018年底，黄埔区获批省级“三旧”改造改革创新试点（2018-2020年），成为全国首个区级“三旧”改造改革创新试点。

　　对于黄埔而言，这是动力，也是压力。参与茅岗路以西城中村改造项目的富力城市更新集团总裁助理兼广州市腾顺投资有限公司总经理王建明就深有感触，“像茅岗这种耗时长达十年的老旧改项目，涉及新旧政策的衔接、历史遗留问题的解决，因此，顶层设计、组织保障非常关键。”早在2010年，茅岗旧改项目就列入全市52条全面改造“城中村”名单。该项目体量很大，占地面积79.5万平方米，是近年黄埔区的旧改大盘之一。但在过去一段时间，该项目由于缺乏有效政策支撑，签约率一度停滞。

　　据了解，省级“三旧”改造改革创新试点的批复下发后，黄埔区集中用了两周时间进行走访考察，分别赴东莞市、深圳罗湖区等城市更新先进地区学习，并结合佛山南海区试点经验，为推动“三旧”改造创新政策的研究编制提供参考，以期将实践转化成理论。

　　三 快

　　进入2019年，黄埔旧村改造项目捷报频频：3月萝峰旧村、沙步旧村，6月大塱村旧村，7月汤村旧村……每隔一段时间就有旧村获批改造实施方案。

　　有快，也有慢。距离茅岗约13公里的火村旧改，就已经踌躇了七年时间。项目方珠光控股集团与东进公司摸着石头过河，一度举步维艰。“签约签了两成就停滞了。”珠光城市更新集团副总裁杨中万说，直到2019年4月也才签了四成，批复方案要求达到签约率80%以上才开始改造。

　　在黄埔区各层级政府部门、街道及村、社的大力支持，以及该区所提倡的“快拆、快批、快建”精神的指导下，火村项目方制定出“拆建并举、以拆促签”的策略并严格执行。去年4月28日，项目全面启动交屋、拆屋，顶住所有压力坚持实施。“当时街道每天都会派人过来（查看进度），我就跟他们提，能成功坚持一周，那一个月也就能坚持拆下去。”杨中万说。

　　旧改中，村民最关心的就是回迁房何时建成，以及回迁房质量。这个问题解决了旧改工作就成功了大半。为此，火村旧改项目搭建了老年人临时安置房，为改造范围内70岁以上的老人提供免费吃住的场所，促进其签约、拆卸。效果让杨中万很是欣喜，“三个月，整村的签约率就达到了90%”。

　　有了“三快”，众多的房地产开发商也开始探索新模式、新办法。

　　“我们的回迁房质量，可能要好过很多商品房。”萝峰村旧改项目合作企业星河湾集团广州区域副总裁沈群明表示，项目启动以来就做过三四轮整村户型意愿征询工作，面积涵盖51-233㎡共8个户型，其中233方平米户型层高3.3米，其它户型层高3.1米，刷新行业标准，受到村民好评，这是签约率相对较高的原因之一。

　　在茅岗，随着村民喜滋滋地参加摇珠分房，一切都进入了彼此满意的阶段。在9月20日首轮摇号中抽到29楼某号的荣叔十分开心。他告诉南都记者，他家总共可分四套房，总建面360多平方米。这一次将分房两套，大约都是100平方米，“我和儿子各住一套”。剩余两套等下次分到手时，再用以出租。

　　“不仅回迁户型丰富，还全方位提升了屋内装修档次，打造成为广州市旧改大城标杆，满足村民美好生活的愿望。”王建明说，优质的回迁房让村民有了真实的感受，增强改造信心，有效提升了签约率。

　　东 风

　　一线在努力摸索，来自上层的改革 “东风”也来了。

　　9月4日，广东省人民政府发布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，锁定旧改实际工作中的规划审批、土地整合、动迁僵局等难题，提出一系列针对性的解决措施。6天后的9月10日，经过大半年的充分研究，黄埔区正式出台“城市更新10条”政策，从“强化快批”“聚焦快拆”“保障快建”到“严格监管”，为全面推动城市更新按下“快进键”。

　　从政策上看，黄埔区提出了“改”“快”“活”三字旧改方针，强化顶层设计和政策创新。从举措上看，该区围绕区内重点项目征拆工作，聚焦核心区域、重点路段、重要节点周边的拆违整治，结合“三旧”改造项目，同步加速推进。同时，创新“灵活分片、动态调整”征拆方式，实现“签一片、拆一片、建一片”，试行旧村改造项目实施方案“先拆迁、后批复”，有效***批而不拆、拆不彻底、拆后不建的难题。

　　效果喜人。据介绍，茅岗项目从去年11月1日启动集体物业签约，仅用时1个月实现完成134宗集体物业100%签约，并为改造项目创造42万平方米的可建用地。火村项目也在去年拆卸了累计近70%的房屋。

　　数据显示，2019年，黄埔区重点旧村改造项目拆迁面积达450万平方米，超历年总和；“三旧”改造贡献约1200亩新增建设用地奖励指标，占全市三分之一，全区新增建设用地指标基本全部来源于“三旧”改造的奖励指标。

　　而针对城市更新项目实施阶段报批报建以及办证审批慢、程序多、耗时长等“中梗阻”，黄埔区随即出台了“城市更新项目实施审批流程再造20条”。目前，该区城市更新60项主要审批手续压缩为3项，项目改造方案从批复到取得施工许可动工建设从原先1年半时间压缩至最快3个月内，城市更新项目批后实施提速高达300%以上。

　　签 约

　　广州科学城“五年实现更大的变化”，这是2018年******到此视察时的深切寄望。经过20多年的发展，科学城迈入产城融合的科学发展期。发展速度过快而导致发展空间逐步饱和，让科学城亟待扩容以谋求长远发展，“城市更新”是最好的出路。

　　“五年大变化”的基础在于城市面貌大变样，高质量发展归根结底是要有高品质的城市生活。“从2018年算起，这‘五年大变化’的期限已经过了两年，还剩三年。”在8月21日黄埔区举行的省“三旧”改造改革创新试点情况及案例分享会上，广州开发区城市更新局局长侯奔感叹时不我待。

　　乘着省级“旧改”试点的东风，“黄埔速度”还能再快吗？侯奔提到，“在此背景下，我们自我加压、奋勇争先，提出了一个三年行动计划的宏伟蓝图。”就在今年6月30日，黄埔区发布《广州市黄埔区、广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案》及《作战蓝图》，力争到2022年底完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁。

　　这在黄埔“旧改”范畴内意味着什么？侯奔给出一个解释：黄埔区共有60个行政村（含转制社区），此次重点改造项目共涉及44个行政村，建设用地31.93平方公里，占全区旧村总建设用地的83%，已过会已批复的项目有31个。而暂时未纳入旧改的16个行政村，总建设用地为6.41平方公里，主要为部分微改造、整体搬迁、乡村振兴或不在核心区域、重点路段、重要节点范围内的村社。这么一算，七成以上的村均已纳入本次改造计划。

　　行动计划还称，66个重点旧村改造项目规划人口约229万，较现状新增人口约200万人。三年行动计划全部实施后，全区总人口规模约300万人，基本相当于2035年的人口规模上限——服务人口300万人。在范围上，项目覆盖三大重点发展区域，其中黄埔港片18个、科学城片28个、知识城片20个。拆除房屋合计3278万平方米，可实现固定资产投资2928亿元，社区卫生设施面积新增约61万平方米，教育配套面积新增约367万平方米。

　　“黄埔区的整体部署工作，非常有章法、有秩序。”广州市城市规划勘测设计研究院总规划师黄慧明不吝评价，此举串联成线、以点带面，实现三大片区联动一体化发展，“创造出一整片广州东扩的发展轴线，与整个城市的发展战略息息相关。”

　　为确保顺利“提速”，本次行动计划以“一村一图”的形式，对66个改造项目的关键环节工作进度进行铺排，并以半年时间为节点对各街镇、各项目的拆迁任务进行明确，确保每个项目按时间节点如期推进。

　　《作战蓝图》明确提出，2020年底完成拆除率100%的项目数量为21个，拆除房屋1071万平方米；2021年底，完成拆除率100%的项目数量为28个，拆除房屋1582万平方米；2022年底，完成拆除率100%的项目数量17个，拆除房屋626万平方米。

　　加 速

　　在“城市更新10条”政策的吸引下，不少房地产开发商相继进入黄埔，从“旧改”大盘中分一杯羹。而政策产生的倒逼作用，也让开发商们逐渐接受“快拆”的要求，全区上下对快拆形成高度统一的决心，先拆后批。在侯奔看来，这尤为重要，“‘快拆’政策打开了一个很好的局面，而且形成了行业共识。”

　　如此，“旧改”决胜三年攻坚的战鼓擂响，黄埔“加速度”再次刷新眼球。数据统计，截至今年7月底，黄埔区旧村改造项目累计拆迁973万平方米。其中，今年1-7月，该区已完成旧村拆除面积551万平方米。“当中有208万平方米，是我们启动决胜三年攻坚任务的一个多月来完成的，效果非常显著。”侯奔说。

　　与此同时，今年1-7月，黄埔区旧改完成固定资产投资133亿元，同比增长58%，实现疫情之下的逆势增长。“今年我们的（旧改固投）目标是要做到300个亿。”侯奔直言，在去年完成旧改固投147亿元的情况下，今年将“翻一番”，“城市更新中的‘三旧’改造这一块，将会做出非常大的贡献。”

　　为了决胜三年完成旧村拆迁任务，黄埔区提出，每月逢“8”都有旧村改造项目动工建设。茅岗二期、文冲四期、大塱村等旧改项目安置区分别于7月28日、8月8日、8月18日相继开工，开工面积27.2万平方米，项目投资22亿元。

　　8月28日，广州市举办“2020年中国广州国际投资年会暨重大项目集中签约动工活动”。当天，黄埔区在鱼珠片区举行城市更新产业示范项目集中动工活动，当中包含10个城市更新产业及配套项目，总建筑面积116万平方米，改造区域投资总额达1496亿元，启动项目投资121亿元，预计产值或营业收入可达221亿元。

　　“为了加快‘快拆’，黄埔区建立拆迁方案模板、划定标准，减少了随性和博弈的机会。”广州市城市更新规划研究院院长骆建云对此十分赞赏，“这对于广州市各区的旧改工作非常具有借鉴作用。”

　　夙 愿

　　无论“快拆”还是“快批”，最终都将指向“快建”。建什么，又如何建？一众房地产开发商铆足了劲。科学城（广州）城市更新集团有限公司作为区属老牌国企、城市更新“老兵”，该公司董事长郭东俊就表示，下一步工作的聚焦点在于“快建”，“现在‘快拆’拆出来之后，还是有一些地块在‘晒太阳’。我们希望在整个用地规模、指标能够有基本保障的前提下，不遗余力地让村民早日回迁，让区域环境早日得到整治。”

　　实际上，新一轮城市更新并不是新一轮房地产运动。近日，广州市委十一届十一次全会审议通过了《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》，为开展新一轮城市更新工作导航，推动全市实现高品质、高质量发展。

　　其中强调，要注重打造高品质人居环境，补齐公建配套和基础设施配套短板。侯奔就表示，黄埔区正基于旧村的实际情况，推动用地紧张的旧村进行土地腾挪，探索以街镇为单元进行整体统筹与分配的创新思路。“有些小村子没有相关的公建配套，一些配下来的也是麻雀型公配”，他说。听闻此，骆建云连忙评价称，这是一个“非常有前瞻性、有针对性的模式”，“在疫情期间的封闭管理，我们以什么形式来封闭？是以行政区划的单元，以街道的方式来封闭。在这种情况下，哪个社区、哪个街道的生活相对比较完善，那么封闭区里的居民生活就是有保障的。”

　　与此同时，广州市住建局相关负责人在有关新闻通气会上表示，本轮城市更新工作更加突出产业转型升级，促进区域协调发展，着力优化产业布局，实现产城融合。而这也是广州市“工业一哥”黄埔区旧村改造的最大目的：盘活低效存量用地，实现产业转型升级。

　　“我们区去年的规模工业总产值将近8000亿元，（旧改）非常强调产业导入，通过城市更新改造，调整和优化我们的产业布局，提升整个城市发展的质量和品质。”广州开发区党工委委员、管委会副主任黄东如是说。

　　以鱼珠智谷为例，经过5年的改造和运营，该项目以4万平方米的园区，创造高达20亿元的年均产值，单位“亩产”达到全省顶尖水平，通过实现村民、园区、政府多方受益，引发区域发展的“蝶变效应”。全区经改造的产业用地，预计地均产值高达200亿元/平方公里，为改造前的4倍。

　　类似鱼珠智谷这样由低效物业发生蝶变效应的产业项目，正在黄埔陆续涌现。文冲石化路以东旧村改造项目将规划建成中国游戏谷，横沙村级工业园将致力打造数字经济产业园，庙头村将变身海丝文化创意园，南湾村将升级改造成国际电商总部……截至目前，该区已启动相关改造项目36个，动工面积311万平方米，合计总投资达到1830亿元，预计达产产值3000亿元。

　　骆建云寄希望称，“往后，大量的产业用房要逐渐列入到建设计划中。未来产业如何导入，房地产企业如何在开发过程中转型，推动产业培育和发展，黄埔区必然要走在探索的前列。”

　　9月23日 南方都市报 B02、BO3