关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知的政策解读

按照《广州市人民政府办公厅关于印发广州市政策文件解读工作实施办法的通知》（穗府办函〔2017〕313号）的有关要求，现就《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》（穗建规字第〔2019〕号，以下简称《通知》）相关内容解读如下：

一、起草背景、依据、目标、任务

（一）起草背景

2016年5月17日，***出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），要求以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。之后***各相关部门相继发布了政策文件，鼓励通过房地产开发商自持、商改租、利用集体建设用地建租赁住房等方式增加租赁房源的供给。根据***和省政府的工作部署要求，我市出台了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（穗府办〔2017〕29号），在自持、改造租赁住房等方面给予了充分的政策支持，但我市还未针对上述新增租赁住房出台对应的管理制度文件，在实际操作过程中，这些房源可能存在产权纠纷、以租代售、金融风险等诸多隐患。

（二）编制依据

《土地管理法》、《城乡规划法》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《广告法》、《房地产广告发布规定》（国家工商行政管理总局令第80号）、《***关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《广东省城镇房屋租赁条例》、《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）、《广州市房屋租赁管理规定》（广州市人民政府令第29号）、《广州市住房和城乡建设委员会广州市公安局广州市来穗人员服务管理局关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》（穗建规字〔2017〕17号）、《广州市房屋租赁合同网上备案规则》（穗建规字〔2017〕18号）等。

（三）任务目标

为进一步深化住房制度改革，解决我市目前住房租赁市场中存在的问题，加快培育和发展住房租赁市场，实现城镇居民住有所居的目标。

二、主要内容

《通知》共十三条，主要内容包括适用范围、部门分工、经营方式、不动产登记、承租对象及价格、住房标准、竣工验收、登记备案、信息管理、合同期限及押金给付、宣传推广、生效期限等。《通知》设立的主要制度如下：

（一）多措并举，充分激发租赁市场活力。

一是充分利用政策，进一步改革租赁市场，明确新增租赁住房涵盖范围，包括《国有建设用地使用权出让合同》约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房。

二是租赁经营方式灵活。《通知》对租赁住房经营方式未做限制，房地产开发企业、村集体可以选择自主出租经营新增租赁住房，也可以选择与住房租赁企业合作出租经营。

三是新增租赁住房的经营实行市场化运作，不限定承租主体和租金价格，但政府部门按市场价格团租用作公共租赁住房及其他政策性住房的除外。

四是减轻承租方租赁成本，鼓励租金收取押一付一。

（二）源头管控，解决产权纠纷、以租代售等问题。

一是土地出让时即设置限制性条件。要求自持性租赁住房建设地块出让时就要求在《国有建设用地使用权出让合同》中约定：“地块所建自持租赁住房应申请整体登记”。

二是在不动产登记时采取措施进行防范。其中自持性租赁住房不动产登记时，负责登记部门应在其不动产权证和登记簿上注记用途为“自持租赁住房”，同时载明“不得分割、销售、转让及拆分抵押，房地产开发企业发生合并重组、股权转让等特殊情形的，自持租赁住房也应整体转让，转让后自持租赁住房性质不变”；而对于利用集体建设用地建设的租赁住房，也要求集体建设用地使用权人应申请整体登记，同时不动产登记部门应在其不动产权证和登记簿上注记“不得分割、分拆销售、分拆转让及分拆抵押”。

三是按照《合同法》相关条款规定新增租赁住房租赁合同期限不得超过二十年。

四是一次性收取租金的不宜超过一年。

（三）加强管理，充分保障租赁双方合法权益。

一是保障承租人安全、环保、舒适的租住环境。《通知》对新增租赁住房的房屋标准进行了规定，要求住房应当符合《广州市住房租赁标准》（穗建规字〔2017〕17号）且必须在竣工经验收合格后方可交付使用。

二是确保房源的真实性。《通知》要求经营新增租赁住房的房地产开发企业、住房租赁企业、房地产经纪机构或村集体等应在广州市房屋租赁信息服务平台（http://zfcj.gz.gov.cn/ygzf/index）进行注册并如实录入房源信息，避免虚假信息扰乱租赁市场。

三是规定住房出租应当按照相关规定办理房屋租赁合同登记备案，在产生纠纷时保障租赁双方权益。

四是对新增租赁住房的运营及宣传推广做出明确限制性措施，如不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为，不得出现“投资”、“升值”、“名校”、“首付”、“月供”、“不限购”、“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。

（四）规定《通知》生效期限，自印发之日起施行，有效期5年。

三、关键词诠释

新增租赁住房：包括《国有建设用地使用权出让合同》约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房。

四、解读途径

广州市住房和城乡建设局官方网站：http://zfcj.gz.gov.cn/

五、解读时间

本《通知》正式印发后10日内，对社会公布解读