广州市不动产登记资料查询办法政策解读

为规范不动产登记资料的查询活动，加强不动产登记资料的管理和利用，维护不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益，市规划和自然资源局根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记资料查询暂行办法》等有关法律、法规及规章，结合本市实际，修订形成《广州市不动产登记资料查询办法》（以下简称《办法》），作为权利人、利害关系人及有关国家机关查询不动产登记资料的具体指引，同时也是不动产登记机构开展不动产登记资料查询工作的重要依据。

一、修订《办法》的必要性及依据

广州原实施的《广州市房地产登记资料查询办法》于2014年制定并实施。原《办法》实施以来，规范了我市不动产登记资料的各项查询工作，取得了良好的社会效益和经济效益，窗口年利用量达266万人次。随着实践的不断深入、经济社会的不断发展，社会各方对不动产登记资料查询的关注度越来越高，各方需求也有了不同程度上的变化与调整。在原《办法》实施的几年间，国家关于不动产登记的法规、规章相继出台实施，特别是2018年3月2日，原国土资源部印发《不动产登记资料查询暂行办法》，对于查询主体、查询范围、查询程序等都有新的规定。同时，深化“放管服”改革、优化营商环境、落实不动产登记能力和作风建设“双提升”等工作部署也对不动产登记资料查询提出了新的要求。为贯彻落实上位法及有关文件要求，进一步保护权利人隐私，规范不动产登记资料的查询活动，原《办法》中的部分条文亟需修订。

《办法》在起草过程中，以《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记资料查询暂行办法》等相关法律、法规、规章的规定为依据，贯彻落实了《国土资源部关于印发〈不动产登记操作规范（试行）〉的通知》（国土资规〔2016〕6号）等文件精神和要求。

二、关于《办法》主要内容的解读

《办法》共30条，现就主要内容解读如下：

（一）第二条明确了不动产登记资料的定义。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九十四条及《不动产登记资料查询暂行办法》第二条，不动产登记资料包括不动产登记结果与不动产登记原始资料。《办法》根据上位法及工作实际，通过列举的形式，对不动产登记结果与不动产登记原始资料的范围作出了进一步的界定。

（二）第三条明确了我市不动产登记资料查询机构的管理机制。根据相关规定，不动产登记资料查询的行政主体为各地不动产登记机构。根据我市实际情况，市房地产档案馆、各区不动产登记机构及不动产登记档案管理机构办理不动产登记资料查询具体事务。市房地产档案馆负责本市不动产登记资料查询工作的监督指导。

（三）第四条明确了查询主体的范围。《不动产登记资料查询暂行办法》未对国家机关查询作出规定。根据《不动产登记暂行条例》第十八条、《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条规定，同时结合窗口配合有关国家机关开展协助查询工作的实际情况，《办法》也将国家机关列为单独一类查询主体，并对其查询作出了细化的规定。此外，根据《中华人民共和国仲裁法》、《中华人民共和国公证法》，仲裁、公证机构的办案人员有一定的查询权限，《办法》也将上述机构纳入了查询主体范围。

（四）第五条明确了推广新技术查询的工作要求。为了突出便民高效的原则，《办法》强调应推广采用各种新技术，为查询人提供便利。此外，从保护登记资料实体安全角度出发，兼顾体现查询高效原则，本条规定了申请查询应优先调取数字化成果。

（五）第六条是关于不动产登记资料查询人员与场所的规定。为体现便民高效的原则，本条规定查询机构应当在相关场所设置自助查询服务终端，方便市民就近办理业务。

（六）第八条是关于不动产登记资料查询目的的规定。根据《不动产登记暂行条例》第二十八条及《不动产登记资料查询暂行办法》第八条，查询人应当向不动产登记机构说明查询目的。本条进一步规定了不动产权利人、利害关系人查询不动产登记资料应有正当、必要、明确的目的，并符合法律法规规定。同时本条对于实践中常见的查询目的进行列举，便于查询人根据实际情况填写。查询机构应对查询人的查询目的予以审查，并提供能满足其查询目的所需的相关不动产登记资料。

（七）第九条明确了查询人应提交的身份证明种类。根据实践需求，《办法》对不同查询主体应提交的身份证明作出了详细的列举，为查询人提供更具体的指引。

（八）第十一条明确了境外申请材料公证认证的要求。关于查询申请材料是境外形成的情形，上位法未作要求，《办法》参照不动产登记收件要求及民事诉讼法对境外证据认定的相关规定，要求境外形成的申请材料应当按照国家规定经过公证或者认证。

（九）第十二条明确了信息共享与申请材料精简的要求。为推进简政便民、提高行政效率，《办法》规定不动产登记主管部门应当加强与相关行政管理部门的信息共享。为了进一步体现便民高效原则，落实***证明事项清理工作精神，对于可通过共享方式获取的材料，本条规定查询机构应当免除查询人的提交义务。

（十）第十三条明确了出具查询结果证明及办理时限的要求。按照《不动产登记暂行条例实施细则》第一百条及《不动产登记资料查询暂行办法》第十条，不动产登记资料查询的办理时限最长是5个工作日，为了进一步便民利民，《办法》对可以压缩办理时限的情形进行了细化，规定“因不动产登记原始资料未形成数字化成果不能当场提供的，应当在1个工作日内向查询人提供”。

（十一）第十七条明确了适用关于不动产权利人查询情形的规定。《中华人民共和国物权法》第二十八、第二十九条对物权生效的特殊情形作出规定。按照上述条款，本条规定上述取得物权的申请人查询可以适用不动产权利人查询的规定。

（十二）第二十二条是关于利害关系人申请查询的条款。《不动产登记资料查询暂行办法》第十九条规定，符合特定条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果。《办法》进一步规定上述主体可以查询有利害关系的不动产自然状况、权属状况、权利限制、提示事项等登记结果。

根据我市地方性法规《广州市妇女权益保障规定》，夫妻一方持相关证明可以查询另一方的财产状况。据此，《办法》规定权利人配偶申请查询的，参照本条规定执行。

（十三）第二十八条是关于国家机关查询的条款。在实践中，国家机关查询主要有三种途径，即信息共享、窗口查询及来函查询。针对信息共享，《办法》第十二条已作出规定。本条主要是针对第二、三种途径作出细化规范。

（十四）第二十九条明确了国家机关查询不动产登记资料应遵循的要求。各部门应根据“目的明确，最少够用”原则获取与使用不动产登记资料，并做好信息保密工作。

三、《办法》的主要修订内容

（一）调整文件名称和相关立法依据。

近年来，根据全国不动产登记工作的统一部署，国家相继出台了一系列关于不动产登记的行政法规、规章及文件。本次修订将文件名称调整为《广州市不动产登记资料查询办法》。同时对立法依据进行了调整，补充了近年来出台的一系列不动产登记方面的法规规章。

（二）进一步突出便民高效的工作原则。

为落实国家、省、市深化“放管服”改革、优化营商环境、落实不动产登记能力和作风建设“双提升”等工作部署，《办法》在以下几个方面突出便民高效原则：一是大力推进信息共享，《办法》规定，市不动产登记主管部门应当加强与住建、公安、民政、税务、教育、城管等行政管理部门的信息共享，依法实时互通获取职能范围内与不动产登记有关的信息，并进一步要求查询机构通过信息共享方式可获取的申请材料，不得要求查询人重复提交。目前，市规划和自然资源局主动作为，积极与各职能部门沟通，通过系统数据对接，取消市民在相关业务办理环节提交不动产登记资料相关证明，切实减轻群众负担，实现“数据多跑路、群众少跑腿”。二是进一步创新登记资料查询的办理渠道和服务方式，《办法》提出查询机构应当加强信息化建设，综合运用互联网技术、身份识别新技术应用、线上申办速递***等方式，为查询人提供便利。目前，市规划和自然资源局已开通不动产登记资料查询小程序及“互联网＋房地产档案＋邮政速递”便民服务，为市民依法获得不动产登记信息提供便利化服务。三是扩展自助查询服务终端的使用区域，《办法》提出查询机构根据实际需要可以在市、区政务部门以及人民法院、街道等场所设置自助查询服务终端，逐步扩大登记资料查询的网点范围。四是进一步压缩办理时间。《办法》进一步细化了关于办理时限的相关规定。上述措施不仅符合《暂行办法》提出的“便民、高效”的要求，也对市规划和自然资源局进一步深化便民服务、提升服务水平有重要的意义。

（三）进一步保障权利人合法权益。

原《办法》规定了查询人在申请时应明确查询目的和房屋坐落。根据上位法，在本次修订中，《办法》强调“目的明确、最少够用”原则，进一步对申请人的查询目的予以规范。首先，《办法》要求不动产权利人、利害关系人申请查询不动产登记资料应当确有必要，查询目的正当、明确，并符合法律法规规定。其次，《办法》对常见的查询目的进行了细化列举，包括证明产权、继承、买卖、互换、赠与、租赁、抵押、诉讼、仲裁等。再次，查询机构应当根据查询人目的提供其所需的相关不动产登记资料。申请查询的目的不符合法律法规规定的，查询机构不予查询，并出具不予查询告知书。

（四）明确法定查询主体，细化查询操作。

为更好保护权利人的合法权益，根据上位法的规定，《办法》在此次修订中对查询主体、查询程序、查询标准等内容作出进一步细化和规范。

首先，进一步规范查询主体。《办法》认真落实原国土资源部《暂行办法》有关规定，明确以下几类主体可以查询、复制不动产登记资料，包括：不动产权利人、利害关系人及其委托律师或者其他代理人。另外，结合工作实际，有关国家机关及仲裁、公证机构依法查询与调查处理事项有关的登记资料，窗口配合开展相关协助查询工作，《办法》也将有关国家机关列为单独一类查询主体，同时规定“仲裁机构、公证机构依法查询与处理仲裁案件或公证事项有关的不动产登记资料的，依照本办法规定执行”。此外，根据《广州市妇女权益保障规定》，《办法》规定“权利人配偶”参照利害关系人查询条款执行。

其次，调整查询范围。根据《暂行办法》有关规定，《办法》在此次修订中对各类查询主体的查询范围进行了调整，不同查询主体可查询不同范围的不动产登记资料。权利人享受最大的查询权限。利害关系人仅能查询不动产的登记簿记载的登记结果。同时，《办法》也对利害关系人进行了区分和细化，不同层级的利害关系人可查询不同范围的不动产登记信息。

再次，细化查询标准。根据工作开展情况及实践需求，《办法》在上位法基础上进行了细化，如身份证明种类、申请人提供具体要件等，为窗口工作人员提供更具操作性的标准。

（五）明确国家机关的查询机制。

《办法》明确规定市不动产登记主管部门应当加强与住建、公安、民政、税务、教育、城管等行政管理部门的信息共享，依法实时互通获取职能范围内与不动产登记有关的信息。同时，有关国家机关也可通过到窗口现场或来函形式查询不动产登记资料。为保障权利人合法权益及推进简政便民，《办法》对国家机关查询作出进一步规范，一是获取的不动产登记资料，应当严格遵守法律法规规定，仅能按照明确的使用用途用于本部门履行职责需要；二是有关国家机关不得泄露获取的不动产登记信息或者用于其他目的，也不得提供第三方使用。