三类小区成物业缺失重灾区

　　“没有物业管理的老小区问题就是多，垃圾成堆得不到及时清理，管道老化堵塞经常外溢污水，私搭乱建更是司空见惯……这些给居民的正常生活带来诸多不便。”天鹅中路水泥管厂宿舍的王大妈说。不难看出物业管理的缺失，给生活在小区内的居民们日常生活带来不同程度的影响。

　　据记者了解，北市区共有社区57个，住宅小区411个，其中无人管理的老旧小区有106个，约占总小区数的26%；南市区约有住宅小区300余个，没有物业管理的小区占80%之多；新市区社区办的工作人员也介绍，该辖区共有社区83个，其中散居式社区有46个，而散居式社区多为一些老旧住宅小区，其中包含有无物业小区，“大体看来，一些散居式社区约占一半左右。”

　　记者在调查中发现，虽然无物业小区很多，但形成原因基本可以归结为三类。

　　早期房一直没物业

　　老城区房屋大多数为单体楼，规模小、陈旧、分散，普遍存在物业管理的真空现象，治安、消防、公共部位及设备设施维护保养、修缮、环境绿化、清洁卫生等都存在不少问题，居民生活质量难以提高。

　　“如上世纪80年代建成的小区，那时候根本没有物业管理概念，现在由于基础设施老化、面临拆迁等种种原因，物业公司不愿进驻，这类小区是无物业小区的主体。另外，这类小区的居民，大都没有花钱购买物业服务的意识。”南市区社区办工作人员说。

　　房改后单位弃管

　　一些单位集体宿舍房改转变为私人房产之后，因管理人员撤离，导致了无物业状态。

　　“像王庄路社区和天马社区辖区内的好多小区都是单位宿舍，以前都由单位负责管理，单位弃管后，由于楼栋规模小，且配套设施陈旧，没有物业公司愿意接手，只能是居民自治。”***路街道办事处的工作人员说。

　　单位弃管，导致无物业管理，其实是一个历史遗留问题。建设年代较早的部分单位宿舍，房改之后产权归个人所有，不少人对房屋进行了买卖，致使本单位职工人数越来越少，单位便不再对其进行管理。

　　双方“打架”物业撤了 

　　一些原本有物业的小区，因物业公司与居民之间的矛盾，物业公司撤离，变成了无物业状态。要想探讨物业缺失的原因，物业公司自身在服务、管理方面是否完善也是记者关注的最主要的方面。据记者从小区的居民调查来看，安全管理措施的不健全、基础设施管理的不规范以及服务的不到位成为被绝大多数居民“诟病”最多的三方面。

　　据了解，部分小区物业管理费收缴率大概在70-80%之间，费用收缴不齐直接导致物业服务人员的工资、维修费用等得不到保障，物业公司只能被动的从服务质量、服务项目、甚至是减少服务人员数量上谋求利益,而服务质量的降低直接导致更多的人员参与到拒交物业费的行列当中来，形成闭路恶性循环。

　　另外，物业公司入行门槛相对较低，出现很多资质低、人才少、专业化管理水平不高的公司。当物业公司无利可图时，可以注册资质不达标为由退出市场，政府没有任何政策法规对其约束，势必为物业恶意退出打开出口。