大鹏新区城市更新和土地整备局关于深圳市大鹏新区南澳新大社区地块土地整备项目实施方案（征求意见稿）公开征求意见的情况通告

　　为落实市政府重大产业空间用地整备工作任务要求，优化原有的土地利用结构和空间布局，保障产业用地供给，优化产业空间布局，改善城市功能，提升城市质量，实现共同发展。根据新区党工委、管委会关于南澳新大社区地块土地整备项目的工作部署，为加快推进土地整备工作，城市更新和土地整备局会同南澳办事处编制了《深圳市大鹏新区南澳新大社区地块土地整备项目实施方案（征求意见稿）》（以下简称《实施方案》），并于2020年3月12日-2020年3月21日向社会各界公开征求意见。截至2020年3月21日，城市更新和土地整备局通过电话、传真、信件等方式共收到各类反馈意见6条：

　　一、关于第一章前言的反馈意见

　　深圳市东部海岸水产有限公司（以下简称“东海岸公司”）主张将我国《物权法》、《土地管理法》和《海域使用管理法》等国家法律以及《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）一并作为本次土地整备项目的法律依据。

　　经研究后采纳情况如下：采纳将《物权法》、《土地管理法》和《海域使用管理法》纳入本项目法律依据；不采纳将《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）纳入本项目法律依据。不采纳理由：本项目土地并非未完善征转手续土地，东海岸公司也非原农村集体经济组织继受单位，不符合《深圳市体征被利益统筹项目管理办法》（深规土规[2018]6号）所规定的适用条件。

　　二、关于“整备概况”中“项目概况”的反馈意见

　　东海岸公司主张：1.基地运营公司还再增加投入了2500万元，总投资约1.1亿元。2.东山基地建设项目是由政府与企业合资成立，并非政府独立投资建成。3.东海岸公司享有3000亩海域使用权，因土地征转手续未完善及历史遗留问题未解决，该3000亩陆域尚未转变为国有土地。4.东海岸公司改制表述不当，深圳市水产公司（以下简称“水产公司”）改制中股权转让的价格以及水产公司改制评估报告均与本次土地整备项目无关，即便水产公司改制时评估报告存在漏评也不改变东海岸公司对东山基地依法享有土地使用权和海域使用权这一事实。

　　经研究后采纳情况如下：采纳“曾改制的主体为市水产公司，东海岸公司成立至今从未进行过改制”的建议，将《实施方案》“（三）东海岸公司改制及股权相关情况”修改为“（三）东海岸公司股东改制及东海岸公司股权相关情况”，其余不采纳。不采纳理由：1.《实施方案》的表述仅是明确在1998年东海岸养殖场由政府投资建设，该事实与东海岸公司基于后续建设情况变化，所主张的东山基地建设项目属于政府和企业合资建设，和并非政府独立投资建成的事实并不冲突；2. 东海岸公司既非项目用地范围内原157.8公顷海域使用权人，亦非海岸线调整后的土地使用权人。首先，《海域使用权证》证载权利人为原深圳市农业局，而非东海岸公司。其次，东山水产养殖基地的投建及经营公司的设立（包括原“深圳市东海三高渔业股份有限公司”及东海岸公司）均是由原深圳市农业局主导，东海岸公司主张原深圳市农业局既没有参与项目经营，也没有使用过海域，与事实不符。退一步来看，即使原深圳市农业局没有直接使用海域，也不能得出原深圳市农业局不是海域使用权人的结论。因为作为海域使用权人，原深圳市农业局可通过出租、借用等方式提供给第三方使用，并非必须直接占有使用。再次，目前没有证据显示原深圳市农业局有将相关海域使用权转让给东海岸公司或作为东海岸公司股东将海域使用权作价入股东海岸公司，仅有书面文件证明系暂交东海岸公司使用，该文件无法证明存在使用权转让行为，仅能证明东海岸公司承接项目资产的事实，不能直接得出东海岸公司亦承接了海域使用权的结论。最后，深圳市水产公司改制时的《东部海岸水产有限公司资产评估报告书》未体现海域使用权，可证明东海岸公司不享有养殖基地海域使用权。东海岸公司既然不享有养殖基地海域使用权，在其未办理土地使用权出让或划拨手续的情况下，更加不可能享有海岸线调整后的土地使用权。

　　三、关于“整备概况”中“现状情况”的反馈意见

　　东海岸公司主张涉及小养殖户的补偿对象有误，应补偿给东海岸公司。

　　经研究后采纳情况如下：不采纳。不采纳理由：因项目范围内的土地已纳入国有土地储备库，属于国有储备土地，即项目范围内不存在合法土地使用权人；地上建构筑物均无产权证等权属证明资料，在此种情况下，项目实施单位通过现场核查实际占有人、权利人申报及申报结果公示的方式来确定权利人符合行政合理性原则。

　　四、关于“补偿方案”中“补偿原则”的反馈意见

　　东海岸公司主张将《物权法》、《土地管理法》和《海域使用管理法》等国家法律以及《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）作为补偿依据。

　　经研究后采纳情况如下：采纳将《物权法》、《土地管理法》和《海域使用管理法》纳入本项目法律依据；不采纳将《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）纳入本项目法律依据。不采纳理由：本项目土地并非未完善征转手续土地，东海岸公司也非原农村集体经济组织继受单位，不符合《深圳市体征被利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）所规定的适用条件。

　　五、关于“补偿方案”中“补偿范围及标准”的反馈意见

　　东海岸公司主张：1.按照《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）采用原地留用或异地安置的补偿措施；2.参照《南头直升机场搬迁项目补偿方案》给予相应的土地开发费补偿；3.重置建（构）筑物补偿应包含对土地的补偿；4.水产养殖项目属于特许经营项目。

　　经研究后采纳情况如下：不采纳。不采纳理由：1.本项目用地属国有储备土地，不符合《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）规定的条件，无法按照《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）采用原地留用或异地安置的补偿措施；2.本项目用地属国有用地，未办理出让（划拨）手续，不适用《深圳市宗地地价测算规则（试行）》，给予土地开发费，依据不足；3.东海岸公司关于重置建（构）筑物补偿应包含对土地的补偿的意见属于对重置价的错误理解；4.目前没有资料证明水域滩涂养殖使用许可属于商业特许经营项目或政府特许经营项目，东海岸公司主张水产养殖项目属于特许经营项目没有事实依据及法律依据。

　　六、关于“补偿方案”中“核定方式”的反馈意见

　　东海岸公司主张对东山基地建(构)筑物进行评估，采取“现时现状现价”的核定方式。《实施方案》中“审计或竣工资料中未明确运距的分步工程，按平均值2km计工程量”等内容不符合当前取材环境的现实，违背重置价评估基本原则。

　　经研究后采纳情况如下：不采纳。不采纳理由：本项目补偿以尊重历史、实事求是、依法依规为原则，东海岸公司反映的不符合当时的历史和实际情况。

　　特此通告。

　　大鹏新区城市更新和土地整备局

　　2020年3月25日

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大鹏新区城市更新和土地整备局关于面向社会公开征求《深圳市大鹏新区南澳新大社区地块土地整备项目实施方案（征求意见稿）》意见的通知

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